N° RG 25/01741 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3S7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR:

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. LOCASTUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Rédigé par Madame [Z] [F], auditrice de justice

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 05 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 05 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mai 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG

M^e Lisa VERNHES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2024, la SCI LOCASTUD a donné à bail à Mme [S] [E] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] moyennant un loyer de 560 euros par mois, outre une provision sur charges de 40 euros et le versement de la somme de 560 euros au titre du dépôt de garantie.

A partir du mois de juillet 2024, Mme [S] [E] s’est plainte auprès de la SCI LOCASTUD de plusieurs désordres dans l’appartement et de l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE).

Par courrier en date du 26 août 2024, Mme [S] [E] a mis en demeure la SCI LOCASTUD de réaliser des travaux et de lui transmettre un DPE.

Les parties ont passé un accord devant un conciliateur de justice le 8 novembre 2024. A la suite d’une requête déposée par Mme [S] [E], cet accord a fait l’objet d’une homologation judiciaire par ordonnance en date du 21 janvier 2025.

Estimant que la bailleresse avait manqué à ses obligations, Mme [S] [E] l’a faite assigner devant le juge des contentieux de [Localité 1] aux fins de résiliation du bail et de condamnation, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, en vue de l’audience du14 octobre 2025.

Entre temps, Mme [S] [E] a donné son préavis de départ par courrier remis en mains propres le 23 mai 2025 pour un départ le 23 juin 2025.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 mars 2026.

À l’audience, Mme [S] [E] est représentée par son avocat qui a déposé son dossier et s’en est référé à ses conclusions. Elle demande au juge de :

Débouter la SCI LOCASTUD de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la SCI LOCASTUD à lui payer la somme de 3 640 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au mois de juin 2025 compris ;

Condamner la SCI LOCASTUD à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamner la SCI LOCASTUD à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

Condamner la SCI LOCASTUD à lui payer la somme de 1 018,16 euros au titre d’un trop perçu de loyers, mois de mars 2025 compris, à actualiser en fonction de la surface réelle du logement ;

Condamner la SCI LOCASTUD à lui payer la somme de 560 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une indemnité correspondante à 56 euros par mois de retard à compter du 23 août 2025 ;

L’autoriser à faire publier le jugement dans un journal d’annonce légale spécialisé ;

Condamner la SCI LOCASTUD aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes de condamnation de la SCI LOCASTUD à des dommages et intérêts, Mme [S] [E] indique, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles R. 1331-25 et R. 1331-44 du code de la santé publique, et 1217 et 1231-1 du code civil, que la SCI LOCASTUD a manqué à son obligation de lui remettre en logement décent. Elle précise que l’appartement présente les désordres suivants, qui pour certains sont graves et présentent des risques pour la sécurité des personnes :

Présence de traces d’infiltrations sur le lambris sous la toiture

Fenêtre de toit vétuste présentant des traces d’infiltration sur le pourtour

DPE absent

Absence de prise électrique dans la cuisine

Présence de fils électriques sans protection mécanique dans la salle de bain

Radiateur de la salle de bain non fonctionnel

Robinet du lavabo fuyant

Absence de tirage des grilles d’extraction dans la cuisine, les WC et la salle de bain

Porte d’entrée non étanche à l’air

Escalier menant à la mezzanine inconfortable du fait de la hauteur de giron insuffisante

Rampe non réglementaire

Hauteur du garde-corps insuffisante sur la montée des escaliers

Garde-corps insuffisant sur la mezzanine

Absence d’entretien du lambris touché par les infiltrations

Présence d’un parquet stratifié sur la mezzanine vétuste, gondolé et dégradé.

Elle soutient également, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1104, 1565 et 1755 du code civil, que la SCI LOCASTUD n’a pas respecté son obligation de réaliser des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres, et ce malgré son engagement dans l’accord homologué, et qu’elle n’a procédé qu’à de menus travaux postérieurement à l’assignation qui n’ont pas suffit à remettre en état tous les désordres.

Mme [S] [E] indique également, sur le fondement de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, que la SCI LOCASTUD a manqué à son obligation de délivrer au locataire un dossier de diagnostic technique, et ce malgré le constat d’accord dans lequel elle s’engageait à le faire dans un délai déterminé. Elle précise que la SCI LOCASTUD lui a délivré un diagnostic de performance énergétique (DPE) seulement après l’assignation.

Elle fait valoir que ces manquements de la SCI LOCASTUD à ses obligations de bailleur lui ont causé plusieurs préjudices :

un préjudice de jouissance depuis la prise de possession des lieux dans la mesure où elle a passé l’hiver dans un appartement anormalement humide et sans chauffage,

un préjudice moral lié à une dégradation de sa santé mentale, au stress engendré et à l’impossibilité de se concentrer sereinement sur ses examens universitaires, impactant ainsi son apprentissage,

un préjudice matériel, lié au fait qu’elle a été contrainte de remplacer certains meubles inutilisables, notamment le lit moisi, et qu’elle a du engager des frais de déménagement pour ces meubles lors de son départ.

Pour solliciter la condamnation de la SCI LOCASTUD au titre d’un trop perçu de loyers, Mme [S] [E] allègue, sur le fondement de la loi du 23 novembre 2018, d’un décret du 2 septembre 2021 et d’un arrêté préfectoral du 23 mai 2022, que l’appartement est soumis à l’encadrement des loyers et que la surface habitable mentionnée dans le bail est supérieure à la surface réelle du logement, si bien que le loyer demandé excède le loyer encadré majoré applicable à un logement de cette surface.

S’agissant de sa demande de condamnation de la SCI LOCASTUD en restitution du dépôt de garantie, Mme [S] [E] indique, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que la SCI LOCASTUD ne lui a pas restitué la somme versée au titre du dépôt de garantie et que cette retenue n’est pas justifiée par la bailleresse. Elle ajoute que la SCI LOCASTUD l’avait autorisée à se débarrasser du mobilier vétuste et ayant pris l’humidité.

À l’audience, la SCI LOCASTUD, représentée par son avocat, s’en est référé à ses conclusions. Elle demande au juge de :

déclarer irrecevables les demandes de Mme [S] [E] présentées au titre du dispositif d’encadrement des loyers ;

débouter Mme [S] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

limiter l’indemnisation sollicitée par Mme [S] [E] à 10% de la valeur locative du bien, et en tenant compte de la période de chauffe, soit du 1er novembre 2024 au 7 janvier 2025 date à laquelle la SCI LOCASTUD proposait une intervention sans retour de Mme [S] [E] ;

débouter Mme [S] [E] de ses autres demandes au titre du surcoût du loyer, du préjudice moral et des frais de déménagement ;

en tout état de cause :

condamner Mme [S] [E] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner Mme [S] [E] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

écarter l’exécution provisoire.

La SCI LOCASTUD indique, sur le fondement des articles 1218 et 1231-1 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, que lors de la prise à bail le logement était en bon état et que le gérant de la SCI n’a pas pu avoir connaissance des courriers de la locataire l’informant des désordres, notamment concernant le chauffage, car il était hospitalisé à cette période. Elle ajoute que le gérant de la SCI a répondu aux sollicitations de Mme [S] [E] dès sa sortie d’hôpital et qu’il s’est engagé lors de la conciliation à changer deux radiateurs, réaliser un DPE et changer la porte d’entrée. Elle précise que de nouveaux problèmes de santé du gérant ont entraîné un retard dans la réalisation de ces travaux et que, par la suite, Mme [S] [E] n’a pas répondu à plusieurs sollicitations et s’est opposée à la réalisation de certains travaux en indiquant préférer l’intervention d’une société alors que le gérant de la SCI était en capacité de les faire lui-même. Elle en conclut qu’elle a usé de toutes les diligences pour résoudre les désordres mais qu’elle s’est heurtée d’une part aux problèmes de santé du gérant et d’autre part à l’attitude de la locataire. La SCI LOCASTUD ajoute que le constat d’indécence établi à la demande de la locataire a été dressé avant l’expiration des délais convenus pour la réalisation des travaux.

La SCI LOCASTUD conteste également l’existence des préjudices invoqués par Mme [S] [E] au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile :

concernant le préjudice de jouissance : la SCI indique que Mme [S] [E] ne rapporte pas la preuve de ce préjudice et que la somme réclamée par la locataire est disproportionnée et ne saurait excéder 10% de la valeur locative du bien. La SCI LOCASTUD ajoute que, concernant la période visée, il convient de tenir compte uniquement de la période de chauffe et de s’arrêter au 7 janvier 2025 date à laquelle elle a proposé une intervention sans réponse de la part de la locataire.

concernant le préjudice moral : la SCI indique que Mme [S] [E] ne produit aucun élément permettant de justifier l’indemnisation demandée.

concernant le préjudice matériel : la SCI indique que cette demande n’était pas actée dans l’accord amiable et que Mme [S] [E] n’était pas dans l’obligation de déménager les meubles encombrants dont l’état de dégradation n’est pas prouvé.

Concernant la demande formulée par Mme [S] [E] au titre de l’encadrement des loyers, la SCI LOCASTUD soutient, au visa du décret du 2 septembre 2021, de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 23 novembre 2018, et de l’article 122 du code de procédure civile, que la locataire n’a pas saisi la commission départementale de conciliation dans le délai de trois mois tel qu’imposé par ces textes.

Pour solliciter la condamnation de Mme [S] [E] à des dommages et intérêts, la SCI LOCASTUD affirme que Mme [S] [E] a quitté le logement en emportant avec elle la plupart du mobilier dont le prix de rachat s’élève à 1 000 euros.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de condamnation de la SCI LOCASTUD au paiement de dommages et intérêts

Sur l’existence d’un manquement de la SCI LOCASTUD à ses obligations

En application de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Aux termes de l’article précité, le bailleur est également tenu :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à son locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Il s’agit d’un évènement irrésistible, imprévisible et extérieur.

Il ressort de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature.

Concernant l’obligation de délivrer un logement décent :

En l’espèce, Mme [S] [E] verse aux débats un diagnostic établi par la Ville de [Localité 1] portant constat de décence établi à la suite d’une visite réalisée le 7 février 2025. Il ressort de ce diagnostic plusieurs constats, notamment :

Présence de traces d’infiltration sur le lambris sous la toiture,

Fenêtre de toit vétuste présentant des traces d’infiltration sur le pourtour,

Présence de fils électrique sans protection mécanique dans la salle de bains,

Radiateur dans la salle de bain non fonctionnel,

Robinet du lavabo fuyant dans la salle de bain,

Absence de tirage des grilles d’extraction dans les pièces de service : espace cuisine, WC et salle de bain,

Porte d’entrée non étanche à l’air,

Rampe non réglementaire,

Hauteur de garde-corps insuffisante sur la montée des escaliers,

Garde-corps de hauteur insuffisante sur la mezzanine,

Présence d’un parquet stratifié sur la mezzanine vétuste, gondolé et dégradé.

Au regard de ces désordres, le diagnostic conclut à la non-décence du logement.

L’existence de ces désordres est étayée par le rapport d’expertise produit par Mme [S] [E] qui fait état notamment de :

Fil de terre sous-dimensionné et non protégé au niveau du tableau électrique,

Un raccordement sommaire des radiateurs, via des blocs à vis non protégés,

Une installation électrique globalement obsolète, incomplète, dangereuse,

Absence de dispositif de VMC dans l’appartement, notamment dans la salle de bain qui ne dispose par ailleurs d’aucune fenêtre,

Absence totale d’entrée d’air frais,

Boîtes de dérivation non conformes,

Garde-corps de la mezzanine fixé de manière très précaire, constituant un risque réel de chute,

Absence de joint d’étanchéité entre l’ouvrant et le chambranle de la porte d’entrée.

L’analyse de l’ensemble des constats relevés dans ces deux rapports permet de caractériser l’indécence du logement mis à bail, notamment au regard des constats relatifs à l’humidité et à l’absence de ventilation effective dans le logement.

La SCI LOCASTUD ne conteste pas l’origine de ces désordres ni leur date d’apparition, et ne rapporte pas d’élément permettant de les imputer à Mme [S] [E]. En l’absence d’éléments contraires, ces désordres doivent être considérés comme existants lors de la conclusion du bail.

En conséquence, il est établi que la SCI LOCASTUD a manqué à son obligation contractuelle de délivrer à Mme [S] [E] un logement décent.

Concernant l’obligation d’effectuer des travaux autres que les réparations locatives :

En l’espèce, Mme [S] [E] justifie avoir signalé à plusieurs reprises à la SCI LOCASTUD les désordres mentionnés ci-dessus et lui avoir demandé de procéder aux travaux nécessaires à la reprise de ces désordres, par la production d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2024 puis une mise en demeure en date du 26 août 2024, ainsi que des mails envoyés à la SCI LOCASTUD notamment entre janvier et mars 2025.

Par ailleurs, il ressort du constat d’accord en conciliation produit par les parties, en date du 8 novembre 2024 et ayant fait l’objet d’une homologation par ordonnance en date du 21 janvier 2025, que la SCI LOCASTUD s’était notamment engagée à :

Changer deux radiateurs avant le mois de décembre 2024,

Contacter le syndic concernant les fuites du toit et les problèmes d’isolation,

Modifier ou changer la porte d’entrée.

La SCI LOCASTUD ne conteste pas que ces travaux lui incombent en tant que bailleresse.

Il est constant qu’elle n’a pas procédé au changement des radiateurs avant le mois de décembre 2024 comme elle s’y était engagée, et que cette intervention n’a eu lieu que le 23 mai 2025.

Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir procédé aux travaux au niveau de la porte d’entrée pour lesquels elle s’était engagée.

Si la SCI LOCASTUD fait valoir que sa gestion du bien loué a été entravée par des problèmes de santé de son gérant, elle ne rapporte pas la preuve que ces problèmes de santé aient constitué pour elle un cas de force majeure. En effet, si ces problèmes ont pu légitimement empêcher le gérant, personne physique, de remplir sa fonction, les conséquences d’un tel empêchement ne sauraient peser sur la locataire dans la mesure où il appartenait à la personne morale, seule bailleresse, d’organiser la gestion de la société durant cette période, au besoin en délégant la gestion à une autre personne le temps de cet empêchement. Ainsi la SCI ne rapporte ainsi pas la preuve du caractère irrésistible de cet événement.

En conséquence, il est établi que la SCI LOCASTUD a manqué à son obligation contractuelle d’effectuer les travaux qui lui incombaient en tant que bailleresse.

Concernant l’obligation de délivrer un diagnostic technique :

En l’espèce, il n’est pas contesté par la SCI LOCASTUD qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été délivré à Mme [S] [E] lors de la conclusion du bail. Il ressort par ailleurs du constat d’accord entre les parties en date du 8 novembre 2024 et ayant fait l’objet d’une homologation judiciaire le 21 janvier 2025, que la SCI LOCASTUD s’engageait à remplir cette obligation au plus tard en janvier 2025. La SCI LOCASTUD ne justifie pas de s’être acquittée de cette obligation à cette date. Le seul DPE versé aux débats par les parties date du 5 juin 2025, soit postérieurement à cette date. Ainsi, la SCI LOCASTUD a manqué à son obligation contractuelle de délivrer à Mme [S] [E] un diagnostic de performance énergétique.

Sur l’existence de préjudices et d’un lien de causalité

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, en matière contractuelle, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été démontré que la SCI LOCASTUD a manqué à son obligation de délivrer à Mme [S] [E] un logement décent ainsi qu’à son obligation d’effectuer les travaux qui lui incombaient en tant que bailleresse.

Concernant le préjudice de jouissance :

Les différents désordres relevés précédemment ainsi que l’absence de diligences de la part de la SCI LOCASTUD dans le délai convenu entre les parties pour réaliser les travaux a contraint Mme [S] [E] à occuper un logement présentant des traces d’humidité ne disposant pas de chauffage fonctionnel durant l’hiver 2024-2025. Il en est ainsi résulté pour elle un préjudice de jouissance dans la mesure où elle n’a pas pu bénéficier du niveau de confort et de salubrité auquel tout locataire peut prétendre, d’autant plus en période hivernale où les problèmes d’humidité et l’absence de chauffage sont particulièrement inconfortables, qui plus est dans un studio où l’ensemble du logement se trouve par définition impacté.

Pour autant, pour évaluer ce préjudice, il convient de prendre en compte également le fait que Mme [S] [E] ne justifie pas avoir été contrainte de se reloger et qu’elle a continué à occuper le logement pendant la période hivernale, malgré ces désagréments. De plus, il ressort des échanges de mails produits par les parties que, par mail en date du 7 janvier 2025, la SCI LOCASTUD a proposé à Mme [S] [E] de prendre en charge le remplacement des radiateurs. Mme [S] [E] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir qu’elle a répondu à cette proposition. Faute de rapporter cette preuve, l’absence de remplacement des radiateurs à partir de cette date ne saurait être imputée à la SCI LOCASTUD qui justifie de diligences accomplies en ce sens. Par échanges de mail en mai 2025, le gérant de la SCI a proposé plusieurs dates pour intervenir lui-même dans le logement afin de remplacer les radiateurs et s’occuper de la porte d’entrée. Il est constant que Mme [S] [E] a laissé sans réponse les premiers messages du gérant de la SCI puis qu’elle y a répondu en indiquant qu’elle ne souhaitait pas qu’il effectue lui-même les travaux et qu’elle préférait l’intervention d’un professionnel. Il ressort de ces pièces que les parties ont finalement convenu que le gérant de la SCI intervienne le 23 mai 2025, date à laquelle les radiateurs ont effectivement été remplacés. Ainsi, le préjudice subi du fait de l’absence de chauffage fonctionnel entre le 7 janvier et le 23 mai 2025 ne résulte pas d’un manquement de la SCI LOCASTUD à ses obligations mais du comportement de Mme [S] [E].

Par ailleurs, Mme [S] [E] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi du fait des autres désordres mentionnés précédemment.

Ainsi, au regard de la durée et de la nature du préjudice subi, il convient de condamner la SCI LOCASTUD à payer à Mme [S] [E] une somme correspondant à 50% du loyer, soit 280 euros par mois, sur la période de chauffe de référence, débutant le 15 octobre, et arrêtée au 7 janvier 2025, soit :

pour le mois d’octobre 2024, débutant au 15 : 144,51 euros ((280 / 31 jours) x 16 jours)

pour le mois de novembre 2024 : 280 euros ;

pour le mois de décembre 2024 : 280 euros ;

pour le mois de janvier 2025, arrêté au 7 janvier : 63,22 ((280 / 31 jours) x 7 jours)

soit un total de 767,73 euros.

En conséquence, la SCI LOCASTUD sera condamnée à payer à Mme [S] [E] la somme de 767,73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Concernant le préjudice moral :

Mme [S] [E] verse aux débats une attestation d’un psychologue en date du 16 juin 2025 faisant état d’une souffrance psychique de la demanderesse en lien avec ses conditions de logement, perçues comme dégradées et anxiogènes, ainsi que d’un impact de cette situation sur ses études. Les conditions de vie dans le logement, et notamment l’absence de chauffage, ont pu légitimement être source de préoccupation chez Mme [S] [E] et impacter sa vie étudiante.

En conséquence, la SCI LOCASTUD sera condamnée à payer à Mme [S] [E] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Concernant le préjudice matériel :

Si Mme [S] [E] indique avoir été contrainte de remplacer certains des meubles dont était équipé le logement lors de la signature du bail en raison de leur état de dégradation et avoir dû les déménager lors de son départ, la seule mention dans le constat d’accord passé entre les parties par laquelle la SCI LOCASTUD s’engage à ne pas réclamer les gros meubles existants lors de l’entrée dans les lieux et devenus inutilisables ne permet pas d’établir que Mme [S] [E] a fait l’acquisition d’autres meubles ni qu’elle a dû ensuite les déménager. Ainsi, faute de verser aux débats d’autres éléments attestant de l’existence de ce préjudice, Mme [S] [E] ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de Mme [S] [E] de condamnation de la SCI LOCASTUD fondée sur l’existence d’un préjudice matériel.

Sur la demande de condamnation de la SCI LOCASTUD au titre de l’encadrement du loyer

L’article 17 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux logements meublés, dispose que les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé des demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16.

En application de l’article 140 III A de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 2], dans les territoires dits de tension locative, dont la commune de [Localité 1], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.

Le locataire qui entend contester le montant du loyer en se fondant sur les dispositions relatives à l’encadrement des loyers dispose de deux actions. Il peut contester le montant du loyer d’une part dans les trois mois suivants la signature du contrat de bail, et d’autre part lors du renouvellement du contrat, au moins cinq mois avant le terme du contrat. Les dispositions précitées ne prévoient pas la possibilité d’exercer une contestation postérieurement à la résiliation du bail.

En l’espèce, outre l’absence de saisine de la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui est impérative, la demande de restitution d’un trop-perçu de loyers fondée sur l’encadrement des loyers a été formée postérieurement à la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de condamnation de la SCI LOCASTUD au titre d’un trop-perçu de loyer fondée sur les dispositions relatives à l’encadrement du loyer.

Sur la demande de condamnation de la SCI LOCASTUD au titre de la restitution du dépôt de garantie

En vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Par ailleurs, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [S] [E] a versé à la SCI LOCASTUD une somme de 560 euros au titre du dépôt de garantie lors de la conclusion du bail et que cette somme ne lui a pas été restituée après avoir quitté le logement et rendu les clés en juin 2025. Les parties versent aux débats un document intitulé « Etat des lieux », signé le 15 juin 2024 par les parties au contrat de bail. La SCI LOCASTUD indique produire un état des lieux de sortie, correspondant à ce même document annoté de mentions supplémentaires sur l’absence de certains meubles et équipements. Pour autant, cette version modifiée de l’état des lieux d’entrée ne porte pas la signature de Mme [S] [E]. Ainsi, la SCI LOCASTUD ne produit pas d’état des lieux de sortie contradictoire, ni de constat établi par un commissaire de justice attestant de l’état du logement et de son équipement lors de la sortie des lieux. Faute de produire un document pouvant valablement être opposé à Mme [S] [E], la SCI LOCASTUD ne rapporte pas la preuve des motifs justifiant la non restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, il y aura lieu de condamner la SCI LOCASTUD à payer à Mme [S] [E] la somme de 560 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, majorée de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, en l’espèce une majoration de 56 euros par mois à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à la date de restitution effective de cette somme.

Sur la demande de condamnation de Mme [S] [E]

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Par ailleurs, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En l’espèce, la SCI LOCASTUD ne produit pas d’état des lieux de sortie contradictoire, ni de constat établi par un commissaire de justice attestant de l’état du logement et de son équipement lors de la sortie des lieux. Faute de produire un document pouvant valablement être opposé à Mme [S] [E], la SCI LOCASTUD ne rapporte pas la preuve des dégradations et pertes locatives pour lesquelles elle sollicite la condamnation de la demanderesse.

De plus, il ressort du constat d’accord entre les parties en date du 8 novembre 2024, homologué par une ordonnance du 21 janvier 2025, que les parties se sont mises d’accord sur le point suivant : « les gros meubles existants à l’entrée des lieux ne seront pas réclamés lors de l’état des lieux de sortie, que rien ne soit réclamé financièrement au sujet des objets qui y étaient lors de l’entrée puisque inutilisables ». Ainsi, quand bien même certains équipements seraient manquants lors de la sortie des lieux, la SCI LOCASTUD a par cet accord renoncé à solliciter la condamnation de Mme [S] [E] à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI LOCASTUD tendant à la condamnation de Mme [S] [E].

Sur la demande d’autorisation de publication de la décision

Au regard de la nature du litige, des montants auxquels la SCI LOCASTUD est condamnée et de l’absence de démonstration d’un intérêt particulier justifiant l’information du public, la publication de la présente décision n’apparaît pas opportune.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [S] [E] formulée à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LOCASTUD, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI LOCASTUD, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [S] [E] au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

La demande formée par la SCI LOCASTUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1, alinéas 1 et 2, du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SCI LOCASTUD ne démontre pas en quoi l’exécution provisoire de la présente décision serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de Mme [S] [E] au titre d’un trop-perçu de loyers ;

CONDAMNE la SCI LOCASTUD à payer à Mme [S] [E] la somme de 767,73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI LOCASTUD à payer à Mme [S] [E] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI LOCASTUD à payer à Mme [S] [E] la somme de 560 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail conclu le 15 juin 2024 et portant sur un immeuble situé [Adresse 4] ;

DIT que cette somme est majorée de 56 euros par mois à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de restitution effective du dépôt de garantie, toute période mensuelle commencée emportant majoration ;

DEBOUTE Mme [S] [E] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SCI LOCASTUD aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI LOCASTUD à payer à Mme [S] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LOCASTUD de l’ensemble ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière la juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.