TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 22/00043 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X2T7

Minute N° :

Date : 14 Octobre 2024

OPERATION : Opération de prolongement du tramway T1 entre [Localité 13] et [Localité 16]

ENTRE :

DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] ET [Adresse 10] ET [Adresse 5]-[Adresse 6] A [Localité 16]

domicilié : chez SELARL V&V

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par Maître Fanny EHRENFELD et Maître Camille MIALOT, de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [I] [G] et Madame [Z] [X], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

L’immeuble situé sur la parcelle BR n°[Cadastre 1] sur le territoire de la commune de [Localité 16] constitue une copropriété horizontale située [Adresse 7]-[Adresse 10] et [Adresse 5]-[Adresse 6].

Par mémoire valant offre de l’autorité expropriante visé par le greffe le 19 août 2022, le département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues au syndicat des copropriétaires au titre de l’expropriation partielle du bien : 50 400 € au titre de l’indemnité principale et 6 040 € au titre de l’indemnité de remploi ; et de lui donner acte de son engagement de prendre en charge la reconstitution des clôtures et fonctionnalités impactées par l’emprise foncière nécessaire au développement du tramway T1 Ouest.

Par ordonnance du 31 juillet 2023 n°21/92, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 13 septembre 2023 et le 16 octobre 2023. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement

L’emprise partielle située au [Adresse 5]-[Adresse 6] est de forme quasi rectangulaire. Située dans une zone en restructuration au nord de la ville, elle est proche de l’A86 et desservie par deux lignes de bus. Le stade [17] est à proximité. Le quartier est relativement excentré mais comporte des commerces et des services tels qu’une pharmacie, une école, un collège et un lycée. Il est composé d’ensembles immobiliers et de pavillons.

La copropriété contient des immeubles à usage d’habitations et, au rez-de-chaussée, un commerce de boucherie, de fruits et légumes. Il y a plusieurs bâtiments au sein de cette copropriété avec des accès séparés soit par l'[Adresse 14] (concernée par l’expropriation) soit par l'[Adresse 15]. A gauche et à droite de la copropriété se trouve des pavillons. En face, il y a un immeuble en R+3, l’avenue offrant des possibilités de stationnement. Un bornage des limites de l’expropriation partielle a été matérialisé afin de faciliter la visite. L’emprise partielle est parallèle à la voie publique mais n’est pas tout à fait parallèle au bâti. Une surface de 105 m2 est prélevée sur la parcelle sise [Adresse 5]-[Adresse 6]. Le [Adresse 5] et le [Adresse 6] de l’avenue sont touchés par l’expropriation : la partie sous emprise à droite correspond à une zone à usage de potager (45 m2) et la partie sous emprise à gauche correspond à une zone carrelée devant un commerce de boucherie (60 m2).

Mention : le bornage ne permet toutefois pas de déterminer si le coffrage des rideaux métalliques de la boucherie est touché ou non par l’expropriation en partie. En revanche, le bâtiment lui-même est hors emprise (le coffrage forme un avancement par rapport au bâtiment).

II/ Emprise

Nous visitons le jardin potager se trouvant dans le périmètre de l’expropriation partielle, jouxtant le lot n°7 appartenant aux époux [V] lesquels disposent d’un droit de jouissance privative sur ce jardin/cour. Le lot/le jardin/ la cour constitue un ensemble bénéficiant d’un accès unique directement de la voie publique. Le jardin et le lot sont accessibles par une entrée séparée, par un portail dégradé mais fonctionnel. L’emprise a une forme de parallélépipède, devant la voie publique. On note à gauche une voie bétonnée permettant d’accéder à une cour carrelée qui dessert les bâtiments. A droite, devant la façade du bâtiment donnant côté rue, se trouve un espace potager. Il est à noter que les accès principaux à l’intérieur des bâtiments ne sont pas au niveau de cette façade mais de la cour (hors emprise). Au niveau de l’accès extérieur, le sol est en pente descendante et assez large pour permettre le passage d’un véhicule. Il est possible de stationner deux véhicules en enfilade mais pas côte-à-côte. Dans la partie sous emprise se trouvent un potager, des plantes, des tomates, des poivrons, deux figuiers et ses branches. Le bâti n’est pas sous emprise. En revanche, une partie de la voie d’entrée fait partie du périmètre de l’expropriation.

L’emprise comprend également une surface de 60 m2 séparée par une cloison de la partie “potager” et qui correspond à un espace carrelé devant un autre bâtiment de la copropriété, en l’occurrence devant un commerce de boucherie et fruits et légumes ainsi que les appartements des deux étages au-dessus. L’espace carrelé se situe directement devant la boutique. Il est séparé de la voie publique par une grille et un portail forgé entre deux piliers en béton. A gauche de l’entrée, au niveau de cet espace carrelé, se trouve une pergola en bois. Sur la gauche, en bordure de cet espace, on peut distinguer un laurier, un figuier et un olivier. Un grand portail coulissant permet le passage d’une camionnette pour entrer dans cet espace carrelé.

En projetant la ligne de l’emprise, le bâti ne sera pas touché mais les occupants indiquent il n’y aura plus de place pour l’activité de rôtisserie et l’étalage de fruits et légumes en extérieur.

Visite des lots et parties communes situés [Adresse 15] :

Situés sur une tout autre avenue, côté [Adresse 15], ceux-ci ne semblent pas touchés par l’emprise.

Lot n°1 de Monsieur [O] [H] et Madame [K] [M]

Le lot est situé [Adresse 15] et non [Adresse 14], avec un accès individuel au niveau du [Adresse 9]. Il s’agit du lot se situant derrière ceux concernés par l’emprise coté [Adresse 14], avec un droit de jouissance privative. Nous constatons que le lot (+ droit de jouissance privative) n’est pas concerné par l’expropriation. Les propriétaires présents nous affirment qu’ils n’entendent pas constituer avocat du fait qu’ils ne sont pas directement concernés par l’expropriation.

Lot n°5 de Madame [T] [R]

Le lot est situé [Adresse 15] et non [Adresse 14], avec un accès individuel au niveau du [Adresse 7]. De l’extérieur, la partie visitée (lot + droit de jouissance privative) n’est pas touchée par l’emprise.

Madame [R] semble évoquer un accès vers l'[Adresse 14] qui ne peut pas être constaté en l’état. Elle appelle son fils que nous attendons et qui se présente sur les lieux. La juge lui explique la situation et l’informe que la propriétaire du lot doit constituer avocat si elle entend présenter des demandes.

Mention : Monsieur affirme qu’ils ont une entrée [Adresse 14]. La juge propose de voir les limites du terrain mais Monsieur préfère consulter un avocat et donner les plans ultérieurement. Par ailleurs, il explique qu’il conteste l’absence d’indemnité.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 16 octobre 2023 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre.

En foi de quoi, nous avons fait et clos le présent procès-verbal les jour, mois et an que dessus. »

Par mémoire en réplique (reçu par courriel le 09 janvier 2024) par le greffe le XXXXXX, le département des Haus-de-Seine forme les prétentions suivantes :

« fixer comme suit l’indemnité revenant au Syndicat des copropriétaires :

A TITRE PRINCIPAL :

1. Indemnité principale

* méthode d’évaluation : par comparaison

* superficie retenue : 105 m²

* valeur unitaire retenue : 800 € / m²

* abattement pour encombrement: 40 %

Soit: 105 m² x 800 x 0,60 = 50 400 €.

2. Indemnité de remploi

—  20% sur 5.000 € = …..1.000 €

—  15% sur 10.000 € = …..1.500 €

—  10 % sur 31.116 € = ……3 540 €

Soit : 6 040 €,

Total : 56.440 €

A TITRE SUBSIDIAIRE :

1. Indemnité principale

* méthode d’évaluation : par comparaison

* superficie retenue : 105 m²

* valeur unitaire retenue : 800 € / m²

* abattement pour encombrement : 40 %

* valeur du terrain grevé d’un droit de jouissance =

valeur vénale du terrain x 0,6

Soit : (105 m² x 800 x 0,60) x 0,60 = 30 240 €.

2. Indemnité de remploi

—  20 % sur 5.000 € : 1.000 €

—  15 % sur 15.000 € : 1.500 €

—  10 % au-delà : 1.524 €.

Soit : 4 024 €,

Total : 34 264 €

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Donner acte de l’engagement du Département des Hauts de Seine à prendre en charge la reconstitution des clôtures et fonctionnalités (portail, clôture, réseaux, etc…) impactées par l’emprise foncière nécessaire au développement du tramway T1 Ouest. »

Par mémoire en défense visé par le greffe le 1er août 2023 le syndicat des copropriétaires formes les prétentions suivantes : fixer l’indmenité principale à 64 326,15 € et l’indemnité de remploi à 7 432,61 € ; condamner le département au rétablissement des fonctionnalités impactées par l’emprise foncière nécessaire au développement du tramway T1 Ouest ; et le condamner à lui verser 3 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Par conclusions complémentaires visées par le greffe le 22 janvier 2024, le commissaire du Gouvernement retient une indemnité total de dépossession de 69 607 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 septembre 2024 conformément aux écritures susvisées, les parties soulignant que deux autres affaires étaient plaidées le même jour concernant le droit de jouissance privative sur les parties communes faisant l’objet de l’emprise. La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 16] est le 30 janvier 2013. La date d’application de la modification du 03octobre 2019 est le 09 novembre, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 09 novembre 2019.

II/ Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

En l’espèce, il convient relever que les parties sont unanimes quant à la superficie de l’emprise de 105m², la nature non-bâtie du bien et l’épuisement de son caractère constructible donnant lieu à un abattement de 40 %.

a) La détermination de la valeur de l’emprise

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, les termes de l’expropriante et de l’exproprié ainsi que le premier terme du commissaire du Gouvernement sont trop anciens pour être représentatifs de l’état du marché de l’immobilier lequel est très évolutif en Île-de-France.

Ainsi, il convient de retenir les deux derniers termes du commissaire du Gouvernement lesquels se situent à 1,2km du bien exproprié :

Cession du 13/12/2022 n°9214P03/2022P25868, une parcelle de terrain de 95m² située [Adresse 3] : 842,00 €/m²,Cession du 22/12/2022 n°9214P03/2022P00629, une parcelle de terrains de 112m² située [Adresse 2] : 1 060 €/m².(842 + 1 060) /2 = 951

L’assiette de calcul est donc de 951 €/m².

951 x 105 = 99 855

La valeur de base de la superficie de 105m² est de 99 855.

99 855 / 100 x 60 = 59 913,00

Après abattement de 40 %, la valeur de l’emprise est de 59 913 €.

b) L’articulation avec les droits de jouissance privative

Il est constant qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel (n°06-19.260).

En l’espèce, dans deux dossiers connexes plaidés à la même audience, l’expropriante sollicite la fixation des indemnités dues aux copropriétaires des lots situés aux [Adresse 5] et [Adresse 6] correspondant à la surface de 105m² objet du présent litige.

Si les parties se sont abstenues de produire le règlement de copropriété aux débats, elles ont entendu lier le juge sur le fait que ces deux copropriétaires détiennent un droit de jouissance privatif sur des parties communes et notamment sur les 105m² susvisés.

Dès lors, ces deux copropriétaires sont titulaires d’un droit réel qui est une portion du droit de propriété et qui doit donc être valorisé autant que le droit de propriété doit être réduit.

Il convient de valoriser le droit réel correspondant au droit de jouissance privatif sur des parties communes à la 60 % de la valeur du droit de pleine propriété.

En effet, par une appréciation in concreto, il convient de retenir. que l’emprise a pour objet une partie de terrain dont le potentiel constructible est épuisé, dans le syndicat des copropriétaires n’a pas plus la totale libre disposition, dont l’usage pratique par l’organisation des lieux ne peut service qu’aux copropriétaires disposant des droits susvisés

59 913 / 10 x 4 = 23 965,2

Ainsi, l’emprise est évaluée à 23 965,20 €.

Or, conformément aux dispositions de l’article R311-20 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose notamment que les parties ne peuvent développer [à l’audience] que des éléments des mémoires qu’elles ont présentés et celles de l’article R311-22 alinéa 1er du même code qui dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ; la juridiction ne peut pas fixer une indemnité inférieure à celle fixée par l’expropriante dans son dernier mémoire, soit 50 400 €.

En conséquence, l’indemnité principale est fixée à 50 400 €.

III/ L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000 / 100 x 20 + 10 000 / 100 x 15 + 35 400 / 100 x 10 = 6 040 €

L’indemnité de remploi est donc de 6 040 €.

IV/ La restauration des lieux

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Conformément aux prétentions convergentes des parties, il convient de condamner l’expropriante à rétablir les fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle BR n°[Cadastre 1].

V/ Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 1 500 € au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance de l’expropriée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par le département des Hauts-de-Seine au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]-[Adresse 10] et [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 16] au titre de l’expropriation partielle de 105m² du bien situé sur la parcelle BR n°[Cadastre 1] :

Indemnité principale : 50 400 €

Indemnités de remploi : 6 040,70 €

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine à rétablir les fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle BR n°[Cadastre 1] nécessaire au développement du tramway T1 Ouest ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine aux dépens ;

CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine à payer 1 500 € au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à Nanterre, le 14 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION