MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 20/02058 – N° Portalis DBZE-W-B7E-HRKM

JUGEMENT DU : 14 Octobre 2024

AFFAIRE : Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] C/ Société SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE [Localité 7], S.A.S. DEKRA INDUSTRIAL, S.C.P. PIERRE [H], Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6 CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Hervé HUMBERT, Premier Vice Président

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente

Madame Dominique DIEBOLD, Vice Présidente

GREFFIER : M. William PIERRON,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ALPHA CONSEIL SAS dont le siège est [Adresse 6], agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal, pour ce domicilié au siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 40

DEFENDERESSES

SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE DROUIN LA SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE [Localité 7], société civile dont le siège est [Adresse 5], immatriculée au RCS de NANCY sous le n° 529 553 471, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [G], pour ce domicilié au siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Joëlle FONTAINE de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 164

Société DEKRA INDUSTRIAL, prise en la personne de son représentant légal.

RCS LIMOGES 433 250 834, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 154

S.C.P. PIERRE [H], es-qualité de mandataire judiciaire ad hoc de la SARL PLUN VALDUGA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julia GUILLAUME, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 23, M^e Stéphane ZINE, avocat au barreau de THIONVILLE, vestiaire :

Clôture prononcée le : 09 janvier 2024

Débats tenus à l’audience du : 25 Mars 2024

Date de délibéré indiquée par le président : 24 juin 2024 délibéré prorogé au 16 septembre 2024

Jugement par mise à disposition au greffe le : 14 Octobre 2024 nouvelle date indiquée par le Président

Le :

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 décembre 2010, la société civile de construction vente [Localité 7] (ci après la SCCV [Localité 7]) a fait l’acquisition d’un bâtiment à usage d’entrepôt situé [Adresse 4] à [Localité 8] à rénover pour y faire une résidence d’habitation.

Sont intervenus notamment à cette opération de construction :

— la SARL Plun-Valduga, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), laquelle s’est vue confier la maîtrise d’œuvre, suivant contrat en date du 31 décembre 2010

— la société Dekra Industrial en qualité de contrôleur technique, assurée auprès de la société Axa Corporate Solutions.

La déclaration d’ouverture de chantier porte la date du 24 janvier 2011.

Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été établis le 28 janvier 2011 par Me [E] [C], notaire à [Localité 8].

Les appartements ont été vendus par la SCCV [Localité 7] en 2011, suivant contrats de vente d’immeuble à rénover prévus aux articles L.261-1 à L.263-3 du code de la construction et de l’habitation, à divers acquéreurs dont les époux [L] qui ont acquis le lot n°7 par acte passé devant Maîtres [C] et [O], notaires à [Localité 8], en date du 07 décembre 2011, à M. et Mme [Z] qui ont acquis, le 25 mars 2011, le lot n°11 ou encore à M. [U] qui a acquis, le 22 juillet 2011, le lot n°8.

A raison de l’apparition de différents désordres, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], ainsi que les époux [L], copropriétaires, ont sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire confiée suivant ordonnance en date du 3 décembre 2013 à Monsieur [W].

Après une extension des opérations d’expertise à d’autres intervenants, l’expert judiciaire a déposé son rapport, le 4 mai 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner devant le présent tribunal la SCCV [Localité 7] aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 20/02058.

Par acte d’huissier de justice en date du 04, 07 et 09 juin 2021, la SCCV [Localité 7] a appelé en garantie la Mutuelle des Architectes Français, assureur de la SARL d’architecture Plan Valduga, la SCP Pierre [H], en qualité de mandataire judiciaire ad hoc de la SARL d’architecture Plan Valduga et la SAS Dekra Industrial.

La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 21/01594.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2022, cette procédure a finalement été jointe au numéro de RG 20/02058.

Par conclusions transmises par voie électronique le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] sollicite de condamner la SCCV [Localité 7] à lui remettre sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le mois de la signification de la décision, l’attestation de non contestation de la conformité au permis de construire délivré par la mairie le 17 janvier 2013 s’agissant du permis modificatif 543925.10.0043 M3 et de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

-84.925,63 euros HT au titre des travaux à effectuer et de la modification de l’état descriptif de division, outre la TVA applicable au jour des travaux, somme revalorisée en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction entre le mois d’avril 2018, date du rapport d’expertise et la date de la décision à intervenir

-25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la non réalisation de la verrière contractuellement prévue

-6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

-10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant les frais d’expertise à hauteur de 10.108,77 euros.

Elle indique que l’expert a validé certains désordres et non conformités dont la SCCV [Localité 7] est responsable au titre de sa responsabilité contractuelle en tant que vendeur d’un immeuble à rénover.

Elle soutient que pour rejeter certaines non conformités au contrat, l’expert s’est trompé en se fondant sur la notice descriptive en date du 02 juin 2010 remise lors de la vente [L] et non sur celle en date du 06 décembre 2010 remise lors de la vente [U].

Elle fait valoir que la verrière était bien contractuellement prévue et n’a pas été réalisée.

Par conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2022, la SCCV [Localité 7] sollicite de lui donner acte qu’elle accepte la prétention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] au titre du coût de mise à jour du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, soit 3.000 euros HT, de fixer à la somme de 14.400 euros HT le coût de la prise des finitions des parements, de condamner la Mutuelle des Architectes Français à la garantir du coût de la reprise de l’isolation de la dalle haute à hauteur de 2.000 euros, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] de sa prétention au titre de l’état des voutains du plafond du sous-sol de l’immeuble, et subsidiairement de condamner l’architecte et la SAS Dekra Industrial à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle de ce chef, de débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires, et de condamner toute autre qu’elle aux dépens.

Si elle admet la réclamation au titre du coût de mise à jour du règlement de la copropriété et de l’état descriptif de division et la reprise des finitions des parements, elle conteste les réclamations au titre des voutains du plafond du sous-sol de l’immeuble dont elle impute la responsabilité à l’architecte qui n’a fait aucune préconisation pour remédier à leur état et au cabinet Dekra qui a validé l’opération globale.

Elle entend faire sienne les conclusions de l’expert qui n’a pas retenu certaines non conformités ou non-facons et soutient qu’aucune verrière n’était contractuellement due.

Par conclusions transmises par voie électronique le 02 juin 2023, la Mutuelle des Architectes Français, en sa qualité d’assureur de la société Plun Valduga, sollicite de prononcer un partage de responsabilité avec la SCCV [Localité 7] concernant les dégradations et malfaçons salle haute sous sol et sans dépasser 20% correspondant à la part de responsabilité de son assuré, partant limiter sa condamnation à la somme de 8.880 euros et 480 euros, débouter les parties de toute autre demande et statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Elle fait observer que le partage de responsabilité ne pourrait concerner que deux désordres pour lesquels l’expert a retenu la responsabilité du maître d’œuvre, à savoir l’absence d’isolation en sous face de la dalle haute et les dégradations et malfaçons de la dalle haute.

Par conclusions transmises par voie électronique le 18 août 2023, la SAS Dekra Industrial sollicite de rejeter toute demande à son encontre, subsidiairement d’imputer à la SCCV [Localité 7] une part de responsabilité pour laquelle il ne pourrait exercer de recours en garantie, de condamner sur le fondement quasi délictuel la Mutuelle des Architectes Français à la garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge, très subsidiairement, prononcer un partage de responsabilité sans dépasser 5% à sa charge, limiter le montant de la condamnation à la somme de 32.160 euros correspondant à l’évaluation des travaux de réfection du plancher haut du sous sol effectuée par M. [W] et de condamner la SCCV [Localité 7] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Aline Faucheur-Schiochet.

Elle nie avoir commis une quelconque faute dans le contrôle des travaux sur lesquels son intervention a été sollicitée et précise n’avoir pas obtenu un diagnostic préalable de l’état des existants par la SCCV [Localité 7] pourtant réclamé dès le contrôle technique réalisé en phase DCE (dossier de consultation des entreprises).

La SCP Pierre [H], bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à sa personne, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2024. Le 13 mars 2024, les parties ont été avisées que l’affaire sera appelée à l’audience de plaidoirie du 25 mars 2024. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 24 juin 2024, prorogé au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’indemnisations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]

Il résulte des contrats de vente conclus entre la SCCV [Localité 7] et les différents acquéreurs copropriétaires qu’il s’agit d’un contrat de vente d’immeuble à rénover régi par les articles L.262-1 et suivants et R.262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

L’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que ce contrat est soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l’application des articles L. 262-2 à L. 262-11.

Selon l’article L.262-3 de ce même code, les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont dénoncés dans l’acte de livraison des travaux ou dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison.

En l’espèce, le contrat conclu avec M.et Mme [Z] indiquait, en page 4, que le vendeur s’engage à réaliser des travaux dans les parties privatives et communes de l’immeuble dont l’achèvement est fixé au plus tard au 3ème trimestre 2011 conformément aux plans et notice technique.

En page 23 et 27, il est spécifié que les biens vendus seront réputés achevés lorsque les travaux prévus au contrat seront exécutés et que pour livrer les biens aux acquéreurs, une fois les travaux achevés au sens de l’article R.262-4 et reçu au sens de l’article R.262-5, le vendeur convoquera l’acquéreur pour établir un procès verbal de livraison des travaux.

S’il résulte du compte tenu de réunion du 25 juillet 2012 que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] a dénoncé, suite à une visite des communs, à la SCCV [Localité 7] l’ensemble des non conformités apparentes dont il réclame réparation dans le cadre de la présente procédure, aucune réception ni aucune livraison n’a été établie à l’initiative de la SCCV [Localité 7].

Dans ces conditions, la SCCV [Localité 7] reste tenue des défauts et non conformités aux prescriptions contractuelles apparentes.

Il convient de distinguer à l’instar du plan adopté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] les défauts et non conformités retenus par l’expert de ceux que l’expert n’a pas estimé recevables.

Sur les défauts et non conformités retenus par l’expert judiciaire

— non conformité et malfaçons des revêtements muraux de la cage d’escalier, des circulations d’étages et du hall rez-de-chaussée

L’expert judiciaire relève, en page 55, que le revêtement mural de la cage d’escalier et des circulations est multiples, essentiellement une peinture blanche sur les murs existants, alors que la notice descriptive prévoit aux articles 4.2 et 4.4 et 4.5 une projection Breiplasta qui n’est pas appliquée.

La SCCV [Localité 7] ne le conteste pas, tout en faisant observer que la main d’oeuvre a été comptabilisée à deux reprises.

L’expert a prévu pour ces finitions murales outre la main d’oeuvre et les fournitures, des frais de maîtrise d’oeuvre (libellée « m.oeuvre ») calculés sur le montant des travaux de reprise hors taxes.

Ces frais apparaissent toutefois élevés (+ de 20%) et seront ramenés à 10%, soit à la somme de 1.440 euros.

Ainsi, la SCCV [Localité 7] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de (14.400 euros selon le chiffrage de l’expert non contesté +1.440euros) 15.840 euros HT au titre de la non conformité tenant aux revêtements muraux.

— absence d’isolation en sous face de la dalle haute sous-sol

L’expert relève, en page 56, que s’il y a une isolation sur certaines zones de plafond du niveau -1, celle-ci n’a aucun effet pour la dalle haute de ce niveau à cause du vide entre la laine de verre (partielle) et la sous face de la dalle.

Il ajoute qu’il s’agit d’une non façon.

La SCCV [Localité 7] ne le conteste pas, tout en demandant la garantie de la SARL d’architecture Plan Valduga, l’expert mettant en exergue que cette non façon provient d’un défaut de conception de la maîtrise d’oeuvre.

Dans ces conditions, la SCCV [Localité 7], en sa qualité de vendeur d’immeuble à rénover, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 2.000 euros HT, selon le chiffrage de l’expert non contesté.

La SCCV [Localité 7] forme un appel en garantie à l’encontre de la SARL d’architecture Plan Valduga et de son assureur, la MAF.

L’expert a relevé une faute de conception imputable à la SARL d’architecture Plan Valduga.

En réponse à l’assignation en intervention forcée formée par la SCCV [Localité 7], Me [H] a, par courrier en date du 17 mars 2020, indiqué que s’il avait bien été désigné en qualité de mandataire ad hoc de la société d’architecture Plun-Valduga par le Président du Tribunal de commerce de Nancy le 20 septembre 2013, sa mission avait une durée de 18 mois et n’a pas été renouvelée, de sorte qu’il n’est plus en fonction et que la société n’est plus valablement représentée.

La demande de condamnation dirigée contre la SARL d’architecture Plan Valduga même à considérer qu’elle visait la SCP [H] en sa qualité de mandataire ad hoc doit en conséquence être déclarée irrecevable.

La Mutuelle des Architectes Français ne conteste pas l’entière responsabilité de son assuré dans la survenance de cette non façon, ainsi que sa garantie.

Il n’est pas établi de faute commise par la SCCV [Localité 7] qui justifierait un partage de responsabilité.

En conséquence, la Mutuelle des Architectes Français sera condamnée à garantir la SCCV [Localité 7] du coût de reprise de l’isolation de la dalle haute à hauteur de 2.000 euros HT.

— désordre au niveau de la dalle haute sous-sol

Ce désordre apparent avait été dénoncé lors de la réunion du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] du 25 juillet 2012.

Il s’agit de dégradations par fissuration et éclatements des hourdis en terre cuite en différentes zones du plafond du sous-sol.

L’expert, se référant aux analyses du laboratoire Ginger qui a effectué des carottages en 2017, relève que les voutains qui constituent la structure du plancher haut du sous-sol sont affectés d’un désordre par dislocation de sa matière de terre cuite et que cette dégradation est de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage car les sondages ont démontré que la dalle ne présentait aucune cohésion et résistance. La contestation par la SCCV [Localité 7] de la fragilisation de la solidité de l’ouvrage n’est pas argumenté techniquement.

La responsabilité de la SCCV [Localité 7] est engagée au titre de sa qualité de vendeur d’immeuble à rénover.

Le montant retenu par l’expert du coût de la reprise du plancher haut du sous-sol à hauteur de 7.400 euros HT n’est pas contesté, de sorte qu’il sera retenu.

Ainsi, la SCCV [Localité 7] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 7.400 euros HT au titre de la reprise du plancher haut du sous-sol.

La SCCV [Localité 7] forme un appel en garantie à l’encontre de la SARL d’architecture Plan Valduga et de son assureur, la MAF.

Comme précédemment indiqué, sa demande à l’encontre de la SARL d’architecture Plan Valduga est irrecevable.

L’expert fait observer que la SCCV [Localité 7] a fait supprimer toute reprise de cette dalle, ce qu’elle conteste en indiquant que ni l’architecte initial ni la SARL d’architecture Plan Valduga n’avaient prévu de démolir ou d’intervenir sur cette dalle.

Se fondant sur les plans « coupe état existant/coupe état projeté » établi par la société André & Moulet architecture, la SCCV [Localité 7] indique que le projet de l’architecte était en réalité un simple rabotage à l’entrée du bâtiment pour réaliser une pente douce en vue de l’accès aux PMR.

L’expert, relève en page 68 de son rapport, qu’au contraire cette coupe met en lumière qu’une nouvelle dalle devait être refaite en constatant le niveau inférieur de celle-ci sensiblement plus bas que celui de la dalle existante.

Sur l’état projeté, il est en effet indiqué deux actions : non seulement la création d’une pente pour l’accès aux PMR, mais également une intervention sur la dalle haute du sous-sol fortement dégradée.

En conséquence, la SCCV [Localité 7] avait connaissance du mauvais état des voutains et de la préconisation de l’architecte initial, préconisation qui n’a pas été faite par la SARL d’architecture Plan Valduga.

La SCCV [Localité 7] aurait dès lors dû s’en inquiéter auprès de la SARL d’architecture Plan Valduga suite au changement du projet qui a d’ailleurs conduit à des suppressions de travaux ainsi qu’il résulte du dossier du marché du lot n°1 VRD en date du 14 janvier 2011 biffé à plusieurs endroits notamment concernant des travaux sur les planchers poutrelles/hourdis ou encore des limitations de travaux sur le dallage intérieur.

Elle aurait dû être d’autant plus vigilante qu’elle était alertée par le bureau de contrôle DEKRA Industrial, compte tenu de la nature des travaux sur l’existant, de la nécessité de vérifier les structures existantes, et notamment la nature et le sens de portée des planchers, et de transmettre les calculs de descentes de charge, les dimensionnements des renforts.

Or la SCCV [Localité 7] ne démontre pas avoir suivi ces recommandations.

Ainsi, la SCCV [Localité 7] a bien commis une faute à l’origine du dommage actuel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Sa responsabilité doit être cependant être partagée avec celle de la SARL d’architecture Plan Valduga qui reconnaît ne pas l’avoir alertée et ne pas avoir procédé à un diagnostic comme prescrit par les rapports du bureau de contrôle et/ou avoir procédé lui-même à un diagnostic.

Quant à la responsabilité de la société Dekra Industrial, la SCCV [Localité 7] produit un rapport final de contrôle technique du 15 févier 2012 qui remplace un rapport précédent non produit qui vise un montant de travaux de 525.451,26 euros TTC et qui ne mentionne que « limites d’intervention sur existants : création et rebouchage d’ouvertures », puis un rapport final du 23 février 2012 qui mentionne un montant de travaux de 358.800 euros et qui comporte une note précisément sur cette création et rebouchage d’ouvertures.

Il ressort de ces deux rapports que l’intervention de la société Dekra Industrial était limité sur les existants à la création et au rebouchage d’ouvertures.

Aucun travaux n’était d’ailleurs prévu sur la dalle haute du sous-sol.

La SCCV [Localité 7] ne produit pas les rapports établis après le rapport de conception qui alertait précisément le maître de l’ouvrage sur la nécessité de réaliser un diagnostic de la structure.

Il est par ailleurs établi que la SCCV [Localité 7] n’a pas répondu aux prescriptions au stade de la conception du bureau de contrôle formulées dans le rapport initial, lequel reproduit les dispositions sur les obligations des clients figurant dans la fiche de la mission LE relative à la solidité des existants.

Il résulte de cette même fiche que l’intervention du contrôleur, qui consiste en un examen visuel de l’état apparent des existants, ne saurait être un diagnostic préalable des existants ou l’établissement d’un état des lieux.

Il est à noter qu’il n’est pas établi que de l’examen visuel de l’état apparent des voutains, la société Dekra Industrial aurait dû conclure en la fragilité de la structure, alors que cette conclusion a fait suite aux sondages réalisés par la société Ginger à la demande de l’expert, sondages qu’elle avait initialement préconisés.

Dans ces conditions, la société Dekra Industrial ne saurait être tenue responsable de la défaillance de la SCCV [Localité 7] dans la production d’un diagnostic.

Le partage de responsabilité, au regard des fautes respectives de la SCCV [Localité 7] et de la SARL d’architecture Plan Valduga, doit s’établir comme suit :

la SCCV [Localité 7] : 50%la SARL d’architecture Plan Valduga assurée par la MAF : 50%

En conséquence, la Mutuelle des Architectes Français doit être condamnée à garantir la SCCV [Localité 7] des sommes auxquelles elle est tenue au titre de ce désordre à hauteur de 50%.

Sur les défauts et non conformité non retenus par l’expert judiciaire

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] sollicite le paiement des sommes suivantes en se référant au devis de l’entrepris LTP :

au titre du changement de revêtement du sol de l’ascenseur pose de grés ceram 20x20 cm) : 1.250 euros HTau titre du changement du revêtement du sol dans la cage d’escalier et circulation d’étage 5.302,01 euros HT. Or l’addition des sommes figurant au devis au titre de la dépose de revêtement de sol existant s’élève à 4.602,02 euros HT.au titre de l’application de l’enduit à la chaux sur toutes les façades, 45.559,36 euros HT et la réfection du porche d’entrée entre les deux portes d’accès au sous-sol, 3.014,26 euros HT

Deux notices descriptives des travaux ont été établies et fournies à différents acquéreurs.

Ainsi, lors de la vente aux époux [L] intervenue le 07 décembre 2011, une notice ayant pour objet la transformation d’un immeuble en entrepôt en 6 logements et datée du 02 juin 2020 a été remise aux acquéreurs, tandis que lors de la vente à M. [U] le 22 juillet 2011, une notice ayant pour objet la transformation d’un immeuble entrepôt en 7 logements en date du 06 décembre 2010 a été produite.

Ces deux notices comportent des dispositions différentes, notamment s’agissant des postes de réclamation précités.

Ainsi, s’agissant de l’enduit extérieur, la notice en date du 06 décembre 2010 prévoit un enduit existant traditionnel à la chaux hydraulique NH4 en trois couches, tandis que la notice en date du 02 juin 2010 prévoit des reprises d’enduit monocouche finition grattée identique à l’existant (1.2.4).

S’agissant du sol des paliers des cages d’escalier, la notice en date du 06 décembre 2010 prévoit un carrelage de 20x20 cm sur résilient phonique, tandis que la notice en date du 02 juin 2010 prévoit un revêtement PVC sur résilient phonique (4.4.1). Dans la notice du 06 décembre 2010, il était également indiqué, pour le sol de l’ascenseur, un sol carrelé en grès cerame identique aux dégagements, supprimé dans la notice du 02 juin 2010.

Pour rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] et conclure en l’absence de non conformités contractuelles concernant les postes de réclamation précités, l’expert a considéré que la notice descriptive du 02 juin 2010 devait s’appliquer car elle était signée par M. [L] et produite par Me [C].

Cet argument ne saurait être toutefois retenu, dans la mesure où la notice descriptive en date du 06 décembre 2010 est signée par M. [U] et a été annexée par Me [C] à l’acte de vente du 22 juillet 2011.

En conséquence, le syndicat qui regroupe des copropriétaires à qui des notices descriptives distinctes ont été remises à la vente est fondé à revendiquer l’application de celle prévoyant les travaux les plus disants, les suppressions ultérieures de travaux n’étant pas opposables aux copropriétaires pour lesquels ces mêmes travaux étaient contractuellement prévus lors de leur achat.

Ainsi, les copropriétaires sont fondés à revendiquer la pose de carrelage dans la cage d’escalier et la circulation d’étages comme le prévoyait la notice descriptive en date du 06 décembre 2010. Si M. [G] évoquait, lors de la réunion avec le syndicat de copropriété du 25 juillet 2012, une impossibilité technique à cette réalisation. Cette impossibilité qui n’est pas soutenue dans le cadre de la présente procédure n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, la SCCV [Localité 7] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de (1.250 euros HT+ 4.602,02 euros HT) 5.852,02 euros HT au titre de la pose de carrelage dans la cage d’escalier et la circulation d’étages.

S’agissant de l’enduit à la chaux, outre la mention d’une telle prestation dans la notice descriptive en date du 06 décembre 2010, il y a lieu de relever que le dossier marché du lot n°01 VRD Démolition maçonnerie dont l’expert estime dans son rapport qu’il est l’équivalent d’un cahier des clauses techniques particulières daté du 14 janvier 2011 mentionne, en page 28, la réalisation d’un enduit composé de chaux hydraulique sur les parties anciennes des pignons. Même s’il est indiqué qu’il s’agit d’une option, ce paragraphe n’est pas biffé comme d’autres ont pu l’être. En outre, ce document est corroboré par la notice architecturale jointe à la demande de permis de construire qui mentionne que les pignons feront l’objet d’un ravalement en mortier de chaux hydraulique. Enfin, s’agissant de la réfection du porche, elle résulte de l’engagement pris par M. [G] figurant dans le compte rendu de réunion du 25 juillet 2012 puisqu’il a constaté que sur les murs du porche, l’enduit était très fin et ne correspondait pas à un enduit trois couches.

Dans ces conditions, la SCCV [Localité 7] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de (45.559,36 euros HT + 3.014,26 euros HT) 48.573,62 euros HT au titre de l’application de l’enduit à la chaux sur les murs des pignons et du porche.

Sur l’absence de la verrière au rez-de-chaussée de la façade cour arrière

L’expert judiciaire constate qu’il n’y a pas de verrière qui éclaire le hall, laquelle n’est pas prévue dans les deux notices descriptives précitées.

Il ne saurait être contesté que le dossier du permis de construire déposé le 13 avril 2010 comprenait une notice architecturale et des plans établis en avril 2010 par le cabinet d’architecture André et Moulet, sur lesquels une verrière était prévue et que sur cette base, le permis de construire a été accordé le 09 juin 2010 et transféré à la SCCV [Localité 7] le 27 janvier 2011 suite à une demande formulée le 21 janvier 2011.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par Me [C] le 28 janvier 2011 et font référence à ce permis de construire tout en indiquant qu’une demande de modification du permis de construire serait déposée concernant la façade projetée (p.9).

Dans l’acte de vente des époux [Z] et de M. [U] produits aux débats, il est fait référence à un jeu de plans établis par l’Architecte annexés à l’acte de dépôts de pièces reçu par Me [C] le 28 janvier 2011 dont il n’est pas contesté qu’il s’agissait des plans de cabinet d’architecture André et Moulet établis en avril 2010. En outre, au paragraphe concernant les autorisations administratives, outre qu’il est de nouveau fait référence à l’acte de dépôt de pièces reçu par Me [C] du 28 janvier 2011, ainsi qu’au permis de construire du 09 juin 2010, il est précisé également qu’une demande de modification du permis de construire sera déposée par la SCCV [Localité 7] pour la façade projetée.

Il résulte de ces documents qu’une verrière donnant sur la cour arrière était bien prévue contractuellement.

Les acquéreurs ont été informés d’une modification du permis de construire concernant « la façade projetée » sans autre précision, vraisemblablement suite à une demande de mise en conformité de la mairie.

Or il s’avère que la demande de modification du permis de construire déposée le 21 juillet 2011 concerne, outre la création de 6 logements au lieu de 7, en tout premier lieu la façade sur rue dont la porte d’entrée et les menuiseries doivent être de couleur RAL 7033 et les mirandes et fenêtres de toit, recentrées.

Y est ajouté, dans un second temps, que la façade sur cour arrière au rez-de-chaussée sera laissée à l’identique de l’existant, sous entendant que la verrière est supprimée. La mention « verrière adaptée à la charpente et de fabrication identique aux fenêtres de toit » ne concerne pas la verrière située au rez-de-chaussée, mais la verrière ajoutée sur le toit conformément au projet de la façade sur cour établi en avril 2010.

Aucun élément ne permet de démontrer que l’accord donné lors des ventes pour la modification du permis de construire relativement à la façade projetée incluait également des modifications sur la façade sur cour arrière.

La mention « RDC laissé à l’identique de l’existant » ne permet pas de démontrer que les acquéreurs auraient finalement renoncé à la mise en place de la verrière, prestation entrée dans le champ contractuel, et ce alors même que le syndicat des copropriétaires a, lors d’une réunion avec M. [G] représentant la SCCV [Localité 7] en juillet 2012, dénoncé cette non conformité.

La nouvelle demande de modification du permis de construire formée 10 octobre 2012 ayant le même objet n’est pas davantage de nature à établir la renonciation des copropriétaires à la mise en place de la verrière contractuellement prévue.

En application de l’article R.262-3 du code de la construction et de l’habitation, si les pouvoirs du maître de l’ouvrage, en l’espèce la SCCV [Localité 7], comportent ceux de faire toute demande d’autorisation ou déclaration prévue au code d’urbanisme, c’est à la condition que cette demande est nécessaire à la réalisation des travaux faisant l’objet du contrat.

Les actes de vente précisaient, quant à eux, que pour l’exécution des travaux restant à réaliser, le vendeur s’oblige à se conformer aux plans, notice descriptive visés ci-avant et constituant le dossier technique. Le vendeur ne peut modifier ces prestations que par des prestations équivalentes, en cas de force majeure ou pour des impératifs techniques, de sorte que l’acquéreur accepte par avance ces modifications.

La SCCV [Localité 7] ne rapporte pas la preuve, ni ne soutient qu’elle a du renoncer à la réalisation de la verrière pour l’une de ces raisons. Lors de la réunion du 25 juillet 2012, aux copropriétaires qui reprochaient la non réalisation de la verrière dans le hall d’entrée, M. [G] apportait la réponse suivante : « cette verrière n’était pas réalisable à un coût acceptable ».

Dans ces conditions, la pose de la verrière dans le hall d’entrée était due par la SCCV [Localité 7], laquelle a manqué à son obligation contractuelle en ne la réalisant pas.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] indique renoncer à la réalisation de la verrière et sollicite des dommages et intérêts en raison de son préjudice de jouissance, l’absence de verrière privant le hall d’entrée de la lumière naturelle.

Ce préjudice n’est pas contesté et doit être indemnisé à hauteur de 15.000 euros, somme que supportera la SCCV [Localité 7].

Sur la demande de communication d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux avec le permis de construire

Aux termes de l’article R.462-6 du code de l’urbanisme, à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration.

Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7.

L’article R.462-10 du code de l’urbanisme dispose que lorsque aucune décision n’est intervenue dans le délai prévu à l’article R.462-6, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l’autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci.

En cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, cette attestation est fournie par le préfet, à la demande du bénéficiaire du permis ou de ses ayants droit.

En l’espèce, le permis de construire modificatif a finalement été accordé le 17 janvier 2013.

La SCCV [Localité 7] a déposé, le 13 mai 2016, une nouvelle déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au 15 avril 2016.

Il est acquis qu’elle n’a cependant pas transmis aux acquéreurs l’attestation de non conformité des travaux au permis, telle que prévue à l’article R.462-10 précité et dans les différents actes ventes mentionnant qu’à l’issue de l’opération de construction, le vendeur s’engage à fournir l’attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée.

Dans ces conditions, la SCCV [Localité 7] doit être contrainte à cette communication, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la non conformité de l’état descriptif de division

La SCCV [Localité 7] reconnaît devoir prendre en charge la modification de l’état descriptif de division et le règlement de copropriété établi le 28 janvier 2011 pour tenir compte des modifications du nombre de logements et de la répartition des surfaces d’un montant de 3.000 euros HT.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ne démontre pas une résistance abusive de la SCCV [Localité 7] qui a évoqué, lors de la réunion du 25 juillet 2012, les difficultés financières qu’elle rencontrait dans la réalisation de ce programme et qui n’a pu tenir ses engagements.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] doit en conséquence être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux sommes précitées exprimées hors taxes, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement.

En outre, la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 26 avril 2018 jusqu’à la date du présent jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes, la SCCV [Localité 7] et la MAF supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé et la moitié des frais d’expertise judiciaire d’un montant de 10.108,77 euros.

M^e Faucheur-Schiochet qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable que la SCCV [Localité 7] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] une indemnité de 10.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’il a du exposer pour sa défense.

La société Dekra Industrial est fondée à prétendre à l’allocation d’une indemnité de 2.000 euros au titre de leurs frais de procédure, que devra verser la SCCV [Localité 7].

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 15.840 euros HT au titre de la non conformité tenant aux revêtements muraux ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 2.000 euros HT au titre de l’absence d’isolation en sous face de la dalle haute sous sol ;

Déclare irrecevable l’appel en garantie de la SCCV [Localité 7] contre la SARL Plun Valduga représentée par son administrateur ad hoc, la SCP Pierre [H] ;

Condamne la MAF à garantir son assuré, la SARL Plun Valduga ;

Condamne la MAF à garantir la SCCV [Localité 7] de la condamnation prononcée au titre de l’absence d’isolation en sous face de la dalle haute sous sol ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 7.400 euros HT au titre de la reprise du plancher haut du sous-sol

Condamne la MAF à garantir son assuré, la SARL Plun Valduga ;

Condamne la MAF à garantir la SCCV [Localité 7] de la condamnation prononcée au titre de la reprise du plancher haut du sous-sol à hauteur de la moitié des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 5.852,02 euros HT au titre de la pose de carrelage dans la cage d’escalier et la circulation d’étages ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 48.573,62 euros HT au titre de l’application de l’enduit à la chaux sur les murs des pignons et du porche ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 3.000 euros HT au titre de la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établis le 28 janvier 2011 ;

Dit qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement ;

Dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 26 avril 2018 jusqu’à la date du présent jugement ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice découlant de la non réalisation de la verrière ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] l’attestation de non contestation de la conformité au permis de construire suite à sa modification accordé le 17 janvier 2013 et au dépôt, le 13 mai 2016, d’une nouvelle déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le mois de la signification de la décision, pendant 20 jours ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV [Localité 7] à payer à société Dekra Industrial la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCCV [Localité 7] et la MAF aux entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé et la moitié des frais d’expertise judiciaire, soit la somme de 10.108,77 euros TTC ;

Autorise M^e Faucheur-Schiochet à recouvrir directement les dépens par elle avancée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2024, le présent jugement étant signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT