COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

DEMANDEURS

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/01903 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NU6E

Pôle Civil section 1

Date : 07 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [K] [O] épouse [X]

née le 28 Mai 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7] [Adresse 1] – [Localité 3]

Monsieur [D] [X]

né le 01 Août 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] [Adresse 1] – [Localité 3]

représentés par Maître Mélanie MAINGOURD de la SCP CASANOVA – MAINGOURD – THAI THONG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 7] [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SARL AGUILAR IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

représenté par Maître Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 07 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Novembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 avril 2022, [K] [O] épouse [X] et [D] [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de [Adresse 7] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2022.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 18 septembre 2023, les époux [X] demandent au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— ANNULER partiellement la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 15 février 2022 en ce que cette dernière émet les réserves suivantes :

— « que l’ensemble des accès à la servitude devra rester livre de tout aménagement (rondins…)

— que la partie de terrain aménagée en terrain de jeux de boules (partie en jaune sur le plan) devra rester perméable,

— que les lamelles de bois insérées au niveau des clôtures initiales ne peuvent être considérées comme pérennes dans le temps, une tolérance de 12 mois est acceptée par la copropriété en enlevant une lamelle sur deux, le temps que la végétalisation installée prenne sa place. Les propriétaires du lot 706 s’engagent donc à procéder à leur enlèvement à ce terme, sans qu’il soit besoin d’en faire rappel,

— la partie prévue en gazon synthétique devra conserver son entière perméabilité et sera limitée à la zone entre la terrasse et les gabions, ceci afin de conserver son entière une zone à l’arrière côté nord enherbée,

— L’implantation d’un palmier à fort développement devra être positionnée à une distance réglementaire de 5 m des façades et 3 m des autres clôtures, afin d’éviter tout désordre au bâtiment collectif [Adresse 7],

— Que le propriétaire s’assure de la conformité de ses aménagements avec le règlement d’urbanisme en vigueur »,

— CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 2.000€ en réparation du préjudice moral subi du fait de la rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires,

— CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens,

— JUGER qu’ils seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

— la résolution n°20 les autorisant à aménager sous certaines conditions leur jardin privatif est irrégulière, l’assemblée générale n’ayant pas à se prononcer sur les modalités d’aménagement de leur jardin,

— les réserves formulées sont pleinement abusives et doivent être annulées,

— ils sont victimes d’une double rupture d’égalité de traitement dès lors qu’aucun autre copropriétaire n’a eu à justifier des aménagements effectués dans son jardin ou sur sa terrasse, d’autres copropriétaires ont été autorisés à opacifier leur clôture pour divers motifs,

— la présence des rondins n’empêche nullement l’accès à la servitude, la clôture occultante constituée de rondins de bois posée pour des raisons de sécurité est plus ou moins semblable à celle posée par leurs voisins, la pose d’un gazon synthétique bénéficiant d’une base perforée pour éviter la rétention d’eau répond aux exigences du règlement de copropriété, aucune précision n’est mentionnée dans le règlement de copropriété concernant l’implantation des arbres,

— les réserves émises par le syndicat des copropriétaires ne sont absolument pas justifiées.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— constater que la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2022 ne s’analyse pas en un refus d’octroyer une autorisation de travaux que les époux [X] n’ont pas requise préalablement à leur exécution mais au contraire en une autorisation sous certaines conditions,

— lui donner acte en conséquence de ce que c’est à leurs risques et périls que les époux [X] maintiendraient une demande d’annulation de l’intégralité de la résolution querellée dès lors que cette annulation aurait pour effet de les priver de toute autorisation de l’assemblée,

— juger que les aménagements du jardin des requérants étaient soumis à l’autorisation de l’assemblée générale,

— débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs prétentions, fin et conclusions comme injustes et mal fondées,

— condamner les époux [X] au paiement de la somme de 3 500€en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

— la section du règlement de copropriété consacrée à l’usage des parties privatives dispose que l’aménagement des jardins et leur entretien est à la charge exclusive de chaque copropriétaire concerné dans le respect du règlement,

— même s’il est normal de classer le droit de jouissance exclusif dans les parties privatives, cela ne change pas le caractère commun de la partie sur laquelle il s’exerce,

— l’aménagement du jardin des demandeurs est donc soumis à autorisation de l’assemblée générale,

— que le jardin soit une partie privative ou une partie commune, tout copropriétaire doit en user conformément à la destination de l’immeuble,

— concernant la servitude dont l’existence n’est pas contestée par les demandeurs, la réserve d’accès est justifiée et dès lors que l’aménagement n’y contrevient pas, la contestation des époux [X] est sans objet,

— s’agissant des clôtures, le règlement prévoit uniquement que ces ouvrages, parties communes, soient opacifiés par des haies végétales ou des plantes grimpantes,

— les époux ne contestent pas avoir clôturé leur propriété en contravention avec le règlement, l’argument de la sécurité ne pouvant prospérer,

— le gazon synthétique posé par les époux [X] semble répondre aux exigences du règlement de copropriété, de sorte que la contestation des époux [X] est sans objet,

— le règlement de copropriété est légitime à exiger qu’un palmier promis à un fort développement soit implanté à une distance qui garantisse qu’à court ou moyen terme sa croissance n’ait pas pour conséquence l’endommagement des clôtures ou des murs des parties communes,

— les époux [X] qui se sont abstenus de toute autorisation avant travaux, ne justifient d’aucun préjudice.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 2 septembre 2024.

A l’issue de l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation partielle de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 février 2022

Il est de principe qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe, par ailleurs, à celui qui allègue l’abus de majorité de la décision de l’assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.

Sans qu’il soit permis au juge de déterminer l’opportunité de tel ou tel travaux dans une copropriété, celui-ci doit vérifier si les conditions dans lesquelles sont votés ou refusés des travaux par l’assemblée générale sont régulières, quant aux règles de majorité requises et quant à la mise en œuvre du vote proprement dit.

Et si l’assemblée générale n’a pas à motiver le vote des copropriétaires, il n’en demeure pas moins qu’il appartient au juge de rechercher, lorsqu’un abus de majorité est invoqué, si la résolution litigieuse a été adoptée ou refusée pour des motifs inspirés par la poursuite de l’intérêt collectif.

Les époux [X] sollicitent l’annulation partielle de la résolution n°20 de l’assemblée générale ainsi libellée :

«Résolution n°20 : Duplex n°706 du [Adresse 7] : décision à prendre concernant les aménagements prévus au niveau du jardin privatif. Majorité de l’article 25

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance :

des travaux d’aménagement de l’espace vert privatif entrepris par les propriétaires du lot 706 M. et Mme [X] sont plus importants que de simples plantations et se situent en espace bois classé,

que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune information préalable auprès du syndic, ni du conseil syndical,

du plan d’aménagement transmis postérieurement par ces propriétaires au démarrage des travaux et joint en annexe de la convocation,

de l’avis du conseil syndical,

que ces aménagements ne respectent pas le cahier des charges du [Adresse 7], ni le règlement de copropriété notamment par la création « d’un terrain de jeux de boule » au niveau de la servitude de passage avec les autres jardins privatifs du [Adresse 7], la mise en place de lame de bois opacifiant l’ensemble des clôtures en lieu et place des haies végétales autorisées par le règlement de copropriété,

que l’ensemble des clôtures de jardins sont des parties communes de la copropriété,

L’assemblée générale donne un avis favorable à ces aménagements sous les réserves suivantes :

Que l’ensemble des accès à la servitude devra rester libre de tous aménagements (rondins),

Que la partie de terrain aménagée en terrain de jeux de boules devra rester perméable,

Que les lamelles de bois insérées au niveau des clôtures initiales ne peuvent être considérées comme pérennes dans le temps, une tolérance de 12 mois est acceptable par la copropriété en enlevant une lamelle sur deux, le temps que la végétalisation installée prenne place. Les copropriétaires du lot 706 s’engagent donc à procéder à leur enlèvement à ce terme sans qu’il soit besoin d’en faire appel,

La partie prévue en gazon synthétique devra conserver son entière perméabilité et sera limitée à la zone entre la terrasse et les gabions, ceci afin de conserver une zone à l’arrière côté nord enherbée,

L’implantation d’un palmier à fort développement devra être positionnée à une distance réglementaire de 5m des façades et 3 m des autres clôtures, afin d’éviter tout désordre au bâtiment collectif [Adresse 7],

Que le propriétaire s’assure de la conformité de ses aménagements avec le règlement d’urbanisme en vigueur. Cette résolution est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires, soit 4923/9434 tantièmes».

Les époux [X] font à la fois valoir que l’aménagement de leur jardin privatif n’est soumis à aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et que les réserves à autorisation sont injustifiées et non fondées.

Ils soutiennent par ailleurs être victimes d’une double rupture d’égalité de traitement, certains copropriétaires ayant effectués des aménagements similaires sans être inquiétés.

Se référant au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires affirme pour sa part que le jardin des époux [X] étant une partie commune à usage privatif, ils doivent avant tout aménagement, obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que ces aménagements doivent être réalisés dans le respect des règles édictées par le règlement.

Sur le caractère commun ou privé du jardin

Il convient dans un premier temps de rappeler que les époux [X] sont propriétaires du lot 706 situé dans le bâtiment [Adresse 7] ainsi définit par l’état descriptif de division :« appartement en duplex avec droit de jouissance exclusive de deux jardins et d’un parking ».

Il résulte par ailleurs du modificatif du règlement de copropriété du 14 juin 2019 que les parties communes générales du groupes d’immeubles (page 53) composant une partie de la copropriété, l’autre partie comprenant 4 villas, sont ainsi définies : « La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain bâti et non bâti du groupe d’immeubles,… les espaces libres et/ou verts, les plantations, jardinières, clôtures, haies et murs séparatifs en tant qu’ils dépendent de la copropriété… L’ensemble des ouvrages de clôtures des jardins privatifs, ou ceinturant la copropriété, qu’ils soient en limite périphérique de la copropriété, ou en limite avec les espaces communs de la copropriété, ou mitoyens à deux jardins à usage privatif… »

Il ressort également du même document que les parties privatives des immeubles collectifs [Adresse 7] et [Adresse 7] (pages 55 et 56) sont définies dans les terme suivants : « Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux espaces et éléments qui sont compris dans son lot avec tous leurs accessoires… Les parties privatives au sens du présent règlement comprennent également les installations communes dont l’usage est réservé à titre privatif à certains copropriétaires, à savoir les terrasses accessibles, jardins en rez-de-chaussée, ainsi qu’il résulte de la désignation du ou des lots concernés. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Enfin, le paragraphe consacré aux jardins privatifs (pages 64 et 65) prévoit que "les copropriétaires qui ont la jouissance exclusive d’un jardin devront l’entretenir en parfait état de propreté et d’agrément. Les jardins privatifs devront être constamment entretenus et plantés. Leur utilisation ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires… L’aménagement est à la charge exclusive de chaque copropriétaire concerné dans le respect du présent règlement. Les terrasses implantées en dehors des constructions, dans l’emprise des jardins privatifs, devront rester conformes à la localisation, matériaux et surface d’origine. Lorsque l’aménagement des terrasses n’a pas été autorisée et réalisé dans le cadre de la construction d’origine des bâtiments, et pour tous autres travaux d’amélioration, de modification, ou d’extension des terrasses existantes, les règles suivantes devront être respectées :

toute modification du nivellement naturel du terrain, ainsi que toute excavation du sol sont interdites,

les règles d’imperméabilisation maximale au sol définie au règlement d’urbanisme devront être respectées. A ce titre le bâtiment [Adresse 7] ayant utilisé la totalité de la surface imperméabilisée autorisée, les copropriétaires de ce bâtiment s’interdisent à imperméabiliser leur jardin : à ce titre, les terrasses en maçonnerie sont interdites, les terrasses devant être réalisée en matériaux laissant la pénétration de l’eau de pluie et conformément au cahier des charges spécifiques définies par l’architecte du bâtiment et approuvé en assemblée générale,

Bois classés : chaque copropriétaire dont les jardins sont situés au sein d’espaces boisés classés (bâtiment [Adresse 7] et villa n°2), devra respecter la réglementation en vigueur…

la pose de gazon synthétique au sol est autorisée, sous réserve de conserver la perméabilité du sol,

il ne pourra être mis des plantations, jeux ou autre qui gêneraient les autres copropriétaires ou qui pourraient porter atteinte aux installations d’intérêt général…..

Les copropriétaires s’interdisent toute modification, ouverture, et pose de portillon surélévation de clôtures sans l’accord préalable du syndicat des copropriétaires qui pourra en imposer le modèle et la hauteur. Toute opacification de ces clôtures par des paravents, canisses, ou parement végétaux synthétique ou autre matériaux occultants est interdite, à l’exception de la plantation de haie ou plantes grimpantes dont les essences seront en harmonie avec celle de la copropriété….

Les propriétaires de lots auxquels est affectée la jouissance privative d’un jardin devront supporter la mise en place de drains au sol et de grilles d’avaloir en surface, ainsi que la mise en place de regards et canalisations ou réseaux des diverses alimentations et évacuations du bâtiment et de l’existence de regards ou chambres de visite. Ils seront tenus de supporter les servitudes de passage des réseaux".

Il s’évince de ces documents que les jardins compris dans la copropriété et partant celui des époux [X], sont qualifiés de « jardin à jouissance exclusive » dans l’état descriptif de division, de « propriété exclusive de chaque copropriétaire » dans le chapitre dédié aux parties privatives et de « jardins privatifs à jouissance exclusive » dans le paragraphe consacré aux jardins privatifs.

Cependant, il est de jurisprudence constante qu’un lot de copropriété défini comme « un jardin privatif » ne saurait comprendre le tréfonds de la copropriété, dès lors que le sol est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.

Il s’ensuit, que contrairement à ce que soutiennent les époux [X], leur jardin étant une partie commune de la copropriété, l’aménagement de celui-ci est par conséquent soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur les réserves émises lors de l’assemblée générale

Il résulte des explications des parties que seules celles concernant la clôture, la pose de gazon synthétique et l’implantation des palmiers restent litigieuses, les parties s’accordant sur l’accès à la servitude laissée libre par les époux [X] et sur la perméabilité du terrain de boules.

Sur la clôture

Le règlement de copropriété dispose sans ambiguïté que « Toute opacification de ces clôtures par des paravents, canisses, ou parement végétaux synthétique ou autre matériaux occultants est interdite », de sorte que la réserve émise par le syndicat des copropriétaires est justifiée par le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Il sera au demeurant relevé que le non-respect des dispositions du règlement des copropriétaires par certains copropriétaires n’exonère pas les époux [X] de respecter ces mêmes règles.

Sur la pose du gazon synthétique au sol

Le règlement de copropriété l’autorise sous l’unique réserve de conserver la perméabilité du sol et les époux justifient de cette qualité, de sorte que sa limitation à la zone entre la terrasse et les gabions n’est pas fondée.

Sur l’implantation des palmiers

Il existe sur ce point deux réserves émises par le règlement de copropriété, une première d’ordre général : les plantations ne doivent pas porter atteinte aux installations d’intérêt général et une seconde particulière au bâtiment [Adresse 7] et à la villa n°2, ces derniers se trouvant « au sein d’espaces boisés classés » doivent respecter « la réglementation en vigueur ».

Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’atteinte portée aux installations d’intérêt général ou à la règlementation imposant « une distance réglementaire de 5m des façades et 3 m des autres clôtures », cette réserve n’est pas justifiée.

Dans ces conditions, il convient d’annuler uniquement les réserves émises sur la limitation de la pose du gazon synthétique dès lors que ce dernier rempli les conditions de perméabilité et sur les distances de plantations, l’ensemble des autres réserves ne résultant pas d’un abus de majorité mais de la poursuite de l’intérêt collectif.

➢Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [X] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral.

Pour autant il leur sera rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve lui incombe.

Or force est de constater que les époux [X] ne démontrent aucunement la réalité de leur préjudice. Aucun certificat médical n’est produit et le fait qu’un contentieux existe entre eux et la copropriété ne saurait suffire à caractériser leur préjudice.

Il convient en conséquence de débouter les époux [X] de leur demande à ce titre.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de la présente décision, chaque partie succombant partiellement, chacune conservera la charge de ses propres frais et dépens.

La demande relative à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sera en l’état pas accueillie.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE partiellement la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 15 février 2022 portant sur les réserves émises sur la limitation de la pose du gazon synthétique et sur les distances de plantations ;

DEBOUTE [K] [O] épouse [X] et [D] [X] du surplus de leur demande d’annulation partielle de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 février ;

REJETTE les surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE