TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2025

N° RG 24/05521 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YXX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Faculté” sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [J], né le 18 Octobre 1958 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3]

comparant mais non représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [J] est propriétaire des lots du N° 6 et 23 consistant en un appartement et une cave de l’ensemble immobilier dénommé « les facultés » situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte en date du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [V] [J] de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 et de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par actes de commissaires de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat de l’ensemble immobilier « FACULTE » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], a fait citer Monsieur [V] [J] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 12 février 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de Monsieur [V] [J] au paiement :

De la somme de 5 537,20 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;Faire application de la clause d’aggravation des charges votée en imputant sur le compte de [V] [J] les sommes de 1146,62 euros et de 1573 euros ;De la somme de 2719,62 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement des sommes dues;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2719,62 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens en lesquels seront compris tous les frais d’huissier actuellement exposés.

Assigné à personne, Monsieur [V] [J] présent à l’audience a sollicité de ne pas payer les frais et a sollicité des délais déclarant pouvoir payer 250 euros par mois ;

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [V] [J] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 2 décembre 2021, 22 septembre 2022 et 05 juin 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel jusqu’au 31 décembre 2024 et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [V] [J] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 avril 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2025 à la somme totale de 3916,45 €, correspondant à 2762,83 € dus au titre des charges et travaux et 1146,62 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le contrat de syndic,

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [V] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2203,44 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Les provisions pour charges courantes et cotsation de travaux à compter du 1er janvier 2025 ne seront pas incluses dans les sommes dues, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 5 juin 2023 a voté le budget prévisionnel jusqu’au 31 décembre 2024, le sommes de 2025 ne sont donc pas justifiées.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [V] [J] sera condamné au paiement de la somme de 80 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit selon le contrat de syndic la mise en demeure par lettre recommandée fixée à al somme de 45 euros et la relance après mise en demeure, soit 35 euros ; l’application de la de la clause d’aggravation des charges votée en imputant sur le compte de Monsieur [V] [J] les sommes de 1146,62 euros et de 1573 euros sera rejetée car non justifiée .

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise

en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délai

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [J] demande des délais de paiements et propose de verser la somme de 250 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [V] [J] des délais afin de s’acquitter de la dette en 8 versements de 253 euros et un 9ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [J] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €, la somme de 2719,62 euros n’étant pas justifiée.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat de l’ensemble immobilier « FACULTE » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5] les sommes suivantes :

—  2203,44 € au titre des charges de copropriété exigibles au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 janvier 2025,

—  80 € au titre des frais de recouvrement,

DIT que [V] [J] pourra s’acquitter de ces sommes en 8 versements de 253 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 5 de chaque mois,

DIT que faute pour [V] [J] de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat de l’ensemble immobilier « FACULTE » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5] ;

REJETTE les autres demandes présentées par le syndicat de l’ensemble immobilier « FACULTE » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5] ;

CONDAMNE [V] [J] à payer au syndicat de l’ensemble immobilier « FACULTE » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [V] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT