TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00004 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JD6K

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ALDEFI, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [K], né le 03 Juillet 2003 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2023, la SCI Aldefi a loué à M. [C] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 440,00 € outre 10,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SCI Aldefi a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 402,64 € au titre des loyers et charges échus au 11 septembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SCI Aldefi a fait assigner M. [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 928,50 € avec les intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges et de l’assurance, soit 477,70 € à compter du 14 novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux sous réserve du décompte de charges définitif,condamner le locataire à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du haut-Rhin le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI Aldefi, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt en l’étude du commissaire de justice, M. [C] [K] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 18 novembre 2024, la dette locative de M. [C] [K] s’élève à la somme de 778,18 € (soit la somme de 928,50 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 150,32 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5.3.2 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il s’avère que le commandement de payer du 13 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 portait sur un montant de 1 402,64 € avec sommation de payer dans un délai de deux mois, soit avant le 14 novembre 2024.

Il résulte du décompte produit aux débats que M. [C] [K] a payé :

— la somme de 462,06 € selon virement en date du 12 septembre 2024, non pris en compte dans le décompte du commandement de payer ;

— la somme de 540,10 € selon virement en date du 11 octobre 2024 ;

— la somme de 577,70 € selon virement en date du 13 novembre 2024 ;

Soit une somme totale de 1 579,86 €, payée avant le 14 novembre 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Par conséquent, la demande en constat de la résiliation du bail est rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de M. [C] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [C] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [K] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Aldefi et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [C] [K] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DEBOUTE la SCI Aldefi de sa demande en constat de la résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 7 septembre 2023 entre la SCI Aldefi, d’une part, et M. [C] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Aldefi pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SCI Aldefi de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à la SCI Aldefi la somme de 778,18 € (sept cent soixante-dix-huit euros) selon décompte arrêté au 18 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à la SCI Aldefi une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI Aldefi du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à la SCI Aldefi une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,