N° RG 25/00819 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5JT

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Novembre 2025

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S.A.S. PJ ORGANISATION

C/

S.A.R.L. CHEZ HUANG

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copie exécutoire délivrée le 06/11/2025 à :

la SELARL ALEO – 163

la SELARL ARKAJURIS – 186

copie certifiée conforme délivrée le 06/11/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 16 Octobre 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. PJ ORGANISATION ([Localité 6] N°429714587), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CHEZ HUANG (RCS NANTES N°843577933), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Nathalie KRIEF-ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00819 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5JT du 06 Novembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2018, la S.A.S. PJ ORGANISATION a donné à bail commercial à la S.A.R.L. CHEZ HUANG un ensemble immobilier sur trois niveaux situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 3 décembre 2018, à destination d’activités de restauration, traiteur et activités liées aux métiers de la bouche et de réception, vente à emporter, moyennant un loyer annuel de 52 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mai 2025, la S.A.S. PJ ORGANISATION a fait assigner en référé la S.A.R.L. CHEZ HUANG suivant acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.R.L. CHEZ HUANG et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, avec autorisation de transport et séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais et risques du preneur,

— la fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 420,86 € TTC par jour du 25 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 20 461,58 € TTC au titre des loyers impayés, de celle de 4 920,00 € au titre des charges impayées, de celles de 2 789,05 € et 492,00 € de majorations contractuelles de 10 %, et de celle de 208,25 € TTC au titre des frais de commandement, avec intérêts au taux légal outre la capitalisation à compter du 25 juin 2025,

— le paiement de la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. CHEZ HUANG conclut à titre principal au débouté de la demanderesse, à titre subsidiaire au report du paiement des sommes dues à 6 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et organisation d’une expertise pour rechercher la valeur locative, plus subsidiairement en cas d’incompétence au profit du juge des loyers commerciaux au sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, et en tout état de cause à la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— le bailleur a manqué à son obligation de délivrance alors que l’ensemble immobilier était auparavant une maison d’habitation et que les locaux d’étage sont impropres à leur destination,

— compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations, le commandement a été délivré de mauvaise foi et se trouve privé d’effet, d’autant plus qu’il n’a pas été répondu à sa lettre du 5 février 2025 faisant état d’une inadéquation du loyer au regard de la surface exploitable,

— le bailleur n’a pas communiqué l’état récapitulatif ni procédé à la régularisation des charges et le bailleur a perçu des sommes indues au titre de la taxe foncière,

— les demandes portant sur l’application de la clause pénale issue de l’article 18 du contrat se heurtent à une contestation sérieuse,

— à la lumière de ce qui précède, elle est fondée à obtenir un report des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire en vertu des articles L 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

— elle est en droit de réclamer une révision triennale dans le cadre de l’article L 145-37 du code de commerce et une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile suite à sa lettre du 5 février 2025,

— à supposer que le juge des référés relève son incompétence, il y a lieu de surseoir à statuer.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.S. PJ ORGANISATION maintient à titre principal ses prétentions initiales, porte subsidiairement en cas de suspension des effets de la clause résolutoire ses demandes provisionnelles à 44 192,40 € au titre des loyers impayés, 8 610 € au titre des charges et taxe foncière sous déduction de 7 500 € versés en mai 2025, et en cas de délais de paiement réclame une clause de déchéance du terme en cas d’impayé, et en tout état de cause porte à 3 000 € la somme réclamée en application de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que :

— elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, dès lors que les locaux sont décrits comme au rez-de-chaussée un local commercial et aux étages des bureaux et que lors de l’acquisition du fonds de commerce, le cessionnaire avait une parfaite connaissance des lieux s’agissant de salariés du cédant,

— le local est exploité suivant le même bail commercial depuis le 1er mai 2009 sans aucune doléance,

— sa mauvaise foi alléguée n’est pas établie,

— il n’y a jamais eu de trop perçu au titre de la taxe foncière et aucune autre charge n’a été appelée, si bien qu’il n’y a pas lieu à état récapitulatif ni régularisation,

— rien ne justifie la suspension des effets de la clause résolutoire ni des délais,

— la demande de révision du loyer relève du juge des loyers commerciaux et le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner une expertise, qui suit le régime des articles R 145-23 et R 145-24 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 15 décembre 2018 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 52 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.A.S. PJ ORGANISATION a fait délivrer un commandement de payer le 25 mai 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 19 392,52 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La S.A.R.L. CHEZ HUANG prétend que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et que le commandement a été délivré de mauvaise foi, mais sa contestation est dépourvue de sérieux dès lors qu’il ne peut pas prétendre avoir découvert, après plus de 6 ans d’occupation des lieux, que les étages n’étaient pas dédiés à l’activité de restauration alors que la désignation des lieux précise que ces étages sont réservés à des bureaux.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce que le seul créancier inscrit au 2 juillet 2025 était la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST à laquelle la procédure a été dénoncée le 24 juillet 2025.

La locataire réclame subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire un report des sommes dues à six mois et une expertise, alors que sa contestation du montant du loyer ne repose sur rien, puisqu’elle ne produit ni ses comptes, ni un prévisionnel, ni l’avis d’un expert sur la valeur locative.

A supposer que le juge des référés soit compétent pour ordonner une expertise dans la matière spéciale des loyers commerciaux, cette demande n’est pas fondée alors que le litige n’est pas né tant qu’un mémoire n’a pas été notifié. Aucun sursis à statuer ne peut être justifié au titre d’une telle demande d’expertise dilatoire.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qui pourra être constatée, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il n’est pas nécessaire de prendre des dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est régi de plein droit par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée conformément à l’article 18 du bail au double du montant du dernier loyer annuel, c’est à dire la somme de 420,86 € TTC par jour. Il ne suffit pas de dire que cette somme est contestée pour que cette contestation soit sérieuse. Certes, la clause fixant l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale, mais il n’est même pas soutenu qu’elle serait excessive, ce qui n’est d’ailleurs pas le cas, puisqu’elle figure dans la majorité des baux commerciaux de la région.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 20 461,58 € TTC au titre des loyers impayés, et 4 920,00 € au titre des charges impayées, de sorte que ces sommes ne sont pas sérieusement contestées et seront accordées à titre de provisions, étant souligné que la réclamation d’acomptes sur la taxe foncière n’a fait l’objet d’aucune contestation avant la présente instance et que c’est la seule charge dont le remboursement est réclamé au preneur, si bien qu’il n’y a pas d’état récapitulatif à présenter annuellement et que la locataire ne peut se plaindre d’un trop perçu pour des provisions réclamées sur 10 mois et non 12.

L’indemnité forfaitaire de 10 % sur les sommes dues ne souffre d’aucune contestation sérieuse et justifie l’octroi de provisions de 2 789,05 € et 492,00 €, étant souligné qu’il n’est même pas soutenu que ce taux de clause pénale aurait un caractère excessif, alors qu’il ne figure pas parmi les plus élevés dans les baux commerciaux.

Le coût du commandement sera inclus dans les dépens, de sorte qu’il n’y a pas lieu à condamnation provisionnelle.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, puisque le 25 juin 2025 ne correspond à aucune mise en demeure ni à aucun acte, et la capitalisation des intérêts de retard sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil par années entières.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. CHEZ HUANG devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. CHEZ HUANG et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons la S.A.R.L. CHEZ HUANG à payer à la S.A.S. PJ ORGANISATION :

— des sommes provisionnelles de :

—  20 461,58 € TTC au titre des loyers impayés au 25 juin 2025,

—  4 920,00 € au titre des charges impayées au 25 juin 2025,

—  2 789,05 € et 492,00 € au titre des majorations de retard,

avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 et capitalisation de ces intérêts par années entières,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 420,86 € TTC par jour à compter du 25 juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. CHEZ HUANG aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 mai 2025.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE