Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [N] [J]

31 chemin des Bazins

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [W]

7 route de Gauchoux

44860 SAINT-AIGNAN DE GRAND LIEU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/03933 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MVZ3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Monsieur [N] [J]

CCC à Monsieur [B] [W]

+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er janvier 2019, [N] [J] a donné à bail pour une durée de trois ans à [B] [W] un logement lui appartenant sis, 7 route de Gauchoux – 44860 SAINT AIGNAN DE GRAND LIEU, moyennant un loyer mensuel initial de 600 € pour le logement sans provision mensuelle pour charges.

Par deux actes d’huissier de justice du 1er février 2023, [N] [J] a fait commandement à [B] [W] de fournir les justificatifs d’assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.200€ arrêté au 31 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 septembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [N] [J] a fait assigner [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date de signification des deux commandements ;

· En conséquence, ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 6.000 € arrêtée à la date de résiliation du bail ;

· Condamner [B] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 650 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les services du département ont informé le tribunal le 14 novembre 2023 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, [N] [J] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 11.722,18 € au titre des loyers et frais échus à la date du 9 janvier 2024.

Régulièrement assigné à étude, [B] [W] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[B] [W] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’assignation mentionnant l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date de signification des deux commandements, il convient de retenir l’application du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement prenant effet deux mois après le commandement de payer, tandis que le commandement de justifier d’une assurance prend effet un mois après.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile familiale doit être signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) pour les commandements de payer pour lesquels le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs à certains seuils fixés par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie du signalement à la CCAPEX de la situation du locataire par l’huissier de justice le 2 février 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 11 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 4 du bail.

Par exploit d’huissier en date du 1er février 2023, [N] [J] a fait commandement à [B] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.200 € arrêté au 31 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [N] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [W] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 11.722,18 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024.

Il convient de déduire de ce décompte les sommes ne correspondant pas aux loyers dus au 5 janvier 2024, loyer de janvier 2024 inclus. Les autres sommes, à savoir les frais d’huissier de justice, ne relèvent pas de la dette locative mais, le cas échéant si elles sont justifiées, des dépens.

En conséquence, [B] [W] sera condamné au paiement de la somme de 11.400 € au titre des loyers, et indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [N] [J], à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 600 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [W], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [N] [J] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er janvier 2019 entre [N] [J] et [B] [W], concernant le logement sis 7 route de Gauchoux – 44860 SAINT AIGNAN DE GRAND LIEU, moyennant un loyer mensuel initial de 600 € sans provision mensuelle pour charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 2 avril 2023 ;

CONDAMNE [B] [W] à payer à [N] [J] la somme de 11.400 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [B] [W] à payer à [N] [J], à compter du 10 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 600 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [B] [W], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [B] [W] à payer à [N] [J] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY