Tribunal Judiciaire de Nanterre, 12 novembre 2020, n° 18/02794

TJ Nanterre 12 novembre 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Erreur-obstacle sur l'objet de la vente
La cour a estimé que la différence d'emplacement ne justifie pas la nullité du contrat, car l'objet du contrat était clairement défini.
Rejeté
Restitution du prix de vente en raison de l'erreur
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'erreur invoquée ne justifiait pas la restitution.
Accepté
Préjudice moral dû à l'incertitude sur l'emplacement
La cour a reconnu le préjudice moral et a condamné la S.A.R.L. Regards à verser des dommages-intérêts.
Accepté
Remboursement des frais de notaire suite à l'annulation
La cour a ordonné le remboursement des frais de notaire en raison de l'annulation de la vente.
Accepté
Répétition de l'indû pour la commission perçue
La cour a condamné la S.A.R.L. Regards à restituer la somme indûment perçue.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les consorts Z-D ont conclu une promesse unilatérale de vente avec les époux X pour l'achat d'un emplacement de garage. Cependant, après la vente, ils ont découvert que l'emplacement vendu ne correspondait pas à celui présenté dans l'annonce immobilière. Les consorts Z-D ont donc assigné les époux X et la société Regards en annulation ou résolution de la vente. Le tribunal a rejeté les demandes de nullité et de résolution de la vente, car la différence d'emplacement ne justifiait pas la nullité du contrat. Cependant, la société Regards a été condamnée à payer des dommages-intérêts aux consorts Z-D pour avoir manqué à son obligation de vérifier les caractéristiques exactes du bien vendu. De plus, la société Regards a été condamnée à rembourser une somme indue aux consorts Z-D. Les époux X ont également obtenu le remboursement d'une quote-part de taxe foncière. Les parties ont été condamnées aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 12 nov. 2020, n° 18/02794
Numéro(s) :	18/02794

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINCaroline COHEN
Cabinet(s) :	SCP SEBASTIEN LAGOUTTE
Parties :	S.A.R.L. REGARDS, ASSOCIES Société d'avocats

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 12 Novembre 2020

N° RG 18/02794 – 

N° Portalis DB3R-W-B7C-TRHI

N° Minute :

AFFAIRE

A Z, C D

E X, F G é p o u s e P I Q U E T , S.A.R.L. REGARDS

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur A Z […]

Madame C D […]

représentés par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 732

DEFENDEURS

Monsieur E X […]

Madame F G épouse X […]

représentés par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

S.A.R.L. REGARDS 128 avenue de la République 92120 MONTROUGE

ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2020 en audience publique devant le tribunal composé de :

Dorothée DIBIE, Vice-Présidente Irène BENAC, Vice-présidente Julie KHALIL, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par mandat n°722 du 10 avril 2016, M. E X et M^me F G (ci-après les époux X) ont confié à la SAS Regards, agent immobilier, la vente d’un emplacement de garage situé dans un immeuble en copropriété, désigné comme suit :

“Au […] : LOT NUMERO CINQ CENT SOIXANTE DEUX : Au deuxième niveau de sous-sol du Bâtiment F, une place de voiture numéro 308. Et les quatre/vingt millièmes des parties communes générales” au prix de 15.000 euros, moyennant une rémunération du mandataire de 1.000 euros.

La société Regards a publié sur internet une offre de vente pour ce lot, au prix de 17.000 euros FAI, dans les termes suivants : “au 97 avenue Aristide Briand mais accessible par le […], dans une résidence sécurisée avec gardien, grand emplacement de parking en sous-sol d’une surface de 16m² / […] : 2m40” accompagnée d’une photographie.

Après s’être rendus dans le garage avec l’agence, M. A Z et M^me C D (ci- après les consorts Z-D) ont conclu avec les époux X le 23 novembre 2016 une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 562 de la copropriété, décrit comme la place 308, au 2 sous-sol du bâtiment F, au prix de 15.000 euros avec mention d’un honoraire de^e négociation de 2.000 euros dû par l’acquéreur à l’agence Regards immobilier. La vente a été faite par acte authentique le 3 mai 2017.

Par courriel du 10 mai 2017, M. Z a indiqué à la société Regards que l’emplacement visité, portant le numéro 310, était occupé et qu’aucun emplacement ne portait le numéro 308. Il a aussi demandé au syndic de la copropriété les plans des garages afin de déterminer l’emplacement exact du lot acquis, en vain. Il indique que le syndicat des copropriétaires a changé le numéro de la place 307, située au même niveau à proximité de la rampe, en numéro 308.

Les consorts Z-D ont également signalé la difficulté aux époux X par courrier recommandé du 8 juin 2017, lesquels ont répondu le 21 juin 2017 que les indications portées à l’acte notarié étaient exactes et qu’il convenait de rechercher la responsabilité de la société Regards.

Restant incertains sur l’emplacement du lot cédé et estimant la place finalement attribuée non conforme aux qualités convenues, par actes d’huissier de justice du 15 février 2018, les consorts Z-D ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre les époux X et la SAS Regards aux fins d’annulation ou, à défaut, de résolution de la vente.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 21 mai 2019, les consorts Z-D demandent au tribunal, au visa des articles 1101, 1128 et 1130 et suivants, 1302 et suivants, 1604, 1240 et suivants du code civil, de l’article L. 121-1 du code de la consommation et de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, de : à titre principal,

- prononcer l’annulation de la vente du 3 mai 2017 pour erreur-obstacle sur l’objet,

- condamner les époux X à leur payer une somme de 15.000 euros en restitution du prix de vente, et une somme de 2.014 euros en remboursement des frais de notaire,

- condamner la société Regards à leur payer la somme de 2.000 euros au titre du remboursement de la commission, et de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral, à titre subsidiaire,

- prononcer la résolution de la vente du 3 mai 2017 pour vice du consentement,

- condamner les époux X à leur payer une somme de 15.000 euros en restitution du prix de vente, et une somme de 2.014 euros en remboursement des frais de notaire,

- condamner la société Regards à leur restituer la somme de 1.000 euros au titre de la répétition de l’indu, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification des présentes, en tout état de cause,

- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

- condamner in solidum les époux X aux dépens,

- condamner in solidum les époux X d’une part, et l’agence Regards d’autre part, à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière,

- leur donner acte qu’ils demanderont la restitution des droits de mutation réglés à l’administration fiscale,

- ordonner l’exécution provisoire en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ils invoquent :

- une erreur-obstacle sur l’objet de la vente puisqu’ils pensaient acquérir une place fermée par un mur de fond et protégée de la rampe d’accès alors que l’emplacement acquis est ouvert et en sortie de rampe d’accès, erreur découverte après la vente qui entraîne la nullité ;

- une erreur sur les qualités essentielles du bien vendu car ils entendaient acquérir un emplacement suffisamment grand pour garer leur véhicule et sa remorque et protégé pour assurer la sécurité de la montée et de la descente du véhicule par leur enfant gravement handicapé ;

- l’emplacement visité et photographié présente ces caractéristiques mais pas celui attribué ;

- la société Regards était parfaitement informée de ce besoin particulier et a provoqué leur erreur en affichant dans son annonce la photographie d’une place différente de sorte que celle-ci est nécessairement excusable ;

- aucune partie n’est capable de déterminer avec certitude l’emplacement exact de la place.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 1 avril 2019, les époux X sollicitent duer tribunal, au visa des articles 1103, 1132, 1133, 1135 et 1302 du code civil ainsi que des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- débouter les consorts Z-D de l’ensemble de leurs prétentions,

- à titre reconventionnel, les condamner solidairement à leur payer la somme de 62 euros au titre de la partie des impôts fonciers 2017 leur incombant ;

- condamner la société Regards à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de la répétition de l’indu ;

- condamner solidairement les consorts Z-D aux dépens et à leur payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéficie de l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que :

- l’erreur-obstacle est une notion doctrinale et non légale, qui n’a pas été reprise lors de la réforme de 2016 de sorte que seuls les articles 1132 à 1135 du code civil sont applicables ;

- ils n’ont été informés des qualités attendues par les acquéreurs quant à l’emplacement acquis, large et protégé, que postérieurement à la vente,

- les dimensions des places sont identiques et le véhicule remorqué des demandeurs, dont l’achat avant la vente n’est pas justifié, ne pouvait tenir ni dans l’une ni dans l’autre, rien n’établit une dangerosité particulière de l’emplacement acquis par rapport à celui présenté par l’agence de sorte que les éléments invoqués par les demandeurs ne constituaient pas des qualités essentielles déterminantes de leur consentement,

- il s’agit d’une erreur simple ne justifiant pas la nullité de la vente ;

- la vente ayant été conclue pour 17.000 euros, la différence de 1.000 euros avec le mandat doit leur être payée ;

- les consorts Z-D ne leur ont pas remboursé leur quote-part de l’impôt foncier payé sur l’année 2017 pour le bien vendu.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2019, la SAS Regards demande au tribunal, au visa des articles 1330 et suivants, 1992, 1240 du code civil, de :

- juger que les consorts Z-D ne démontrent pas qu’ils ont commis une erreur obstacle, provoquée ou sur les qualités essentielles de la chose vendue,

- juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

- juger que les consorts Z-D n’établissent aucun préjudice matériel et moral,

- débouter les consorts Z-D de l’ensemble de leurs demandes,

- les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle argue de l’absence de toute erreur ayant pu vicier le consentement à la vente des consorts Z-D dès lors qu’ils étaient parfaitement informés au moment de sa conclusion des incertitudes relatives à la localisation de l’emplacement, l’acte notarié ne mentionnant d’ailleurs pas le numéro de la place, et que l’emplacement finalement alloué présente les mêmes caractéristiques que celles annoncées dans son offre et est également trop petit pour accueillir un véhicule remorqué.

Elle ajoute que :

- la présence de mur du fond n’a jamais été présentée comme une caractéristique essentielle de la vente et n’est donc pas entrée dans le champ contractuel,

- elle n’a commis aucun manquement à son obligation de moyens dans le cadre de la vente, n’ayant jamais eu l’intention de tromper les acquéreurs et ayant établi son offre au regard des informations lacunaires données par ses mandants,

- toute erreur éventuellement retenue sur l’emplacement vendu ne serait pas de son fait mais résulterait d’un manque de diligences soit du notaire chargé des vérifications préalables à l’établissement de l’acte de vente, soit du syndicat des copropriétaires qui avait l’obligation de s’assurer de l’existence du lot en cause,

- les demandeurs ne démontrent pas le quantum de leur préjudice,

- le montant de sa commission résulte de négociations avec les époux X dans le cadre de la vente couplée de leur appartement et de leur emplacement de garage.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2019.

MOTIVATION

Sur la nullité de la vente

L’article 1129 du code civil prévoit qu’il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat. Sur la base de ce texte, il est jugé que l’accord des parties sur un objet différent est une source de nullité du contrat.

En l’espèce, il résulte du dossier que l’objet du contrat est clairement un emplacement de garage ouvert de 16 m² au 2 sous-sol du bâtiment F d’un immeuble en copropriété à Montrouge. ^e

La différence porte uniquement sur l’emplacement exact, à quelques mètres, près de ce garage, qui ne saurait à elle seule être analysée comme une différence d’objet justifiant la nullité du contrat.

Sur la nullité et la résolution de la vente

L’article 1132 du code civil prévoit : “L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.” Sont essentielles au sens de ce texte les qualités portées à la connaissance du cocontractant ainsi que celles jugées déterminantes par des cocontractants placés dans la même situation.

En l’espèce, la photographie illustrant l’annonce immobilière représente un emplacement de garage protégé par deux murs perpendiculaires et débouchant sur une allée alors que l’emplacement vendu est ouvert sur ses quatre côtés et se situe à proximité immédiate de la rampe d’accès. Il n’est pas contesté que la superficie des deux places est identique et qu’elles se situent à quelques mètres l’une de l’autre.

Si la présence de deux murs et l’éloignement de la rampe d’accès étaient des qualités essentielles de la place de garage aux yeux des acquéreurs, force est de constater qu’aucun élément ne témoigne qu’ils en ont fait part à l’agence immobilière ou aux vendeurs avant l’achat. De surcroît, le contrat ne comporte aucune mention à ce sujet. Dès lors, ces qualités ne sauraient être juridiquement considérées comme essentielles, ni ne peuvent caractériser une erreur au sens de l’article 1132 du code civil.

Au surplus, la position de la place réellement vendue n’apparaît pas d’évidence plus dangereuse que celle visitée, la distance entre l’emplacement et la rampe étant suffisante et un poteau délimitant l’angle le plus proche de la rampe. En outre, à supposer que les vendeurs aient été informés la circonstance de ce que les acquéreurs avaient un enfant handicapé, ils n’auraient pu en déduire que les acquéreurs préféraient une place délimitée par deux murs à une place d’accès plus ample des deux côtés, la configuration ouverte pouvant sembler plus adaptée aux contraintes d’une personne handicapée qu’une configuration murée. Enfin, l’emplacement vendu n’est pas moins adapté au garage d’une remorque que l’autre.

Par conséquent, les qualités faisant défaut à l’emplacement vendu ne seraient pas d’évidence jugées déterminantes par des cocontractants placés dans la même situation.

Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes de nullité pour erreur et de résolution pour non conformité comme mal fondées.

Sur les dommages intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit: “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

La SAS Regards admet qu’elle a négocié la vente de l’emplacement de garage sans certitude sur l’emplacement du lot de copropriété 562 correspondant à la place 308. En effet, l’emplacement photographié et présenté aux acquéreurs porte le numéro 310 (difficile à distinguer sur la photographie de l’annonce mais lisible sur la pièce 22-2 des demandeurs) et il s’est révélé être occupé par un tiers.

En ne s’assurant pas auprès des vendeurs et/ou du syndic de copropriété de l’emplacement exact du lot 562 vendu avant de se charger de la commercialisation, la SAS Regards a manqué à son obligation de vérifier les caractéristiques exactes du bien vendu, à plus forte raison en présence d’une discordance entre la numérotation affichée et celle correspondant au lot vendu. Or les acquéreurs ne pouvaient déceler cette erreur, l’annonce n’indiquant pas le numéro de la place vendue, mais seulement celui du lot de copropriété.

Ce manquement contractuel est également constitutif d’une faute délictuelle à l’égard des consorts Z-D, à qui il a causé un préjudice moral en ce qu’ils ont dû effectuer eux- mêmes après la vente les recherches nécessaires pour identifier leur place et n’ont encore aucune certitude sur leur droit de propriété. Ce préjudice est fixé à la somme de 1.000 euros.

La SAS Regards est donc condamnée à payer la somme de 1.000 euros aux consorts Z- D à titre de dommages-intérêts.

Sur la répétition de l’indû

L’article 1302 du code civil prévoit notamment : “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.”

Il n’est pas discuté que :

- la rémunération de la société Regards a été fixée par le mandat du 10 avril 2016 à 1.000 euros

- la promesse de vente et l’acte authentique évoquent une commission de 2.000 euros à la charge de l’acquéreur par référence au mandat précité ;

- c’est ce montant qui a été payé par les consorts Z-D .

La créance de la SAS Regards au titre de ses diligences pour la vente de l’emplacement de garage a été fixée à la somme de 1.000 euros par le mandat conclu avec les époux X. La SAS Regards n’étant pas partie aux actes des 23 novembre 2016 et 3 mai 2017, ceux-ci n’ont pas eu pour effet de modifier cette créance. Il n’est pas plus rapporté la preuve d’une modification de la rémunération du mandat des époux X, qui la contestent, à la SAS Regards.

Dans ces conditions, elle a perçu un montant indû de 1.000 euros des consorts Z-D. En revanche, les époux X sont mal fondés à revendiquer cette différence à leur profit en ce que le prix de vente stipulé à l’acte est de 15.000 euros et non 16.000.

Il y a donc lieu de condamner la SAS Regards à payer la somme de 1.000 euros aux consorts Z-D et de rejeter la demande des époux X au même titre.

Sur la demande reconventionnelle des époux X au titre de la quote-part de taxe foncière

L’acte du 3 mai 2017 stipule : “L’acquéreur remboursera à première demande le vendeur de la quote-part de taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères allant de ce jour au 31 décembre.”

Les époux X justifient avoir acquitté la totalité de la taxe foncière pour l’année 2017 de 93 euros. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande, non contestée, de remboursement des 8/ 12 de^ème ce montant, soit 62 euros.

Sur les autres demandes

Les consorts Z-D et la SAS Regards, qui succombent partiellement, seront condamnées aux dépens, chacun pour moitié.

L’équité justifie de condamner la SAS Regards à payer aux consorts Z-D la somme de 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les consorts Z-D à payer aux époux X la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et l’ancienneté de l’affaire justifient de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute M. A Z et M^me C D de leurs demandes d’annulation, de résolution et de résiliation de la vente conclue avec M. E X et M^me F G le 3 mai 2017;

Condamne solidairement M. A Z et M^me C D à payer à M. E X et M^me F G la somme de 62 euros au titre de la quote-part de taxe foncière 2017 ;

Condamne la SAS Regards à payer à M. A Z et M^me C D la somme de 1.000 euros à titre de restitution de l’indû ;

Condamne la SAS Regards à payer à M. A Z et M^me C D la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne la SAS Regards d’une part et M. A Z et M^me C D d’autre part à en payer chacun la moitié ;

Condamne la SAS Regards à payer à M. A Z et M^me C D la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. A Z et M^me C D à payer à M. E X et M^me F G la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonne l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Dorothée DIBIE, Vice-Présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT