Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [V] [L]

Rez de Chaussée

5 Rue Galilée

44400 REZE

comparant en personne

Madame [D] [H]

Rez de Chaussée

5 Rue Galilée

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 04 juillet 2024

délibéré au : 26 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00739 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3DT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Monsieur [P] [V] [L]

CCC à Madame [D] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] un logement situé 5 Rue Galilée 44400 REZE.

Le 11 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.923,92 euros au titre des loyers échus et impayés au 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 31 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 11 novembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 22 novembre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] à lui payer la somme de 1.223,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 11 octobre 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 11 novembre 2023 ou du 22 novembre 2023, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Condamner solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’audience du 04 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La SA CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 500.00 euros selon le décompte arrêté au 28 juin 2024. Elle a en outre indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le locataire, confirmant toutefois la reprise du paiement des loyers.

Monsieur [P] [V] [L] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, disposant de revenus mensuels à hauteur de 2.830 euros (salaire et allocations). Il n’a pas contesté le montant de la dette, sollicitant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 50 euros par mois en sus du loyer courant.

Madame [D] [H], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu, celle-ci étant malade selon Monsieur [L].

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 31 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 septembre 2023 par un courrier recommandé dont il a été accusé réception le 03 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 janvier 2024.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L], le 11 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.923,92 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 500 euros au 28 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce montant, la somme de 126,70 euros, imputée aux locataires. Cette somme correspond, en effet, à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En application de la clause de solidarité visée au bail, Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] demeurent solidaires des dettes locatives.

En conséquence, Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] seront condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 373,30 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 28 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) ”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] ont bien repris le règlement intégral de leur loyer courant depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] disposent de revenus leur permettant de procéder au règlement de leur loyer, puisque le couple perçoit un total de 4.130 euros de salaires et allocations. Il est précisé qu’après avoir observé de nombreux désordres au sein du logement et eu égard à l’absence d’intervention de la bailleresse, ces derniers ont décidé de suspendre les paiements de leur loyer, espérant ainsi le faire réagir.

Lors des débats, Monsieur [P] [V] [L] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 50 euros par mois, outre le loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer, du faible montant de la dette, et dès lors que Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 373,30 euros au titre des loyers échus et impayés au 28 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

ACCORDE à Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] un délai de paiement de 8 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 7 mensualités de 50 euros, la 8ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 12 décembre 2023 ;

DIT que Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 5 Rue Galilée 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [H] et Monsieur [P] [V] [L] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE