COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/04112 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N3ZD

Pôle Civil section 2

Date : 26 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CONCEPT’IN (autrement dénommée MAURIN IMMOBILIER et actuellement IMMOMAPI), immatriculée au RCS de MONTPELLIERsous le n° 483 926 341, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [P] [Y]

née le 21 Mai 1972 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juges : Magali ESTEVE

Cécilia FINA-ARSON

assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Septembre 2024 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Le 03 avril 2021, Madame [P] [Y] a donné mandat à l’agence immobilière MAURIN IMMOBILIER (la SARL CONCEPT’IN) de vendre l’appartement 109 et le parking 45 (lots 47 et 116), situés [Adresse 2], dont elle était propriétaire, au prix de 168.000 euros net vendeur, outre une commission de 7% du prix de vente au bénéfice de l’agence.

Le 22 juillet 2021, Monsieur [O] [X] a régularisé une lettre d’intention d’achat au prix du mandat. Par deux couriers des 28 juillet et 13 octobre 2021, dont le premier adressé par voie de commissaire de justice, la SARL CONCEPT’IN a mise en demeure Madame [P] [Y] de régulariser la vente.

Par courrier du 19 octobre 2021, Madame [P] [Y] a informé l’agence immobilière de son refus de vendre et de payer la commission.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 13 septembre 2022, la SARL CONCEPT’IN a fait assigner Madame [P] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir notamment condamner à lui payer sa commission, outre des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, la SARL CONCEPT’IN sollicite notamment :

— la condamnation de Madame [P] [Y] à lui payer la somme de 11.760 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation et les intérêts portant intérêt,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts,

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le bénéfice de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 février 2024, Madame [P] [Y] sollicite quant à elle :

— à titre principal, que le mandat soit jugé résilié le 13 juillet 2021 ou à défaut que la résiliation judiciaire soit prononcée avec effet rétroactif à la même date et que la SARL CONCEPT’IN soit déboutée de ses demandes,

— à titre subsidiaire, que la clause pénale soit modérée à la somme maximale de 1.000 euros,

— en tout état de cause, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les dépens et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— que l’exécution provisoire soit écartée.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 10 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale de constat de rupture amiable

L’article 1193 du Code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

Il est constant que cet accord n’est soumis à aucune condition de forme et qu’il peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient aux juges du fond.

Par ailleurs, le mandat signé par les parties le 03 avril 2021 stipule que « Le présent mandat est donné à compter de ce jour pour une durée de 12 mois soit jusqu’au 02 avril 2022, date à laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (art. 78,2° alinéa du décret n°72-678 du 20 juillet 1972). Il est ici précisé que la clause d’exclusivité ne pourra être dénoncée que passé un délai de trois mois à compter de la signature du présent mandat, dans les mêmes conditions que le mandat lui-même. »

En l’espèce, le 13 juillet 2021, la SARL CONCEPT’IN a adressé à Madame [P] [Y] le message sms suivant : « Bonjour, j’informe donc Monsieur [X] de votre refus. Je ne vous cache pas ma déception car si nos échanges avaient été plus clairs, j’aurais certainement pu l’emmener à faire une autre proposition. Ce qui m’affecte le plus c’est que la confiance n’a pas été établie entre nous… pour les diagnostics, pas de problème, je vais envoyer la facture au notaire de [Localité 3] puisqu’il me semble que vous ayez choisi de rester chez eux finalement. Je vous souhaite une conclusion favorable avec la voisine dans le cas contraire n’hésitez pas à revenir vers moi. Désolée. [G] ».

En premier lieu, le mandat ayant été signé le 03 avril 2021, les trois mois d’irrévocabilité étaient acquis au 03 juillet 2021, de sorte que la révocation était possible au moment de l’émission de ce message, le 13 juillet 2021.

En deuxième lieu, le message précité, rédigé par la SARL CONCEPT’IN, comporte une tournure définitive qui conduit à le considérer comme une rupture amiable du mandat. En effet, l’agent immobilier regrette, au passé, que la confiance n’ait pas été établie entre eux et souhaite, pour l’avenir, une conclusion favorable de la vente avec la voisine de Madame [P] [Y], marquant ainsi la fin de leur relation contractuelle.

En dernier lieu, les mêmes éléments permettent de considérer que l’agence immobilière a implicitement renoncé au formalisme de rupture prévu au mandat, actant elle-même, par ce message, la fin du mandat.

Par conséquent, la rupture amiable du mandat sera constatée au 13 juillet 2021. La SARL CONCEPT’IN sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Madame [P] [Y] à lui payer le montant prévu par la clause pénale du mandat.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose quant à lui que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, la SARL CONCEPT’IN sollicite la condamnation de Madame [P] [Y] à lui payer des dommages et intérêts. En l’absence de caractérisation d’une faute qui aurait été commise par cette dernière, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Madame [P] [Y] forme également une demande indemnitaire, sur la combinaison des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile. Cependant, la SARL CONCEPT’IN n’a pas agi de manière dilatoire ou abusive et aucune amende civile ne sera donc prononcée. Madame [P] [Y] invoque par ailleurs le fait que l’agence lui ait adressé des courriers de relance, ce qui ne saurait être constitutif d’une faute. En l’absence de faute et de préjudice, sa demande ne pourra donc également qu’être rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la SARL CONCEPT’IN, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SARL CONEPT’IN sera condamnée à payer à Madame [P] [Y] la somme de 3.000 euros sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL CONCEPT’IN de sa demande de condamnation de Madame [P] [Y] à lui payer le montant prévu par la clause pénale,

DEBOUTE la SARL CONCEPT’IN et Madame [P] [Y] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL CONCEPT’IN aux dépens,

CONDAMNE la SARL CONCEPT’IN à payer à Madame [P] [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL CONCEPT’IN de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 26 novembre 2024, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL