Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 18 Mai 2026

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DEMANDEURS :

Madame [T] [V] venant aux droits de M.[V] [E] (décédé)

[Adresse 1]

Madame [Q] [V] épouse [K] venant aux droits de M.[V] [E] (décédé)

[Adresse 2] [Localité 1]

Madame [P] [V] venant aux droits de M.[V] [E] (décédé)

[Adresse 3]

Madame [X] [V] épouse [I] venant aux droits de M.[V] [E] (décédé)

[Adresse 4] [Localité 2]

représentés par M^e Emmanuel RUBI, avocat au barreau de NANTES – 206

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 5]

représenté par M^e Laure MOREAU TALBOT, avocat au barreau de NANTES – 329

Madame [B] [F]

[Adresse 5]

non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats – Cynthia HOFFMANN lors du délibéré

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 Novembre 2025

date des débats : 30 Mars 2026

délibéré au : 18 Mai 2026

RG N° 25/02309 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4WI

COPIES AUX PARTIES LE :

— CE + CCC à M^e Emmanuel RUBI

— CCC à M^e Laure MOREAU TALBOT + Madame [B] [F] + Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 janvier 2007 à effet au 15 janvier 2007, [E] [V] a donné à bail à [A] [G] et [B] [F] un logement lui appartenant sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 360 €, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 720 €.

[E] [V] est décédé aux droits duquel viennent désormais [Q] [K] épouse [V], [T] [V], [P] [V] et [X] [V] épouse [I].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, ces dernières ont fait délivrer à [A] [G] un congé pour vendre pour l’échéance du 14 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, [Q] [K] épouse [V], [T] [V], [P] [V] et [X] [V] épouse [I] ont fait signifier une sommation de déguerpir à [A] [G] et [B] [F].

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025 pour [A] [G] et du 6 juin 2025 pour [B] [F], les consorts [V] les ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes afin d’entendre :

Juger que le congé délivré à [A] [G] le 30 mai 2024 est parfaitement valide ;Constater la résiliation du bail à l’échéance du 15 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion de corps et biens de [A] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, en tant que de besoin avec le concours des forces de l’ordre et l’assistance d’un serrurier, de la maison sis [Adresse 6] ;Condamner [A] [G] à verser aux consorts [V] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner [A] [G] à verser aux consorts [V] une indemnité d’occupation ; Débouter [A] [G] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;Condamner [A] [G] à verser aux consorts [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [A] [G] au paiement des entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de la sommation du 30 janvier 2025.A l’audience du 17 novembre 2025, [B] [F] a demandé sa mise hors de cause pour avoir quitté le logement en 2018. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 janvier 2026 puis à celle du 30 mars 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 30 mars 2026, les consorts [V] demandent au tribunal de :

Juger que le congé délivré à [A] [G] le 30 mai 2024 est parfaitement valide ;Constater la résiliation du bail à l’échéance du 15 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion de corps et biens de [A] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, en tant que de besoin avec le concours des forces de l’ordre et l’assistance d’un serrurier, de la maison sis [Adresse 6] ; Débouter [A] [G] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;Condamner [A] [G] à verser aux consorts [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [A] [G] au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Ils indiquent que le logement litigieux est en indivision, que [A] [G] ne s’est pas montré défaillant dans le paiement des loyers et qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice lié à un éventuel vice affectant le congé. Ils exposent qu’ils sont parfaitement fondés à requérir l’expulsion de [A] [G] puisque le congé pour vendre lui a été valablement délivré. En effet, ils indiquent, d’une part, que les délais ont été respectés puisqu’il a bénéficié d’une durée de presque neuf mois pour quitter les lieux et, d’autre part, car ce dernier n’a pas fait usage de son droit de préemption durant les délais impartis. Ils ajoutent que la circonstance tenant à l’absence de signification du congé pour vendre à [B] [F] entraîne, certes, une inopposabilité dudit congé, mais que celle-ci n’a aucune incidence pratique puisque cette dernière a quitté les lieux il y a dix ans. Dès lors, ils concluent au rejet du moyen fondé sur la nullité du congé pour défaut de notification.

S’agissant de la nullité du congé tirée de l’absence d’annexion de la notice d’informations sur les obligations du bailleur et sur les voies de recours, ils affirment, d’une part, que cette dernière était disponible au sein de l’étude du commissaire de justice, d’autre part, que [A] [G] a bénéficié de près de deux ans pour se renseigner, et enfin, qu’il n’apporte pas la preuve d’un quelconque grief.

S’agissant de l’imprécision tenant à la description et au prix du bien, ils contestent toute rédaction imprécise et poursuivent en indiquant qu’aucun grief n’est démontré puisque [A] [G] n’avait de toute façon aucune intention d’accepter l’offre de vente.

[A] [G] demande au tribunal de :

Juger que le congé pour vendre délivré le 30 mai 2024 est nul et que le bail n’est pas résilié ;Débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de [A] [G] ;Condamner les demanderesses à lui délivrer les quittances de loyers payés ;Condamner les demanderesses aux entiers dépens ;[A] [G] précise avoir entamé de nombreuses démarches mais ne parvient pas à se reloger car il est particulièrement isolé. Il indique que le congé présente diverses irrégularités formelles, notamment une mauvaise désignation des lieux à vendre et une impossibilité de déterminer précisément à quoi correspond le prix indiqué.

Ce congé délivré en date du 30 mai 2024 est entaché de nullité pour ne pas avoir été signifié à tous les signataires du contrat de bail et pour comporter des termes imprécis. Il conclut, par voie de conséquence, au rejet de l’intégralité des demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Motifs

Sur la mise hors de cause de [B] [F] :

En l’espèce, il est constant que le bail conclu le 13 janvier 2007 concernait deux locataires solidairement responsables eu égard à l’existence d’une clause de solidarité, à savoir [A] [G] et [B] [F]. Cette dernière a quitté les lieux en 2018 et demande donc sa mise hors de cause.

Il est également constant que les consorts [V] ont assigné ces derniers avant de ne viser que [A] [G] dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 13 février 2026.

Il conviendra donc de considérer que les consorts [V] ne dirigent plus leur action à l’encontre de [B] [F] mais uniquement à l’encontre de [A] [G], de sorte qu’il conviendra de prononcer sa mise hors de cause.

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi n°86-1290 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié […] par sa décision […] de vendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Conformément à l’article 10 de la loi n°86-1290 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la nullité du congé pour vendre emporte tacite reconduction du contrat de bail et contraint le bailleur à délivrer un nouveau congé lequel ne prendra effet qu’à la prochaine date d’anniversaire du bail.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En l’espèce, le congé a été délivré le 30 mai 2024 avec une échéance au 14 janvier 2025 de sorte que le délai de six mois a été respecté.

Le défendeur invoque toutefois diverses irrégularités formelles qui entacheraient le congé de nullité :

le congé pour vendre a seulement été signifié à [A] [G] alors qu’il était cosignataire du bail avec [B] [F] de sorte qu’elle aurait également due en être destinataire ;la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 aurait dû être jointe au congé délivré en date du 30 mai 2024 ;la description des lieux est imprécise, mentionnant « des locaux que vous (le locataire) occupiez sis [Adresse 7] à [Localité 3], la maison est située sur la parcelle AX12 mais les requérants mettent en vente le lot des trois parcelles AX10, AX12 et AX73 » et ne reprend pas explicitement le contenu du contrat de location, à savoir une maison d’habitation sis [Adresse 5] comportant une entrée, une cuisine, deux chambres, une salle de bain, un WC, un dégagement (pour une surface totale d’environ 50 m²) et une cour extérieure (pas de jardin). Le prix de vente, fixé à la somme de 210 000 euros, apparaît manifestement excessif, en outre d’une imprécision quant aux éléments auxquels il se rapporte ;Sur l’absence de signification du congé à tous les signataires :

S’agissant de l’absence de signification du congé à [B] [F], et contrairement à ce que soutient le défendeur, il est de jurisprudence constante que l’absence de signification du congé pour vendre à l’un des colocataires n’emporte pas la nullité de l’acte mais seulement son inopposabilité. Le tribunal précisera, en outre, que cette sanction ne peut être invoquée que par la partie qu’elle concerne, à savoir [B] [F].

Il conviendra donc de débouter [A] [G] de sa demande de nullité du congé pour vendre tirée de son absence de signification à [B] [F].

Sur l’absence de la notice d’information :

S’agissant de l’annexion de la notice d’information, et contrairement à ce que soutient le défendeur, il ressort des éléments versés aux débats que ce document était annexé au congé pour vendre et disponible à l’étude de commissaire de justice qui avait été missionné pour le délivrer. Dès lors, il appartenait au locataire, s’il l’estimait nécessaire, de se déplacer pour l’obtenir.

Certes, il ne s’agissait que d’une annexion informatique et non matérielle, mais, en toute hypothèse, ce document était accessible, et [A] [G] ne justifie d’aucun grief résultant de son absence matérielle.

Il conviendra donc de débouter [A] [G] de sa demande de nullité du congé pour vendre tirée de l’absence d’annexion de la notice d’information.

Sur l’imprécision du congé quant à la description des lieux :

S’agissant de la description des lieux, s’il est possible de considérer la mention « des locaux que vous (le locataire) occupiez sis [Adresse 7] à [Localité 3], la maison est située sur la parcelle AX12 mais les requérants mettent en vente le lot des trois parcelles AX10, AX12 et AX73 » comme imprécise, notamment en ce qu’il peut y avoir une divergence d’interprétation sur la nature de la parcelle à vendre, il convient de se reporter à la section « offre de vente » du congé. En effet, dans cette partie ayant spécifiquement pour but d’indiquer au locataire les conditions de la vente projetée, il est mentionné que « le présent congé comporte offre de vente des locaux objets de la location […] au prix de deux cent dix mille euros nets vendeur (210 000,00 euros). »

Par référence au contrat de location mentionnant précisément les lieux litigieux, [A] [G] était donc parfaitement informé du bien objet de la vente de sorte que le congé pour vente ne souffre d’aucune imprécision susceptible de conduire à sa nullité.

En outre, le tribunal précisera que [A] [G] ne démontre aucunement l’existence d’un grief.

Il conviendra donc de débouter [A] [G] de sa demande de nullité du congé tirée de l’imprécision de la description des lieux.

Sur l’imprécision du congé quant au prix de vente :

S’agissant de l’imprécision relative au prix, il ressort explicitement du congé pour vendre que « le présent congé comporte offre de vente des locaux objets de la location […] au prix de deux cent dix mille euros nets vendeur (210 000,00 euros) ce dont il se déduit, sans aucune ambigüité, que les consorts [V] avait l’intention de vendre le logement sis, [Adresse 6] pour un montant de 210 000,00 euros.

S’agissant de la cause de nullité tirée du prix de vente, la défenderesse verse aux débats trois transactions immobilières portant sur des logements comparables à celui litigieux avec des valeurs de 140.000, 160.000 et 191.000 euros. Il en déduit, au regard des écarts de prix constatés, que l’offre des consorts [V] est entachée d’un prix de vente manifestement excessif.

Il est de jurisprudence constante qu’un prix de vente est excessif lorsqu’il apparaît manifestement supérieur aux transactions immobilières comparables et lorsque le comportement des bailleurs trahit une intention frauduleuse visant à dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption.

En l’espèce, de telles preuves ne sont pas rapportées puisque, d’une part le prix proposé n’apparaît pas manifestement excessif, l’écart entre 191.000 euros et 210.000 euros n’étant que de 10 %. D’autre part, si le marché contraint le vendeur à baisser son prix, il sera tenu de renouveler son offre auprès de [A] [G] conformément à l’article 15 susvisé qui dispose que, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Enfin, il convient de rappeler que le bailleur demeure, encore et toujours, propriétaire de son bien de sorte qu’il peut librement fixer le prix de vente de ce dernier et il ne résulte d’aucun élément de la procédure que [A] [G] entend bénéficier de son droit de préemption.

Il conviendra donc de débouter [A] [G] de sa demande de nullité du congé tirée de l’imprécision du prix de vente.

En conséquence, le congé délivré le 30 mai 2024 avec une échéance au 14 janvier 2025 ne souffre d’aucune irrégularité formelle et est donc valable.

Sur l’expulsion :

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre :

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

Il résulte des dispositions de l’article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Le droit de propriété a valeur constitutionnelle dès lors qu’il est reconnu par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, laquelle figure en préambule de la Constitution française. L’article 544 du code civil a, au surplus, été jugé conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel. Sur ce fondement, un propriétaire peut agir pour obtenir l’expulsion des personnes qui occupent son terrain sans droit ni titre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [V] sont propriétaires indivis du logement situé [Adresse 8].

En conséquence de la validité du congé, [A] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2025.

Ainsi, à défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de [A] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en délivrance de quittances

[A] [G] étant débouté de sa demande en nullité du congé. Sa demande accessoire en délivrance de quittances ne saurait aboutir.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [G], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer aux consorts [V] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la mise hors de cause de [B] [F] ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre et, par voie de conséquence, la résiliation du bail afférant audit logement en date du 15 janvier 2025 ;

CONSTATE que [A] [G] est occupant sans droit ni titre de ce logement ;

ORDONNE, l’expulsion de [A] [G] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

CONDAMNE [A] [G] à payer aux consorts [V] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE [A] [G] aux dépens ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

La greffière

Le vice-président chargé des contentieux de la protection