COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] c/ S.A.R.L. D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER

N°

Du 09 Septembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 19/02199 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MHEW

Grosse délivrée à

la SELARLU DAVID JACQUEMIN

expédition délivrée à

le Cabinet LBVS

le 09 Septembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 09 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2024 , signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par son Syndic en exercice, la société ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA), SARL dont le siège social est sis [Adresse 4]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e David JACQUEMIN de la SELARLU DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Cyril SABATIÉ du Cabinet LBVS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, M^e David SAID du Cabinet LBVS, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier du 13 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 2] a fait assigner la société D. Nardi, Gestionnaire Immobilier aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser diverses sommes.

La société D. Nardi Gestionnaire Immobilier a saisi le juge de la mise en état d’un incident soutenant que l’assignation que le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer était nulle.

Par ordonnance du 23 septembre 2022, le juge de la mise en état l’a déboutée de sa demande.

Par dernières conclusions au fond notifiées le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande au tribunal de condamner la société D. Nardi Gestionnaire Immobilier à lui verser les sommes suivantes :

12.638,15 euros au titre du remboursement des honoraires de syndic indûment perçus,500,40 euros au titre des prestations non justifiées, 400 euros au titre de la facture payée à la société GMST, 180 euros au titre de frais de mise en demeure pour restituer des fonds et pièces, 7.965 euros au titre des honoraires d’avocat réglés en l’absence de convention d’honoraires, 25.000 euros au titre du préjudice financier résultant de son inaction et des insuffisances dans le règlement des sinistres dégâts des eaux, 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices résultant des appels de fonds non justifiés, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] fait valoir que l’assemblée générale du 13 décembre 2017 a révoqué le mandat du syndic et que celle du 15 janvier 2018 a désigné le cabinet AIA en tant que syndic.

Il soutient avoir été contraint de mettre en demeure la société D. Nardi Gestionnaire Immobilier de restituer les fonds et les pièces qu’elle détenait à son successeur et d’avoir découvert des règlements d’honoraires d’un montant de 12.638,15 euros couvrant la période postérieure à sa révocation, la facturation de cinq heures de vacations non justifiées et le règlement d’un chèque de 400 euros au profit de la société GMST sans l’approbation du conseil syndical.

Il explique par ailleurs que la société D. Nardi Gestionnaire Immobilier a systématiquement refusé de faire signer l’original du procès-verbal des assemblées générales, et n’a pas ajouté à l’ordre du jour les projets de résolutions présentés par des membres du conseil syndical.

Il fait valoir que la responsabilité du syndic doit être engagée car il a réalisé des appels de fonds non approuvés par l’assemblée générale pour un montant de 11.182,70 euros et il a réglé des honoraires d’avocat en l’absence de convention d’honoraires signée au cours de l’exercice 2016-2017. Il lui reproche par ailleurs des carences concernant la prise en charge des sinistres des copropriétaires Mme [R] et Mme [Z].

Par dernières conclusions notifiées le 7 février 2023, la société D. Nardi Gestionnaire Immobilier conclut au débouté des demandes formulées à son encontre et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La société D. Nardi Gestionnaire Immobilier soutient sur le fondement de l’article 1193 du code civil que son mandat a été révoqué de manière anticipée et abusive en l’absence de faute de sa part, de sorte qu’elle est fondée à obtenir l’allocation de dommages et intérêts.

Elle affirme que toutes les assemblées générales ont fait l’objet d’un procès-verbal établi et signé à la fin de la séance et que les demandes du conseil syndical ont fait l’objet du point 7 de l’assemblée générale du 13 décembre 2017.

Concernant les appels de fonds exceptionnels effectués, elle relève que M. [U], expert-comptable, précise dans son attestation que le solde du syndicat des copropriétaires était déficitaire de 2.737 euros au 1er septembre 2017.

Elle indique que le décret du 12 juillet 2005 qui impose une convention d’honoraires d’avocat n’était pas entré en vigueur lors de l’établissement des factures dont le remboursement est sollicité et que la demande de prise en charge des honoraires a été annexée à la convocation de l’assemblée générale du 13 décembre 2017.

Elle fait valoir que le sinistre de Mme [R] était d’origine privative, comme l’ont relevé les entreprises Vautrin en 2013 et Broussard en 2016, de sorte qu’il ne lui appartenait pas de faire réaliser les travaux, que son représentant s’est systématiquement déplacé sur site, justifiant ainsi la facturation de vacations. Il explique que pour mettre fin au désordre, une résolution visant à reprendre l’étanchéité du balcon de l’appartement de M. [L] a été soumise au vote de l’assemblée générale du 13 décembre 2017.

Elle estime avoir été diligente également concernant le sinistre affectant le logement de Mme [Z]. Elle affirme que de nombreux échanges ont eu lieu et qu’elle a tenté de remédier aux difficultés en proposant lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2017 la résolution n° 10 tendant au vote d’un budget de 5.000 euros pour procéder aux travaux nécessaires.

Elle souligne qu’aucun problème lié à la VMC ne lui a jamais été signalé et que l’absence de contrat d’entretien pour le bâtiment A n’est pas démontrée.

Elle expose enfin que son mandat a été révoqué lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2017 alors que ce point ne figurait pas à l’ordre du jour. Elle affirme que cette révocation ne la prive pas du montant des honoraires qu’elle aurait dû percevoir jusqu’au terme de son mandat.

Elle estime que la charge de la preuve des motifs de sa révocation pèse sur le syndicat des copropriétaires.

La clôture est intervenue le 4 avril 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il en résulte que le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions.

Cette responsabilité contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait.

Les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont les éléments constitutifs

d’une faute génératrice de responsabilité du syndic.

Les manquements d’un syndic à sa mission de nature à engager sa responsabilité civile envers le syndicat peuvent résulter de la gestion proprement dite de l’immeuble, de l’exercice des fonctions administratives et financières et du devoir de conseil et d’information des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] reproche à la société D. Nardi Gestionnaire Immobilier en tant que syndic d’avoir effectué divers paiements qu’il estime non justifiés ou non approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que certaines carences dans la prise en charge des sinistres.

Sur la demande en paiement de la somme de 12.638,15 euros

Selon l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut être révoqué à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic a été révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires en cours de mandat et qu’il ne pouvait pas percevoir d’honoraires au titre de la période restant à courir jusqu’à la fin de son mandat.

La société Nardi Gestionnaire Immobilier fait quant à elle valoir que les règles de droit commun sont applicables en l’espèce et que, conformément à l’article 1193 du code civil, le contrat à durée déterminée ne peut pas être rompu sans indemnisation. Elle estime que la révocation sans motif légitime lui donne le droit de percevoir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à savoir la perte de sa rémunération.

Il ressort cependant des éléments de la procédure que la gestion de la société Nardi Gestionnaire Immobilier a fait preuve d’inertie dans l’entretien de l’immeuble et la réalisation des travaux de reprise des sinistres, générant ainsi des relations conflictuelles avec les copropriétaires. Sa révocation n’est donc pas dépourvue de motif légitime et il n’est pas démontré qu’elle a été faite de façon abusive compte tenu de la relation de confiance nécessaire devant exister entre le syndic et la copropriété.

La révocation par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2018 a mis immédiatement fin à ses fonctions de syndic et la société Nardi Gestionnaire Immobilier ne pouvait pas percevoir les honoraires prévus initialement par le contrat jusqu’à la fin du mandat.

Elle sera par conséquent condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 12.638,15 euros.

Sur la demande en paiement de la somme de 500,40 euros au titre des prestations non justifiées

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Nardi Gestionnaire Immobilier a facturé de façon indue cinq heures de vacation sans aucun élément justifiant cette prestation.

La société Nardi Gestionnaire Immobilier affirme que ces vacations étaient justifiées par les heures de présence à l’occasion du suivi de dossiers juridiques intéressant la copropriété ou des heures de présence en expertise.

Il ressort de l’examen du dossier que les allégations du syndicat des copropriétaires ne sont étayées par aucune pièce probante. Il sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme de 400 euros au titre de la facture payée à la société GMST

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme de 400 euros a été réglée par chèque au profit de la société GMST sans approbation préalable et concertation avec le conseil syndical et que cette société n’a été contactée que pour effectuer un simple devis de travaux indispensables suite aux désordres constatés dans les vides sanitaires.

La société Nardi Gestionnaire Immobilier réplique qu’une facture a été établie pour l’inspection des vides sanitaires et produit une facture établie le 12 décembre 2017 par la société GMST intitulée « forfait pour investigations des vides sanitaires ». Cette facture préconise la création de « deux ventilations par cavité pour réaliser la circulation de l’air ».

L’existence d’un désordre consistant en de l’humidité dans les caves de l’immeuble n’est pas contesté et le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que seul un devis devait être demandé à la société GMST.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme de 180 euros au titre des frais de mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Nardi Gestionnaire Immobilier à lui régler la somme de 180 euros au titre des frais de mise en demeure aux fins de restitution des fonds et des pièces de la copropriété.

Il ne produit aucune pièce démontrant le règlement effectif de ces frais.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande en paiement de 7.965 euros au titre des honoraires d’avocat réglés

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Nardi Gestionnaire Immobilier a réglé au cours de l’exercice 2016/2017 des honoraires d’avocat d’un montant de 7.965 euros alors qu’aucune convention d’honoraires n’avait été régularisée avec la copropriété, une telle convention étant pourtant obligatoire en application de l’article 10 du décret n°2005-790 du 12 juillet 2005 modifié par la loi n°2017-1226 du 2 août 2017.

La société Nardi Gestionnaire Immobilier réplique que les factures réglées entre 2015 et 2017 l’ont été avant l’entrée en vigueur du décret du 2 août 2017 rendant la convention d’honoraires obligatoire.

Il ressort de l’examen de la procédure que le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ces allégations six factures d’honoraires d’avocat en tant que pièce 9, sans aucun extrait de compte ou autre justificatif qui permet de vérifier leur règlement effectif par La société Nardi Gestionnaire Immobilier et les montants réglés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme 25.000 euros au titre du préjudice financier résultant des insuffisances dans la gestion des sinistres

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les manquements de la société Nardi Gestionnaire Immobilier dans la gestion des sinistres relatifs aux dégâts des eaux récurrents ont occasionné un préjudice financier important à la copropriété en ce que le syndic se contentait de régulariser des déclarations de sinistre, d’initier des recherches de fuite et de facturer des déplacements sans faire procéder aux travaux nécessaires, même lorsque l’origine était localisée et les causes déterminées.

La société Nardi Gestionnaire Immobilier conteste toute inertie de sa part et soutient avoir systématiquement cherché à mettre fin aux désordres. Elle affirme que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve du préjudice financier allégué.

Il résulte des éléments de la procédure que le désordre constaté dans l’appartement de Mme [R] a perduré environ quatre années avant qu’une reprise de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de M. [L] ne soit réalisée. De même, plus d’un an a été nécessaire afin qu’il soit proposé à l’assemblée générale du 13 décembre 2017 des travaux permettant de remédier aux remontées humides dans les appartements du bâtiment A, et notamment celui de Mme [Z], en raison de la présence d’eau au sous-sol de l’immeuble.

Il ressort du rapport établi le 12 mars 2018 par la société Ciarapica Peinture que les parties communes se trouvaient dans un état dégradé. Cette société relève notamment de nombreuses traces d’humidité, des problèmes de ventilation et de condensation, et des façades fissurées et abîmées. Son rapport conclut à un « manque d’entretien évident depuis des années ».

Cependant, si le syndicat des copropriétaires évoque un préjudice financier lié aux nombreux travaux effectués et plus particulièrement ceux de ravalement de façade et de changement du système de VMC, il ne produit aucune facture ou autre justificatif de travaux si bien qu’il doit être débouté de sa demande d’indemnisation pour défaut de preuve du préjudice financier allégué.

Sur la demande en paiement de 5.000 euros de dommages et intérêts pour les préjudices résultant des appels de fonds non justifiés

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société Nardi Gestionnaire Immobilier d’avoir effectué de façon injustifiée des appels de fonds pour un montant de 11.182,70 euros sous l’intitulé « travaux ou charges exceptionnelles ».

Toutefois, il ne produit aucune pièce de nature à démontrer que de tels appels de fonds ont été effectués. La société Nardi Gestionnaire Immobilier ne reconnaît pas expressément avoir effectué ces appels de fonds, se contentant de contester toute faute dans la tenue de la comptabilité de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Nardi Gestionnaire Immobilier sera considérée comme partie perdante au procès et condamnée aux dépens en raison des difficultés de gestion démontrées dans la copropriété.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance probatoire du syndicat des copropriétaires quant aux insuffisances comptables allégués et les travaux engagés dans les parties communes de l’immeuble pour remédier aux défauts d’entretien. Les deux parties seront par conséquent déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SARL Nardi Gestionnaire Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 12.638,15 euros indument perçue ;

CONDAMNE la SARL Nardi Gestionnaire Immobilier aux dépens ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT