N° RG 25/01579 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P234

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [A] [E] [X] [K] venant aux droits de Madame [S] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Q] [G], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c341722025007003 du 19/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C341722025007001 du 19/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 05 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 05 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mai 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT

M^e Isabelle DAUTREVAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 28 mars 2022, Madame [U] [S] a donné à bail à Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] un logement à usage d’habitation située [Adresse 4] et ce moyennant un loyer de 720 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 10 septembre 2024, Madame [U] [S] a donné congé à Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] pour vendre à compter du 31 mars 2025, puis elle a fait délivrer un second congé le 28 décembre 2024 en diminuant le prix.

Le 29 avril 2025, Monsieur [A] [K] a acquis le bien.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, Monsieur [A] [K] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, fait assigner Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de voir déclarer valable le congé du 10 septembre 2024 pour le 30 mars 2025 et ainsi de voir ordonner l’expulsion des locataires ainsi que leur condamnation à payer des loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi que 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [A] [K], représenté par son avocat, demande :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1101, 1240 et 1719 du Code civil,

Vu l’artic1e 9 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER Madame [I] [M] et Monsieur [Q] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

VALIDER le congé délivré le 6 septembre 2024 par Madame [U] [S] à Madame [I] [M] et Monsieur [Q] [G] relatif au contrat de bail signé le 28 mars 2022 et portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2].

CONSTATER que Madame [I] [M] et Monsieur [Q] [G] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 1er avril 2025.

CONSTATER que Madame [I] [M] et Monsieur [Q] [G] ont quitté les lieux en catimini le 14 février 2026.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [Q] [G] au paiement d’une somme de 730 euros mensuelle à compter du 1er mai 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux intervenue le 14 février 2026, à titre d’indemnité d’occupation, soit la somme de 6.935 euros, à verser à Monsieur [A] [K].

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] à payer à Monsieur [A] [K] la somme 5.000 euros à titre de préjudice moral.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] à payer à Monsieur [A] [K] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] aux entiers dépens d’appel

En défense, Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M], également représentés par son avocat, concluent comme suit :

Vu l’article 6, 70,75 de loi du 6 juillet 1989,

vu l’article 1779, 1720, 1727, du Code civil,

Vu les articles 574 et 574-7 du Code de procédure civile,

vu la jurisprudence,

CONSTATER que les locataires ont quitté les lieux le 14/02/2026

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER, la nullité du congé pour vente délivré par Madame [S]

CONSTATER, reconduction tacite du bail

DEBOUTER, Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONSTATER, la validité du nouveau contrat de bail conclu entre Madame [M], Monsieur [G] et Monsieur [K].

DEBOUTER, Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER, Monsieur [K] au paiement de la sommes de 4.455euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance causé par son comportement fautif.

CONDAMNER, Monsieur [K] au paiement dc la sommes de 5000euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par la délivrance d’un congé frauduleux.

DEBOUTER, Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et subsidiairement, octroyer les plus larges délais de paiement à Madame [M] et Monsieur [G].

ORDONNER le cas échéant, la compensation des créances réciproques.

CONDAMNER, Monsieur [K] à verser à Madame [M] et Monsieur [G] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER, Monsieur [K] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la validité du congé pour vendre et la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour le préjudice causé par la délivrance d’un congé frauduleux

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.Il est indiqué, en outre, qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de vendre le logement.

Toutefois, l’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Ainsi, cette nullité ne peut être prononcée qu’à charges pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité et ce même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] font valoir que le congé a été délivré en l’absence de notice information. Toutefois, il convient de relever que le congé délivré le 6 septembre 2024, pour le 31 mars 2025, ainsi que celui délivré le 8 décembre 2024 modifiant le prix de vente ont tous les deux été adressés par lettre recommandée avec accusé de réception. Les congés rappellent le motif du congé délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de vente projetée. Il contient une offre de vente ainsi que la reproduction de l’intégralité de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, même en l’absence de notice d’information, les locataires ont été mis en mesure de connaître leurs droits et de prendre position sur leur l’achat éventuel du bien loué. La demande de nullité du congé sera donc rejetée.

S’agissant du prix de vente, ce dernier a bien été modifié dans le congé de décembre 2024 et aucune proposition ou contre-proposition n’a été faite par les locataires. Dès lors, le fait de vendre à son fils le bien au prix de 110 000 euros au lieu de 120 000 euros le 29 avril 2025 et alors que le congé avait été délivré pour le 31 mars 2025 ne serait justifier d’une cause de nullité du congé dans la mesure où non seulement les locataires n’ont fait aucune proposition et que de surcroît la réalité de l’intention de vendre est bien établie.

La validité du congé sera donc constatée la demande reconventionnelle de dommages-intérêts fondée sur le préjudice subi du fait de la délivrance d’un congé frauduleux ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de constat de l’existence d’un nouveau bail et les conséquences du congé

Le juge doit en application des article 1134 et 1156 du code civil rechercher la volonté réelle des parties et leur intention commune.

Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] font valoir l’existence d’un bail verbal et Monsieur [A] [K] quant à lui s’y oppose.

Il incombe aux consorts [B] qui soutiennent occuper le logement en cause en vertu d’un bail verbal d’en faire la preuve, preuve qui peut être rapportée par tout moyen.

La preuve de l’existence d’un bail verbal suppose toutefois que soit démontré l’existence d’un accord définitif des parties sur la chose louée la durée de la location et son prix, elle ne peut résulter de la simple occupation prolongée des lieux et nécessite de la part de celui qui l’invoque l’accomplissement des obligations découlant du bail prétendu et notamment le paiement des loyers

Aux termes de l’article 1709 du Code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige à lui payer. Cette jouissance doit être exclusive.

Or, Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] ne démontrent absolument pas qu’un accord serait intervenu sur la chose louée dans la mesure où il semble que le bailleur est proposé la location d’une partie seulement de la maison. Par ailleurs, aucun accord n’a été trouvé non plus sur le prix de location. En effet, dans son dépôt de plainte, Madame [M] précise « nous avons contracté un contrat par SMS faisant office de bail….. Ma réponse est faite en vocal, par appel téléphonique, mais je n’étais pas d’accord avec les termes dudit contrat ».

Dès lors Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] seront déboutés de leur demande tendant à voir constater la validité d’un nouveau contrat de bail intervenu entre eux et Monsieur [A] [K].

Par ailleurs, les parties s’accordent pour indiquer que les locataires ont quitté les lieux en février 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par Monsieur [A] [K] ainsi que de l’encaissement d’un chèque auprès de la CARPA le 03 mars 2026 que Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] se trouvent redevables de la somme de 4045 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 1er mai 2025 jusqu’à leur départ effectif. Ils seront donc condamnés solidairement à verser cette somme à Monsieur [A] [K].

Sur la demande principale de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil dispose le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure

La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle suppose que soit rapportée la preuve d’une faute contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Monsieur [A] [K] sollicite la condamnation de Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] a lui verser la somme de 5000 euros en réparation de leur de son préjudice moral. Il indique se trouve dans une situation de grande vulnérabilité psychologique sociale et financière et justifie d’un compte rendu de consultation psychologique datée du 4 septembre 2025.

Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M], quant à eux, réclament la condamnation de Monsieur [A] [K] à leur verser la somme de 4455 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance dans la mesure où ils estiment avoir subi le comportement agressif de Monsieur [A] [K] qui aurait déposé de la colle dans la serrure, dégradé les murs de la maison, coupé les câbles de la fibre optique et de la climatisation ou encore s’être introduit sans autorisation dans le logement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats de part et d’autre que des dépôts de plainte ont été réalisés à la fois par Monsieur [A] [K] mais également par Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] et qu’un conflit important les oppose. En effet, les deux parties mentionnent subir des agressions sans qu’il soit possible au vu des pièces de déterminer la réalité de leurs assertions.

Ainsi, il convient de les débouter de leurs demandes principales et reconventionnelles de dommages-intérêts pour préjudice moral ou de préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M], partie perdante seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [A] [K] à Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] portant sur le logement situé [Adresse 6] ;

CONSTATE que Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] ont quitté les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] à verser à Monsieur [A] [K] la somme de 4045 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 1er mai 2025 jusqu’à leur départ effectif ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [I] [M] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [A] [K] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.