TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00300 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DLCE

AFFAIRE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

,

[L], [I]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à : M^e Manon HOLEMANS

☒ Copie à :

M^e Manon HOLEMANS

M^e Pierre henri ROCHE

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

dont le siège social est sis 60, rue des Meuniers – BP 1826 – 77950 RUBELLES

représentée par M^e Manon HOLEMANS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [L], [I]

,demeurant 7 Rue Simon Castan – Etg 3, Appt. 235 – 11100 NARBONNE

représentée par M^e Pierre henri ROCHE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 26/274 du 03/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NARBONNE)

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES

GREFFIER : M^me Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

DECISION :

Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2016, la SA TROIS MOULINS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme, [L], [X] sur des locaux sis 7 rue Simon Castan à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de 398,07 euros, outre une provision pour charges de 81,98 euros.

Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2018, la SA TROIS MOULINS HABITAT a consenti à Mme, [L], [X] un emplacement de stationnement n°0488-91-0070.

Suivant acte sous seing privé du 18 mars 2021, la SA TROIS MOULINS HABITAT a consenti à Mme, [L], [X] un emplacement de stationnement n°0488-91-0039.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à Mme, [L], [X] un commandement de payer la somme principale de 1 396,11 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [L], [X] le 10 avril 2025.

La SA TROIS MOULINS HABITAT a ensuite fait assigner Mme, [L], [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025 pour demander de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Mme, [L], [X] ;

— La condamner au paiement :

— De l’arriéré locatif à la somme de 2 162,86 euros ;

— D’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— De 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025.

A l’audience du 2 février 2026, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée, a soutenu oralement le bénéfice de ses dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens aux fins de:

— Prononcer la résiliation du bail entre Mme, [X] et la société TROIS MOULINS HABITAT du 8 juillet 2016 pour acquisition de la clause résolutoire ;

— Débouter Mme, [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— Ordonner l’expulsion de Mme, [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef et ce, si besoin, avec le concours de l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Mme, [X] au paiement par provision de la somme de 4 525,37 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 23 décembre 2025, dont le montant sera à parfaire à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue ;

— Condamner Mme, [X] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges ;

— Condamner Mme, [X] à verser à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme, [X] aux entiers dépens de l’instance.

Mme, [L], [X], représentée par son conseil, a également soutenu oralement les termes de ses dernières conclusions auxquelles il sera également renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et demande de :

— Débouter la société TROIS MOULINS HABITAT de ses demandes au titre des 422,14 euros de frais d’huissier inclus à tort dans le décompte ;

— Constater que la dette locative est de 4 295,75 euros au 2 février 2026 ;

— Constater que Mme, [X] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience ;

— Constater que Mme, [X] a commencé à apurer la dette locative à hauteur de 100 euros par mois ;

— Débouter la société TROIS MOULINS HABITAT de ses demandes de constat de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

— Débouter la société TROIS MOULINS HABITAT de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— Juger que chaque partie garder à sa charge ses propres dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 7 juillet 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 juillet 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2025 pour un montant principal de 1 396,11 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par Mme, [L], [X] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2025.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA TROIS MOULINS HABITAT produit, outre le contrat de bail signé le 8 juillet 2016, le commandement signifié le 9 avril 2025 un décompte démontrant que Mme, [L], [X] reste lui devoir la somme de 4 771,63 euros.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 422,14 euros, correspondant à des frais inclus dans les dépens (pièce n°12 versée aux débats).

En outre, il est justifié de l’exécution d’un virement instantané de 600 euros en date du 30 janvier 2026, lequel ne figure pas sur le décompte produit et arrêté au 30 jan-vier 2026 et non contesté par la société demanderesse.

Il n’y a toutefois pas lieu pour le juge des référés de tenir compte de l’appel de loyer du mois de janvier 2026, qui n’a pas encore été intégré au décompte et qui fait l’objet d’une réclamation distincte de la part de la demanderesse.

Ainsi, le montant dû au titre de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 749,49 euros (4 771,63 – 422,14 – 600).

Mme, [L], [X] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 749,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juin 2025, Mme, [L], [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 10 juin 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme, [L], [X] sollicite l’octroi d’un délai de 36 mois afin d’apurer le montant de sa dette locative, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle fait valoir avoir repris le paiement, à tout le moins partiel, de ses loyers et en justifie par la production de plusieurs versements, à savoir :

—  100 euros le 7 octobre,

—  150 euros le 26 novembre,

—  500 euros le 28 novembre,

—  150 euros les 23 décembre 2025 et 27 janvier 2026,

—  600 euros en date du 30 janvier 2026, non contesté par la société demanderesse.

Elle produit en outre sa fiche de paie du mois de décembre 2025, faisant état de revenus nets mensuels de 1 845,41 euros, et justifie percevoir des aides sociales de la CAF pour un montant mensuel de 265 euros.

Mme, [L], [X] établit par ailleurs le montant de ses charges mensuelles, lesquelles s’élèvent à 1 290,26 euros, laissant apparaître un reste à vivre de 555,15 euros.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la reprise effective du paiement du loyer, en tout état de cause au regard du versement intervenu le 30 janvier 2026, Mme, [L], [X] justifie disposer de la capacité financière nécessaire pour apurer sa dette locative.

Il convient dès lors de faire droit à sa demande de délais, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme, [L], [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant du loyer et des charges. De même, en cas de défaillance de sa part, la clause résolutoire retrouvera ses effets et il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme, [L], [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TROIS MOULINS HABITAT, Mme, [L], [X] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2016 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT et Mme, [L], [X] concernant les locaux à usage d’habitation sis 7 rue Simon Castan à Narbonne (11100) sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme, [L], [X] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 3 749,49 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2026, soustraction faite des frais de procédure et du virement intervenu le jour-même), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISE Mme, [L], [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 104 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme, [L], [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TROIS MOULINS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme, [L], [X] soit condamnée à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme, [L], [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme, [L], [X] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge