COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES 2

MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

1

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 25/04825 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P5PJ

Pôle Civil section 1

Date : 12 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS [K] [O], dont le siège social est sis [Adresse 3] [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 344 866 777, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.C.I. IACT, dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 902 031 814, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège,

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING, Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La société IACT SCI est propriétaire des lots n°1047 et 206 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], situé au [Adresse 7] à Montpellier.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6], rencontrant des difficultés dans le recouvrement des charges de copropriété exigibles a adressé à la IACT SCI des mises en demeure de règlement de ces charges par courriers recommandés avec accusé de réception des 23 mai 2023, 22 novembre 2023, 21 février 2024, 27 août 2024 et 8 novembre 2024.

En l’absence de retour, une tentative de conciliation a été effectuée, se soldant par un échec constaté par une attestation de non-conciliation du 2 avril 2025 en raison notamment de l’absence de la société IACT SCI à cette réunion.

Par acte introductif d’instance délivré le 15 septembre 2025 le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice la société [K] [O] a assigné devant le tribunal judiciaire la société IACT SCI afin d’obtenir sa condamnation à lui verser :

— les charges de copropriété impayées sur la période s’écoulant du 1er octobre 2023 au 15 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 23 mai 2023 ;

— les frais de syndic ;

— une indemnisation en raison de sa résistance abusive et injustifiée ;

— une indemnisation au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Elle sollicite également sa condamnation aux dépens.

Par dernières conclusions signifiées à la défenderesse le 23 févier 2026, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la société [K] [O], demande au tribunal au visa des articles 1231-6, 1240 et 1342-10 du Code civil, ainsi qu’au visa des articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société IACT SCI à lui payer :

—  10.591,51 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01.10.2023 au 06.02.2026 cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23.05.2023 ;

—  572 € au titre des frais de syndic ;

—  3 000 € au titre de sa résistance abusive et injustifiée ;

—  2 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires soutient à l’appui de ses demandes que la société IACT SCI n’a pas réglé les appels de fonds dus malgré les multiples relances, ces manquements répétés à leur obligation essentielle en qualité de copropriétaire sont constitutifs d’une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct des intérêts moratoires, caractérisant une résistance abusive qu’il convient d’indemniser.

La société IACT SCI, citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Par avis du 27 janvier 2026 le juge de la mise en état a sollicité l’avis des parties sur le déroulement de l’instance relative à cet incident sans audience, par une procédure exclusivement écrite, renvoyant l’affaire dans l’attente à l’audience d’orientation du 24 février 2026.

Le conseil du Syndicats des copropriétaires a acquiescé à la procédure sans audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 10.591,51 € au titre de l’arriéré des charges dues sur la période du 1er octobre 2023 au 6 février 2026, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un relevé de propriété permettant d’attester que la propriété des lots 1047 et 206 ;

— le contrat de syndic n°1225 désignant le cabinet [K] [O] pour la période du 6 avril 2023 au 5 octobre 2024 ;

— le contrat de syndic n°1371 (cabinet [K] [O] du 3 avril 2025 au 1er octobre 2026) ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale du :

. 7 avril 2022 approuvant le budget pour l’exercice 2021, donnant quitus au Syndic pour la gestion de ce dernier, ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023;

. 6 avril 2023 approuvant le budget pour l’exercice 2022, donnant quitus au Syndic pour la gestion de ce dernier, ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024;

. 2 avril 2024 approuvant le budget pour l’exercice 2023, donnant quitus au Syndic pour la gestion de ce dernier, ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025;

. 3 avril 2025 approuvant le budget pour l’exercice 2024, donnant quitus au Syndic pour la gestion de ce dernier, ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026;

— les appels de fonds et répartitions des charges sur les mêmes périodes ;

— Cinq courriers de mise en demeure des 23 mai 2023, 22 novembre 2023, 21 février 2024, 27 août 2024, 8 novembre 2024 réclamant à la société IACT SCI le paiement de son solde débiteur soit, pour le dernier courrier, la somme de 1.008,82 € dans lesquels sont compris les frais de mise en demeure à trois reprises, s’élevant à la somme de 111,60 € (37,20 € chacun) ;

— un récapitulatif de la situation des comptes mentionnant un solde débiteur au 6 février 2026 de 10.591,51 €.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la totalité des sommes échues mentionnées dans ce récapitulatif de la situation des comptes le 6 février 2026 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par la société IACT SCI. Sont à déduire des frais dus au titre du paiement des charges de copropriété les frais de mise en demeure appelés par le Syndic

Cinq mises en demeure ayant été réalisées, facturées au prix de 37,20 euros chacune en accord avec les dispositions contractuelles conclues, il convient de déduire de cette somme le montant de 186 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société IACT SCI au paiement de la somme de 10.405,51 € (10.591,51 € – 186 €) au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 6 février 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023 sur la somme de 297,34 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment

les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que la société IACT SCI soit condamnée à lui payer la somme de 572 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées, se décomposant ainsi :

—  37,20 € de frais de mise en demeure du 23.05.2023 ;

—  37,20 € de frais de mise en demeure du 22.11.2023 ;

—  37,20 € de frais de mise en demeure du 21.02.2024 ;

—  37,20 € de frais de mise en demeure du 27.08.2024 ;

—  37,20 € de frais de mise en demeure du 08.11.2024 ;

—  386 € de frais de constitution du dossier Avocat.

S’agissant des frais de « constitution du dossier Avocat », ces derniers relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ainsi, que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société IACT SCI au paiement de la somme de 186 € à ce titre.

III. Sur la résistance abusive

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société IACT SCI à lui verser des dommages et intérêts en raison du préjudice subi au titre de la résistance abusive opérée par l’absence de paiement des charges de copropriété dues.

En l’espèce il est incontestable que la société IACT SCI, en sa qualité de copropriétaire, n’a pas rempli son obligation de règlement des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et que ce non-paiement constitue un comportement fautif de sa part.

Egalement, la durée de cette inertie malgré les relances, sur trois années, auquel s’ajoute le montant élevé des charges n’ayant pas été réglées, plus de dix mille euros, impacte de manière certaine le budget de la copropriété.

En conséquence, cette faute de copropriétaire crée un préjudice distinct du non-paiement des charges à l’égard du syndicat des copropriétaires, constitué par l’impossibilité de réaliser correctement sa mission de gestion du budget de la copropriété.

En conséquence la résistance abusive de la société IACT SCI est qualifiée et ouvre droit à réparation. A ce titre, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de la résistance abusive.

IV. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la société IACT SCI qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société IACT SCI à payer au le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice la société [K] [O] la somme de 10.405,51 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 6 février 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023 sur la somme de 297,34 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE la société IACT SCI à payer au le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la société [K] [O] la somme de 186 € au titre de des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la société IACT SCI à payer au le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la société [K] [O] la somme de 1.500 € au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société IACT SCI à payer au le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la société [K] [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société IACT SCI aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.