TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2026

N° RG 23/02156 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YIA7

N° Minute :

AFFAIRE

[B]

C/

Société PV CP CITY

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

[B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me [Z] [Y], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

DEFENDERESSE

Société PV CP CITY

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assisté de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 novembre 2019, la SARL [B] a acquis un studio, dit lot n°94, au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], qui avait été donné, par acte de vente en date du 23 décembre 2005, à bail à la société GESTRIM CAMPUS pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2006, puis a été tacitement prolongé, et moyennant un loyer annuel de 3.443,48 euros hors taxes et hors charges.

Par suite, la société PV-CP CITY est venue aux droits de la société GESTRIM CAMPUS.

En raison d’absence de paiement du loyer survenues à la suite de la crise sanitaire du Covid-19 du 15 mars au 13 juin 2020, la société PV-CP CITY a adressé à la société [B] un avenant au contrat de bail, qui a donné lieu à une contre-proposition acceptée prévoyant d’une part une résiliation du contrat au 30/09/2020 et d’autre part un échéancier de paiement.

En absence d’état des lieux de sortie, d’un maintien dans les lieux et d’une absence de paiement de loyers, la SARL [B] (bailleur) a saisi par acte de commissaire de justice délivré en date du 1er mars 2023 à l’encontre de la société PV CP CITY le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

A titre principal,

— juger que le bail en date du 23 août 2005 a été résilié amiablement à la date du

30 septembre 2020, conformément à l’avenant signé le 21 août 2020 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution ou la résiliation du bail en date du 23 août 2005 à compter de la décision à intervenir en raison du non-respect des obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— dire en conséquence, la société PV-CP CITY sans droit ni titre dans les lieux ;

— ordonner l’expulsion de la société PV-CP CITY des lieux loués, savoir du lot n°94 de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, dès le prononcé du jugement à intervenir ;

— condamner la société PV-CP CITY à payer à la société [B] une indemnité d’occupation représentant le montant actuel du loyer en principal, augmenté de 50 %, outre les taxes et les charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, principalement à compter du 1er octobre 2020 et subsidiairement à compter du jugement à intervenir, et ce jusqu’à parfaite restitution des clés ;

— condamner la société PV-CP CITY à payer à la société [B] une somme de

2.761,20 €, au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 15 mars au 13 juin 2020 et du 1er janvier au 30 juin 2021 ;

— condamner la société PV-CP CITY à payer à la société [B] une indemnité de

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société PV-CP CITY aux entiers dépens que Maître [Z]

DAUMAS de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, avocat, pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, la SARL [B] demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que le bail en date du 23 août 2005 a été résilié amiablement à la date du

30 septembre 2020, conformément à l’avenant signé le 21 août 2020 ;

— déclarer en conséquence que la société PV-CP CITY est sans droit ni titre dans les lieux depuis le 1er octobre 2020 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution ou la résiliation du bail en date du 23 août 2005 à compter de la décision à intervenir en raison du non-respect des obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— déclarer la société PV-CP CITY sans droit ni titre dans les lieux ;

— ordonner l’expulsion de la société PV-CP CITY des lieux loués, savoir du lot n°94 de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, dès le prononcé du jugement à intervenir ;

— condamner la société PV-CP CITY à payer à la société [B] une indemnité d’occupation représentant le montant actuel du loyer en principal, augmenté de 50 %, outre les taxes et les charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, principalement à compter du 1er octobre 2020 et subsidiairement à compter du jugement à intervenir, et ce jusqu’à parfaite restitution des clés ;

— condamner la société PV-CP CITY à payer à la société [B] une somme de

2.761,20 €, au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 15 mars au 13 juin 2020 et du 1er janvier au 30 juin 2021 ;

— débouter la société PV-CP CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société PV-CP CITY à payer à la société [B] une indemnité de

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société PV-CP CITY aux entiers dépens que Maître [Z]

DAUMAS de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL,

[M], avocat, pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du

Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, la société PV-CP CITY demande au tribunal de :

Sur la nullité de l’avenant du 21 août 2020 A titre principal,

— juger que la société [B] a sciemment omis de préciser au preneur la modification de l’avenant du 21 août 2020 ;

— juger que la société [B] a usé de manœuvre dolosive pour obtenir la signature de l’avenant du 21 août 2020 ;

En conséquence,

— juger que la société [B] a vicié le consentement de la société PV-CP CITY lors de la signature de l’avenant du 21 août 2020,

— débouter la demande de résiliation de bail et partant d’expulsion des locaux loués,

A titre subsidiaire,

— juger que la société PV-CP CITY a commis une erreur de fait en signant l’avenant du 21 août 2020 ;

En conséquence,

— juger le consentement de la société PV-CP CITY a été vicié,

— juger nul l’avenant du 21 août 2020,

— juger la société [B] de ses demandes de résiliation judiciaire du bail litigieux et de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Sur le respect des obligations contractuelles par le preneur A titre principal,

Sur le non-paiement des loyers -juger que la société PV-CP CITY est à jour du paiement des loyers

En conséquence,

— débouter le demandeur de ses demandes de paiement des loyers,

— débouter le demandeur de ses demandes de résiliation judiciaire du bail litigieux et de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Sur le respect de la clause destination du bail -juger que la société PV-CP CITY respecte la clause de destination du bail,

En conséquence,

— débouter le demandeur de ses demandes de résiliation judiciaire du bail litigieux et de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire,

— suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail, en ce qu’elle risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société PV CP CITY que pour les demandeurs à l’instance,

En tout état de cause,

— condamner le demandeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le demandeur aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2025. L’affaire a été appelée à juge unique à l’audience du 04 mars 2026, puis mise en délibéré au 12 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail fondée sur l’avenant signé

En l’espèce, la SARL [B] sollicite notamment :

la constatation de la résiliation du bail au 30 septembre 2020 ;l’expulsion de la société PV-CP CITY, qui se maintient irrégulièrement dans les lieux ;la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020, égale au loyer majoré de 50 %, outre taxes et charges.

La société [B] soutient que le bail liant les parties a été régulièrement résilié par l’avenant signé le 21 août 2020, lequel prévoit expressément une résiliation amiable avec effet au 30 septembre 2020, sans indemnité de part et d’autre, conformément à l’article 1103 du Code civil selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elle fait valoir que les termes de l’avenant sont clairs, précis, parfaitement lisibles et dénués de toute ambiguïté : la résiliation y figure explicitement dans un document d’une seule page. Elle considère alors que la société PV-CP CITY, professionnel averti disposant d’un service juridique dédié, ne pouvait ignorer la portée de son engagement après simple lecture.

La demanderesse expose que les circonstances invoquées par la société défenderesse sont matériellement inexactes : l’avenant a été conclu le 21 août 2020, soit à une date antérieure à l’ouverture de la procédure de conciliation en février 2021. Il ne saurait donc être soutenu que cet avenant s’inscrivait dans un contexte de négociation ultérieure qui aurait altéré le consentement.

Elle considère en outre qu’aucun dol n’est caractérisé au sens de l’article 1137 du code civil :

aucune manœuvre, aucun mensonge, aucune dissimulation intentionnelle n’est démontré ;la clause litigieuse n’a pas été dissimulée mais insérée de manière apparente ;la simple absence d’alerte spécifique sur une modification ne constitue pas une manœuvre dolosive, surtout entre professionnels.La société [B] souligne que la jurisprudence écarte le dol lorsque la partie prétendument trompée pouvait ou devait se renseigner elle-même, ce qui est d’autant plus vrai en présence d’un opérateur économique structuré et expérimenté.

Subsidiairement, elle réfute toute erreur excusable au sens de l’article 1132 du code civil. En effet, s’appuyant sur une jurisprudence de la Cour d’appel de [Localité 5] (CA [Localité 5], 24 avril 1984),elle considère, en l’espèce, que la société PV-CP CITY, en sa qualité de professionnel, avait l’obligation de lire attentivement l’avenant avant de le signer. Une éventuelle confusion interne liée à la gestion de plusieurs dossiers ne saurait rendre l’erreur excusable.

En conséquence, la société [B] estime que l’avenant est parfaitement valable et doit recevoir plein effet.

À défaut de résiliation sur le fondement de l’avenant, la SARLALAPI soutient que le bail doit être résilié judiciairement en raison de manquements graves et répétés de la société PV-CP CITY.

En effet, elle considère que la société PV-CP CITY s’est abstenue de régler les loyers dus pour la période du 15 mars au 13 juin 2020 ainsi que pour les 1er et 2? trimestres 2021.

La société [B] rappelle que la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts du 30 juin 2022, puis les 23 novembre 2022 et 16 mars 2023, confirmé l’exigibilité des loyers échus durant la crise sanitaire, y compris pour des résidences de tourisme.

Elle fait valoir que :

l’avenant prévoyant un échelonnement des loyers « COVID » n’a donné lieu à aucun règlement ;les loyers postérieurs, non concernés par cet avenant, n’ont pas davantage été payés ;la société PV-CP CITY a pourtant communiqué sur des performances commerciales en forte hausse.Dès lors, elle considère qu’il ne s’agit pas d’un simple retard, mais d’un défaut persistant de paiement des loyers échus pendant la période de la crise sanitaire.

S’appuyant sur les articles 1 et 4 du bail commercial, la société [B] expose que le bail autorise exclusivement une activité de sous-location équipée et meublée de locaux à usage d’habitation, assortie de prestations para-hôtelières. Or, elle fait valoir que la société PV-CP CITY exploite les locaux comme une résidence hôtelière ou de tourisme, pour de courts séjours destinés à une clientèle de passage, excluant toute notion d’habitation.

La SARL [B] considère que la location répétée de courte durée à une clientèle temporaire constitue un usage hôtelier, incompatible avec la destination contractuelle stipulant des logements d’habitation. Elle affirme qu’il s’agit d’un manquement caractérisé, distinct du défaut de paiement, justifiant à lui seul la résiliation judiciaire.

La société PV-CP CITY soutient à titre principal que l’avenant signé en août 2020 est nul, son consentement ayant été obtenu par dol.

Se fondant sur l’article 1137 du code civil, elle fait valoir que le bailleur a sciemment modifié l’avenant type qu’elle avait proposé dans le cadre des aménagements liés à la crise sanitaire, avant de le lui retourner signé sans signaler l’ajout déterminant d’une clause de résiliation amiable au 30 septembre 2020, sans indemnité.

Elle expose que :

sa proposition initiale visait exclusivement un rééchelonnement des loyers et charges, dans un souci d’équité entre bailleurs ;aucune résiliation anticipée n’était envisagée ;l’ajout d’une clause mettant fin au bail un mois après la signature, sans indemnité d’éviction, est en contradiction totale avec l’objet des négociations.

Selon elle, cette insertion, fondue dans le corps du texte et non signalée, constitue une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, la privant de son droit à indemnité d’éviction prévu à l’article L.145-14 du code de commerce.

La société PV-CP CITY considère que jamais elle n’aurait signé l’avenant si elle avait eu connaissance de cette modification, son objectif étant la poursuite des baux et non leur extinction. Elle indique n’avoir découvert l’ajout qu’à réception d’une demande de restitution des clés. Elle invoque à l’appui une décision de la Cour d’appel de Grenoble (19 novembre 2020) ayant annulé un contrat modifié sans information du signataire, estimant que les éléments matériel et intentionnel du dol sont réunis.

À titre subsidiaire, elle invoque une erreur déterminante et excusable, ayant cru légitimement signer un simple aménagement temporaire et non une résiliation définitive.

En effet, à supposer que le dol ne soit pas retenu, la société PV-CP CITY soutient que l’avenant doit être annulé pour erreur sur les qualités essentielles de l’engagement, au sens de l’article 1132 du Code civil.

Elle fait valoir qu’elle a signé l’avenant dans la conviction légitime qu’il s’agissait d’un simple aménagement temporaire des loyers lié à la crise sanitaire, conformément au modèle adressé à l’ensemble des bailleurs. Or, le document retourné signé par le bailleur comportait une clause supplémentaire prévoyant une résiliation amiable au 30 septembre 2020, sans indemnité, ajout qui n’a pas été signalé.

La société PV-CP CITY expose que :

cette modification portait sur un élément essentiel du contrat, à savoir la poursuite même du bail ;elle croyait contracter pour préserver la relation locative, non pour y mettre fin ;l’erreur ne porte ni sur la valeur ni sur de simples motifs, mais sur la portée juridique même de l’acte signé.Elle considère en outre que cette erreur est excusable, compte tenu :

du contexte exceptionnel de crise sanitaire ;du volume important d’avenants à traiter simultanément ;des conditions dégradées de fonctionnement (télétravail, chômage partiel) ;et surtout de l’absence d’information sur l’ajout d’une clause substantielle.Enfin, elle affirme le caractère déterminant de cette erreur. En effet ; elle considère que si elle avait eu connaissance de la clause de résiliation sans indemnité, elle n’aurait jamais signé l’avenant, dont l’objectif était la pérennisation des baux et l’équité entre bailleurs.

En conséquence, la société PV-CP CITY sollicite la nullité de l’avenant pour vice du consentement sur le fondement de l’erreur.

SUR CE,

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l’article 1130 du même code que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes », le second alinéa de cet article précisant que « leur caractère déterminant s’apprécie eu regard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

En l’espèce, l’avenant du 21 août 2020 indique clairement, sans ambiguïté et sur une unique page, que les parties décident de mettre fin au contrat au 30/09/2020, le preneur ayant entouré la solution « non » à la proposition de prolonger le bail pour une année, qu’aucune indemnité ne sera due d’une part ou de l’autre au titre de la résiliation, et qu’une indemnité correspondant à tout ou partie du loyer prévu au contrat serait due en fonction de l’évolution du chiffre d’affaires, prenant en compte les conséquences économiques de la crise liée au Covid-19.

En cet état, l’erreur et le dol seront écartés et il sera donc jugé que le bail a été résilié par les parties avec effet au 30/09/2020 ; l’expulsion du preneur sera également prononcée.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, il sera jugé qu’elle sera égale au montant du loyer, des charges et des taxes récupérables. La société défenderesse sera condamnée à verser la somme demandée de 2.761,20€ pour les arriérés de loyers arrêtés au 30 juin 2021.

Sur les demandes accessoires

La société PV-CP CITY, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens. En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [Z] [Y] et la SCP [V], [K], [Y], [Q], [D], [M] sera autorisée à recouvrer les dépens dont elle aurait fait l’avance sans recevoir de provision.

La société [B] sollicite une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; aucune facture n’étant produite, il sera fait droit à cette demande mais à hauteur de 1.000€.

S’agissant de l’exécution provisoire, la société PV-CP CITY demande qu’elle soit mise à l’écart mais sans motiver particulièrement cette demande ni produire de justificatifs sur cette question ; l’exécution provisoire de droit sera donc appliquée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

JUGE que le bail liant le bailleur la SARL [B] et le preneur la société PV-CP CITY au sujet du studio correspondant au lot n°94 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 7] a été contractuellement résilié avec effet au 30 septembre 2020 ;

En conséquence, ORDONNE l’expulsion de la société PV-CP CITY de ces lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due en attendant la libération des lieux au montant du loyer, des charges et des taxes récupérables qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat ;

CONDAMNE la société PV-CP CITY à payer à la SARL [B] la somme de 2.761,20€ au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 juin 2021 ;

CONDAMNE la société PV-CP CITY aux dépens et à verser à la SARL [B] une somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Autorise Maître [Z] [Y] et la SCP [V], [K], [Y], [Q], [D], [M] à recouvrer les dépens dont elle aurait fait l’avance sans recevoir de provision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT