Min N° 25/00633

N° RG 25/01150 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4A5

S.C.I. WB SAINT REMY

C/

M. [Z] [V]

M. [C] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. WB SAINT REMY

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Vanessa PINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia,

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2022, la Société civile immobilière WB SAINT REMY (la SCI WB SAINT REMY), par l’intermédiaire d’un gestionnaire de location, a donné à bail à Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 813 euros, et 3 euros de provisions sur charges, pour une durée de six années reconductibles.

Par courrier remis en mains propres le 20 juillet 2024, Monsieur [C] [Y] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SCI WB SAINT REMY a fait signifier à Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.895,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SCI WB SAINT REMY a fait assigner Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.477,28 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle de 873,85 euros, égale au montant du loyer mensuel, augmenté d’un intérêt au taux légal,la somme de 85,38 au titre des taxes sur les ordures ménagères,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 28 février 2025.

À l’audience du 21 mai 2025, la SCI WB SAINT REMY, représenté, actualise sa créance à la somme de 7.712,95 euros, échéance du mois de mai 2025 inclus, et indique que Monsieur [C] [Y] remet ce jour un chèque de 5.477,28 euros pour contribuer au remboursement de la dette locative. Elle indique se désister de ses demandes principales à l’égard de Monsieur [C] [Y], mais maintenir ses demandes à l’égard de Monsieur [Z] [V], dont la situation ne lui permet pas d’assumer le loyer. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 septembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des défendeurs à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [Y], représenté, et se référant aux écritures qu’il dépose, demande au tribunal de :

Débouter la SCI WB SAINT REMY de ses demandes formées à son encontre, fins et conclusions,En conséquence,

Juger que Monsieur [C] [Y] s’est acquitté auprès du bailleur de la somme de 5.477,28 euros et en tirer toutes les conséquences de droit qui s’imposent,A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 9.240,98 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,Rejeter toute demande de délais de paiement qui serait formée par Monsieur [Z] [V],Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [Z] [V] aux entiers dépens,Rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il explique avoir donné congé sous conditions de se porter caution des loyers pendant une durée de six mois après la prise d’effet du congé. Il confirme s’acquitter de la somme de 5.477,28 euros par la remise d’un chèque à l’audience, et sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [V] à lui rembourser les sommes versées à titre de caution, conformément aux dispositions de l’article 2308 du code civil. Il souligne que ce dernier a reconnu être seul redevable des loyers depuis la date d’effet du congé qu’il a régulièrement délivré.

Monsieur [Z] [V], ne conteste pas le principe, ni le montant de la créance. Il ajoute qu’il avait été convenu avec son colocataire Monsieur [C] [Y] que ce dernier s’acquitte seul du dernier mois de loyer avant de quitter les lieux et que lui-même resterait redevable des loyers suivants. Il indique avoir constitué un dossier de surendettement qu’il doit prochainement déposer et a pris contact avec une assistante sociale. Il dit envisager de quitter prochainement le logement, exercer une activité professionnelle en qualité d’intérimaire, percevoir des revenus mensuels d’environ 1600 euros, et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du paiement du loyer, et également de 100 euros par mois pour s’acquitter de la dette à l’égard de Monsieur [C] [Y].

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] assignée à l’étude pour le premier et à domicile pour le second ont comparu à l’audience, lors de laquelle Monsieur [C] [Y] était assisté. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI WB SAINT REMY aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 juin 2022, du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024, du décompte de la créance actualisé au 14 mai 2025, et de la remise à l’audience d’un chèque d’un montant de 5.477,28 euros à l’ordre de la CARPA (Caisse autonome des règlements pécuniaires des Avocats), que la SCI WB SAINT REMY rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 295,80 euros imputée pour des frais.

La SCI WB SAINT REMY se désistant de ses demandes principales à l’encontre de Monsieur [C] [Y], il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SCI WB SAINT REMY la somme de 1.939,87 euros, au titre des sommes dues au 14 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 11 juin 2022, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 juin 2022 à compter du 13 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il présente une situation personnelle et financière qui lui permet de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [V] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [Z] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont payées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 novembre 2024, Monsieur [Z] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [V] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles à l’encontre de Monsieur [Z] [V] :

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [C] [Y] a donné congé du logement sis [Adresse 4] par courrier remis en mains propres le 20 juillet 2024, prenant effet le 01 septembre 2024.

Il est constant et non contesté qu’en l’absence de nouveau locataire Monsieur [C] [Y] reste tenu du paiement des loyers, pendant une durée de six mois après la date d’effet du congé régulièrement délivré. En outre, celui-ci s’est acquitté de la somme de 5.477,28 euros par la remise d’un chèque CARPA à l’audience pour le remboursement de la dette locative.

Si Monsieur [C] [Y] sollicite le remboursement des loyers des mois de février, juin, juillet et août 2024, il n’apporte aucun élément objectif permettant de démontrer qu’il les aurait entièrement réglés, étant rappelé que si les locataires sont tenus solidairement du paiement des loyers à l’égard du bailleur, ils sont tenus conjointement entre eux.

En conséquence il convient de condamner Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 5.477,28 euros qu’il démontre avoir réglé seul au titre du remboursement de la dette locative, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] fait état d’une situation personnelle, de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard de l’importance de ses dettes, qui ne permettent pas de les solder dans les délais légaux.

La demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [V] pour rembourser la dette due à Monsieur [C] [Y] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Z] [V] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard de la nature du litige et de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière WB SAINT REMY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 juin 2022 entre la Société civile immobilière WB SAINT REMY d’une part, et Monsieur [Z] [V] et Monsieur [C] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE que la Société civile immobilière WB SAINT REMY se désiste de ses demandes principales à l’encontre de Monsieur [C] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à la Société civile immobilière WB SAINT REMY la somme de 1.939,87 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 14 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [Z] [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [Z] [V] à s’acquitter de la dette en 19 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à la Société civile immobilière WB SAINT REMY une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 novembre 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 5.477,28 euros au titre des sommes acquittées pour le remboursement de la dette locative, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [V] de sa demande de délais de paiement pour le remboursement des sommes acquittées par Monsieur [C] [Y] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE