SG

LE 22 AVRIL 2025

Minute n°

N° RG 20/02779 – N° Portalis DBYS-W-B7E-KW24

[T] [V]

C/

S.C.I. HEGRON

Autres demandes en matière de baux commerciaux

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL ARKAJURIS – 186

la SELARL TORRENS AVOCATS – 81

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 21 JANVIER 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 22 AVRIL 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [T] [V], domicilié : chez , [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Nathalie KRIEF-ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. HEGRON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Frédéric MESSNER de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous-seing privé du 08 juin 2009, la S.C.I. HEGRON a consenti un bail à Monsieur [T] [V] portant sur un local commercial d’environ 75 m² situé dans un ensemble immobilier [Adresse 3], à [Localité 5] [Adresse 4] et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009 et jusqu’au 30 juin 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5.004,40 euros H.T./H.C., pour l’exploitation d’une activité de “cave à vins, vente de produits alcoolisés, vrac et détail, dégustations et activités annexes”.

Par avenant du 06 juillet 2009, les parties ont précisé que Monsieur [T] [V] était inscrit pour son activité sous le n°SIRET : 423 122 779 00022 NAF 4725 Z.

Par acte extra-judiciaire en date du 08 décembre 2017, la S.C.I. HEGRON a fait délivrer congé à Monsieur [T] [V] pour le 30 juin 2018 avec refus de renouvellement du bail “en vue de la reprise effective des lieux” et offre d’indemnité d’éviction.

Par courrier du 27 avril 2018, puis par nouvel acte extra-judiciaire du 29 octobre 2018, la S.C.I. HEGRON a informé Monsieur [T] [V] qu’elle entendait rétracter son offre et refuser le paiement de toute indemnité d’éviction, dès lors qu’elle avait été informée de ce qu’il n’était pas immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2019, la S.C.I. HEGRON a fait assigner Monsieur [T] [V] devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NANTES aux fins essentiellement de voir déclarer valable sur le fond le congé délivré le 08 décembre 2017 et voir ordonner son expulsion.

Par ordonnance du 05 avril 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, considérant que les demandes du bailleur se heurtaient à des contestations sérieuses devant être tranchées par le juge du fond.

La S.C.I. HEGRON a interjeté appel de cette décision.

Le 19 décembre 2019, Monsieur [T] [V] a été immatriculé au R.C.S.

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2020, Monsieur [T] [V] a fait assigner la S.C.I. HEGRON devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul le congé délivré le 08 décembre 2017 et, à titre subsidiaire, obtenir paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 31 mai 2021, en cours d’instance, un état des lieux de sortie a été établi par les parties, Monsieur [T] [V] ayant quitté le local commercial, objet du bail.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 juin 2023, Monsieur [T] [V] sollicite du tribunal de :

Vu les articles L.145-9, L.145-14 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 1100-1 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la charge de la S.C.I. HEGRON à la somme de 76.400,00 euros ;

— Condamner la S.C.I. HEGRON à verser à Monsieur [V] la somme de 76.400,00 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— Déclarer la S.C.I. HEGRON mal fondée et la débouter purement et simplement en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la S.C.I. HEGRON à verser à Monsieur [V] la somme de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner la même, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile, aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux dont il aura été fait l’avance sans avoir reçu provision, au profit de la S.E.L.A.R.L. ARKAJURIS, agissant par Maître Nathalie KRIEF-ARDOUIN, Avocate au barreau de NANTES ;

— Décider n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 26 janvier 2023, la S.C.I. HEGRON sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,

— Débouter Monsieur [T] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— Constater la validité du congé signifié par la S.C.I. HEGRON à Monsieur [T] [V] par acte extrajudiciaire du 08 décembre 2017 ;

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer à la S.C.I. HEGRON la somme de 21.106,70 euros T.T.C. au titre de l’indemnité d’occupation correspondant à la période du 1er juillet 2018 au 31 mai 2021 ;

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer à la S.C.I. HEGRON la somme de 3.616,68 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état du local ;

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer à la S.C.I. HEGRON la somme de 51.578,40 euros T.T.C. au titre de sa perte locative en raison du maintien injustifié de ce dernier dans les locaux donnés à bail ;

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer à la S.C.I. HEGRON la somme de 4.707,37 euros T.T.C. au titre des charges impayées entre le 1er juillet 2018 et le 31 mai 2021 ;

En tout état de cause,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer à la S.C.I. HEGRON la somme de 5.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment tous les frais d’huissier engagés par la S.C.I. HEGRON.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 janvier 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la demande principale de Monsieur [T] [V]

Aux termes de l’article L145-1 I du code de commerce, “les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce…”

Il résulte de ces dispositions que tout preneur doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés pour bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail. Si cette inscription n’est pas nécessaire en cours de bail, elle doit en revanche être remplie à la date de la délivrance du congé par le bailleur ou à la date de la demande de renouvellement par le preneur.

Le défaut de cette inscription peut ainsi être invoqué par le bailleur pour justifier le non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Le bailleur peut toutefois renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l’application du statut des baux commerciaux, cette renonciation pouvant être tacite dès lors qu’elle est sans équivoque.

En l’espèce, la simple lecture de la convention signée par les parties le 08 juin 2009 fait apparaître que les parties ont manifestement entendu à cette date conclure un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux tel que résultant des articles L145-1 et suivants du code de commerce, Monsieur [T] [V] prenant l’engagement (en pages 1 et 3) de s’inscrire au R.C.S. de [Localité 6] et de fournir à la S.C.I. HEGRON un justificatif de cette inscription dans un délai de trois mois à compter du 1er juillet 2009.

En l’occurrence, l’extrait Kbis qu’il produit aujourd’hui, atteste que son immatriculation au R.C.S. n’est intervenue de manière effective que le 1er décembre 2019, soit bien après le terme du bail fixé au 30 juin 2018.

Force est de constater ainsi qu’à la date du congé délivré par la S.C.I. HEGRON, le 08 décembre 2017, Monsieur [T] [V] n’était pas inscrit au R.C.S. et ne pouvait bénéficier à ce titre du renouvellement du bail et du paiement d’une indemnité d’éviction.

Aucun élément probant ne permet d’établir, de façon certaine et non équivoque, que la S.C.I. HEGRON était informée de cette situation au moment de la délivrance de ce congé et qu’elle aurait renoncé, à un moment ou à un autre, à se prévaloir des conditions auxquelles était subordonnée l’application du statut des baux commerciaux.

Il convient plus particulièrement de relever que contrairement à ce que soutient Monsieur [T] [V] :

— les termes de l’avenant signé par les parties le 06 juillet 2009 apparaissent ambigus et peuvent prêter à confusion, dès lors qu’il a seulement été mentionné que “le preneur est inscrit pour son activité sous le n°SIRET…” et que la S.C.I. HEGRON a ainsi pu légitimement penser que son immatriculation au R.C.S. était effective ;

— il appartenait en tout état de cause à Monsieur [T] [V] de faire le nécessaire sur ce point, sans qu’il ne puisse faire grief à la S.C.I. HEGRON de ne pas l’avoir mis en demeure de justifier de cette inscription ;

— les courriers qui lui ont été adressés par le bailleur les 27 avril et 27 juin 2018, ne peuvent donner lieu à aucune interprétation et l’informent très clairement, en l’absence de cette immatriculation au R.C.S., de son impossibilité de se prévaloir du statut des baux commerciaux et de prétendre tant au renouvellement du bail, qu’au paiement d’une indemnité d’éviction, quand bien même il évoque une possibilité de “dédommagement” dans le cadre d’une reprise de l’exploitation des lieux par un tiers en vue de la recherche d’une issue amiable du litige.

Dans ces conditions, la S.C.I. HEGRON a pu valablement se rétracter, par acte extra-judiciaire du 29 octobre 2018, de son offre d’indemnité d’éviction.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [T] [V] doit être débouté de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande reconventionnelle de la S.C.I. HEGRON

Il y a lieu de souligner que la validité du congé délivré le 08 décembre 2017 n’étant plus contestée par Monsieur [T] [V], il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

1. Sur l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2018 au 31 mai 2021

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée en fonction de la valeur locative fixée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] considérant qu’il pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, a entendu se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de la dite indemnité en application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, quittant finalement les lieux en cours d’instance, le 31 mai 2021.

Le principe même d’une indemnité d’occupation due par ses soins après le terme du bail sur cette période entre le 1er juillet 2018 et le 31 mai 2021, n’est pas sérieusement contestable.

Les parties conviennent que Monsieur [T] [V] a continué à procéder au règlement d’une somme équivalente au montant du loyer dont il s’acquittait précédemment, jusqu’à la libération des lieux, soit une somme de 500,44 euros par mois.

Force est de constater que la S.C.I. HEGRON ne justifie pas que cette somme ne correspondait pas à la valeur locative des lieux et qu’elle serait dès lors bien fondée à solliciter aujourd’hui le paiement d’une indemnité complémentaire, les documents et factures établis par ses soins étant à l’évidence parfaitement insuffisants pour démontrer le bien-fondé de ses allégations sur ce point.

En conséquence, la S.C.I. HEGRON doit être déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation complémentaire.

2. Sur les frais de remise en état des lieux

Conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, la S.C.I. HEGRON sollicite le paiement d’une somme globale de 3.616,68 euros correspondant au coût des travaux de reprise du placo, de nettoyage/décapage du sol, de remise en état des installations électriques, de la reprise de l’étanchéité du bas des murs/des plinthes, qui se seraient révélés nécessaires après la libération des lieux par Monsieur [T] [V].

Le caractère très sommaire des mentions figurant sur l’état des lieux de sortie établi par les parties ne permet pas cependant de retenir l’imputabilité de l’ensemble des dégradations alléguées à Monsieur [T] [V], étant relevé que le procès-verbal de constat du 03 juin 2021 n’apparaît pas plus probant à cet égard et que la vétusté des lieux telle qu’elle résulte de l’examen des photographies y figurant, n’a à l’évidence pas à être prise en charge par le preneur.

Aucun élément probant ne permet ainsi de retenir la nécessité de travaux d’électricité en lien avec des dégradations commises par Monsieur [T] [V], ni de vérifier les conditions dans lesquelles les travaux de placo et de peinture auraient été réalisés.

Dans ces conditions, seuls les frais de nettoyage/décapage du sol manifestement sales et tâchés de colle, ainsi que les frais de nettoyage des sanitaires, doivent être pris en charge par Monsieur [T] [V] à hauteur de 576,00 euros au vu des factures de l’E.I.R.L. BREIZH BÂTIMENT versées aux débats.

En conséquence, Monsieur [T] [V] doit être condamné à payer à la S.C.I. HEGRON cette somme de 576,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

3. Sur la perte locative

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, la S.C.I. HEGRON fait valoir qu’elle a subi une perte locative du fait du maintien dans les lieux de Monsieur [T] [V] en raison du retard pris pour les travaux de réaménagement de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire.

Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas de vérifier le bien-fondé de ses allégations, étant plus particulièrement souligné que la nature exacte des locaux concernés par ces travaux d’aménagement, leur situation locative, leur valeur locative, l’imputabilité à Monsieur [T] [V] d’un éventuel retard des dits travaux, la réalité et le montant de la perte du chiffre d’affaires alléguée ne peuvent être établis et ce, alors que la S.C.I. HEGRON produit deux pièces distinctes (n°15 et 24) sur lesquelles figure un tableau qu’elle a manifestement elle-même établi, évoquant une perte de chiffres d’affaires différente de 65.115,00 euros pour l’une et de 42.982,00 euros pour l’autre, sans aucune explication.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de la S.C.I. HEGRON de ce chef.

4. Sur les charges restées impayées

Conformément à l’article 1353 du code de procédure civile :

“Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, la S.C.I. HEGRON produit le décompte des charges que Monsieur [T] [V] supportait dans le cadre du bail, pour la période du 1er juillet 2018 au 31 mai 2021, correspondant à sa consommation d’eau, d’électricité, à l’entretien des parties communes et à la taxe foncière et faisant apparaître un solde de 1.921,76 euros.

Force est de constater que Monsieur [T] [V] n’a soulevé aucune contestation sur ce point.

En revanche, la S.C.I. HEGRON n’apporte pas la preuve du bien-fondé de ses prétentions pour le surplus correspondant à des agios de retard et au montant de la T.V.A., aucune pièce justificative n’étant produite sur ce point.

En conséquence, Monsieur [T] [V] doit être condamné à payer à la S.C.I. HEGRON la seule somme de 1.921,76 euros au titre des charges restées impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [V] qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose en revanche à sa condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.C.I. HEGRON au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément ne justifie en l’état d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [V] de sa demande d’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à la S.C.I. HEGRON la somme de 576,00 euros au titre des frais de nettoyage des lieux loués et la somme de 1.921,76 euros au titre des charges restées impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la S.C.I. HEGRON de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER