TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 30 Août 2022

N° RG 22/03721 – N ° P o r t a l i s DB3R-W-B7G-XPQ7

N° Minute :

AFFAIRE

J a c q u e l i n e Z

C/

C D E Y

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame A Z […]

représentée par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDEUR

Monsieur C D E Y G, […]

défaillant

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2022 en audience publique devant le tribunal composé de :

Dorothée DIBIE, Vice-Présidente Irène BENAC, Vice-présidente Karine HOUEL, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M^me A Z, née le […], était propriétaire d’un appartement de 69,70 m², d’une cave et d’un emplacement de garage, constituant les lots 207, 229 et 245 d’un immeuble situé […], à […], numéro G.

Par acte authentique du 27 octobre 2006, elle a vendu ces biens à M. C Y moyennant le versement d’une rente annuelle et viagère de G.160 euros, représentative d’un capital de 140.000 euros, révisable annuellement, payable en douze termes égaux de 930 euros, avec clause résolutoire en cas de défaut de paiement, en conservant sa vie durant le droit d’usage et d’habitation. A la suite de divers incidents de paiement, M^me X a fait une déclaration de sinistre à son assureur de protection juridique, la GMF, puis, par acte du 25 avril 2017, a assigné M. Y devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de le voir condamné à lui payer la somme de 2.032,22 euros à titre de dommages-intérêts et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le G février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté l’ensemble de ses demandes, ainsi que les demandes reconventionnelles de M. Y en paiement des charges locatives, aux motifs que les conditions d’application de la clause résolutoire n’étaient pas réunies et que la créance de M^me Z, se limitant à la somme totale de 287,22 euros, ne présentait pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution de la vente de l’immeuble intervenue plus de 14 ans auparavant.

Par acte du 7 décembre 2021, M^e Benjamin Bourret, huissier de justice, a délivré à M. Y une sommation de payer la somme de 4.300,30 euros correspondant aux arrérages de la rente d’août, octobre, novembre et décembre 2021 sous un mois, à défaut de quoi M^me Z demanderait le bénéfice de la clause résolutoire.

Le 23 mars 2022, M^me Z a présenté une requête aux fins d’être autorisée à assigner M. Y à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Nanterre au motif de nouveaux impayés de la rente. Cette autorisation a été donnée par ordonnance du 24 mars 2022.

Par acte du 7 avril 2022, M^me X a assigné M. Y devant le tribunal judiciaire de Nanterre le 16 juin 2022 à 13 heures 30. Elle demande au tribunal de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de vente du 27 octobre 2006,

- ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

- condamner M. Y à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- débouter M. C Y de l’ensemble de ses demandes,

- condamner M. C Y aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle soutient que :

- M. Y n’a pas payé les arrérages de septembre à décembre 2021 malgré sommation visant la clause résolutoire du 7 décembre 2021, et ne s’acquitte pas des charges,

- l’arriéré actuel s’élève à 7.254,45 euros.

Quoique régulièrement assigné, M. Y n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 juin 2022 et mise en délibéré au 30 août 2022.

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MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond. Le tribunal ne fait cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résolution

Les articles 1183 et 1184 ancien du code civil, dans leur rédaction applicable au contrat, prévoyaient notamment : “La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses en même état que si l’obligation n’avait pas existé.” et “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où une des deux parties ne satisfera point à son engagement.”

L’acte authentique du 27 octobre 2006 prévoit notamment :

“A défaut de paiement d’un seul terme de cette rente à son exacte échéance, et un mois après une simple sommation restée infructueuse, contenant déclaration d’user du bénéfice de la présente clause, le crédirentier aura, si bon lui semble, le droit de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente, nonobstant toutes offres postérieures. En pareil cas, le crédirentier conservera le montant de tous les arrérages perçus par lui et de tous les embellissements et améliorations faits à l’immeuble lui demeureront acquis de plein droit, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, sans recours, ni répétition.”

La convention des parties incluait donc une clause résolutoire précise et non équivoque. Toutefois, l’application de la clause résolutoire régulière est exclue si l’inexécution du débiteur résulte de la force majeure. Elle est également soumise aux exigences de la bonne foi du créancier qui a notamment le devoir de faciliter à son cocontractant l’exécution de son engagement.

En l’espèce, il n’est pas versé au dossier de mise en demeure de payer, mais seulement deux pages (sur 5) d’une sommation de payer, signifiée par huissier le 7 décembre 2021, sous un mois, les rentes dues au titre des mois de septembre à décembre 2021.

M^me Z soutient qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis la date de cet acte, augmentant chaque mois la dette impayée.

Elle verse aussi la copie d’une assignation de M. Y par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en paiement d’une dette de 9.679,28 euros au titre des charges de copropriété.

Une lettre du 1 novembre 2021 de M. Y à M^me Z fait état, par ailleurs, d’un^er contentieux sur le paiement des charges de copropriété, sans indiquer toutefois le montant impayé, et concluant “je ne suis pas riche et n’ai pas les moyens de régler en même temps vos rentes et les charges que vous refusez de payer”.

Or, l’acte authentique du 27 octobre 2006 prévoit que les charges de copropriété sont dues par l’acquéreur mais que “le vendeur supportera les charges dites “locatives” jusqu’à l’extinction du droit d’usage et d’habitation, et remboursera à l’acquéreur, chaque trimestre, une provision au titre des charges dites “locatives” correspondant à 70 % du montant total de l’appel de fonds trimestriel correspondant à la provision du budget émis par le syndic. (…) Il est expressément convenu entre les parties qu’en aucun cas ledit remboursement ne devra être fait par compensation avec le montant de la rente.”
M^me Z établit ainsi suffisamment la défaillance de M. Y dans le paiement de la rente depuis plusieurs mois, malgré sommation, laquelle ne saurait être justifiée par la compensation avec d’éventuels impayés de charges.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente du 27 octobre 2006 entre les parties en application de la clause résolutoire.

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Sur les dommages-intérêts

En application du contrat de vente, le préjudice du crédirentier est indemnisé par une clause pénale, réparant forfaitairement son préjudice.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de M^me Z à titre de dommages-intérêts complémentaires.

Sur les autres demandes

L’article 28 du décret du 4 janvier 1955portant réforme de la publicité foncière, dispose que “sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques” et l’article 67-3 du décret du 14 octobre 1955 précise que : “pour opérer la publicité des actes ou décisions visés aux articles 28, 35 à 37 et 39 du décret du 4 janvier 1955, les parties ou l’une d’elles déposent, conformément au 1 de l’article 34 du même décret, au service de la publicité foncière de la situation des immeubles, soit par elles-mêmes, soit par un tiers, deux expéditions, extraits littéraux ou copies de l’acte ou de la décision à publier.” Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la publication du présent jugement, prévue pour être faite par les parties par ces textes.

M. Y, qui succombe, est condamné aux dépens et à payer à M^me Z la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire ne justifie pas de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Prononce la résolution de la vente du 27 octobre 2006 entre M^me A Z, née le […] à Paris, et M. C Y, né le […] à Sainte-Adresse, des lots […] (un appartement), 229 (une cave) et 245 (un emplacement de voiture) et de 272/10.172èmes des parties communes générales de la copropriété d’un immeuble situé […] à Clamart (Hauts-de-Seine) cadastré section AS numéro G pour une contenance de 68 ares et 38 centiares;

Condamne M. C Y aux dépens ;

Condamne M. C Y à payer à M^me A Z la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M^me A Z du surplus de ses demandes.

signé par Dorothée DIBIE, Vice-Présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffière présente lors du prononcé .

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE Fabienne MOTTAIS Dorothée DIBIE

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