COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [J], [T] [J] épouse [X], [JR] [J] c/ [G] [N] veuve [P], [I] [P] épouse [M], [Z] [P], [B] [P]

MINUTE N°

Du 04 Juillet 2024

2ème Chambre civile

N° RG 21/03517 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NV2J

Grosse délivrée à

M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER

expédition délivrée à

M^e Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

sept juillet deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2023 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Février 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juillet 2024 après prorogations du délibéré, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [G] [J]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [T] [J] épouse [X]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [JR] [J]

[Adresse 21]

[Localité 2]

représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [G] [N] veuve [P]

[Adresse 16]

[Localité 1]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [I] [P] épouse [M]

[Adresse 20]

[Adresse 19]

[Localité 3]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [B] [P]

[Adresse 8]

[Localité 15]

représenté par Maître Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier du 2 septembre 2021 par lequel madame [G] [J], monsieur [JR] [J] et madame [T] [J] épouse [X] ont fait assigner madame [G] [N], madame [I] [P] épouse [M], monsieur [Z] [P] et monsieur [B] [P] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [G] [J], monsieur [JR] [J] et madame [T] [J] épouse [X] (rpva 23 octobre 2023) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’assignation en date des 1er et 2 septembre 2021, et les pièces versées aux débats,

Vu leur titre de propriété,

Vu les démarches amiables effectuées pour solutionner amiablement le litige,

Vu la mise en demeure adressée en date du 19 mai 2021, restée infructueuse,

Vu le refus de restitution du bien par les consorts [P],

Vu les conclusions adverses,

— JUGER qu’eux d’une part, et les consorts [P] d’autre part, sont propriétaires de biens immobiliers au sein d’un immeuble de deux étages sise [Adresse 9] (désignée également [Adresse 10]) et [Adresse 6] à [Localité 2].

— JUGER que l’appartement [J] est situé au 1er étage, avec une entrée dans les escaliers communs au [Adresse 9] et une entrée sur le côté au [Adresse 7], (référence cadastrale [Cadastre 14] – ancienne référence [Cadastre 17] et référence cadastrale [Cadastre 13] – ancienne référence [Cadastre 18]), et la cave dont une entrée se trouve également sur le même côté (référence [Cadastre 13] – ancienne référence [Cadastre 18]), l’appartement [J] incluant la cave litigieuse est construit sur la totalité des deux parcelles [Cadastre 13] (ancienne référence [Cadastre 17]) et [Cadastre 14] (ancienne référence [Cadastre 18]) pour une surface cadastrale de 134 m², et la cave litigieuse étant l’ancienne écurie, au même niveau et en prolongement de l’appartement [J], l’accès de la cave se faisant aussi par l’intérieur de l’appartement.

— JUGER que les références cadastrales de l’appartement [J] et de l’appartement [P] sont identiques :

▸appartement [J] avec cave : Au 1er étage : référence [Cadastre 14] (ancienne référence [Cadastre 17]) et RDC : référence [Cadastre 13] partie de cave litigieuse (ancienne référence [Cadastre 18]).

▸appartement [P] au 2 ème étage : références [Cadastre 14] et [Cadastre 13].

— JUGER que les consorts [P] occupent illégalement une partie de la cave, leur appartenant en totalité à la suite d’une mise à disposition amiable autorisée verbalement et à titre provisoire par M. [J], à charge pour M. [P] de la restituer à première demande de sa part.

— JUGER que les consorts [P], refusent aujourd’hui de leur restituer la partie de la cave qu’ils occupent dès lors sans droit ni titre, nonobstant les demandes amiables, et la mise en demeure adressée en date du 19 mai 2021.

En conséquence,

— LES DECLARER RECEVABLES et FONDÉS en leur action en revendication et en restitution du bien, cave (ancienne écurie) dont une partie est occupée par les consorts [P].

— JUGER qu’ils sont propriétaires de la totalité de la cave litigieuse, dont une partie est aujourd’hui occupée abusivement par les consorts [P].

— RECONNAITRE leur droit de propriété sur la totalité de la cave, sous référence cadastrale [Cadastre 13] (ancienne référence [Cadastre 18]).

— ORDONNER aux consorts [P] de leur restituer la partie de la cave actuellement occupée par les requis et les CONDAMNER à cette restitution.

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

— CONDAMNER in solidum les consorts [P] au paiement et à la prise en charge financière des actes rectificatifs.

— DEBOUTER les consorts [P] de l’ensemble de leurs moyens, demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement et in solidum les consorts [P] à leur payer la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER solidairement et in solidum les consorts [P] aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry BAUDIN, Avocat, sous sa sous sa due affirmation de droit. (article 699 du Code de Procédure Civile).

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir et DIRE qu’elle ne sera pas écartée. (article 514 du Code de Procédure Civile) ;

Vu les dernières conclusions de madame [G] [N], madame [I] [P] épouse [M], monsieur [Z] [P] et monsieur [B] [P] (rpva 4 avril 2022) qui sollicitent de voir :

Vu l’article 544 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’acte de partage de ces 2 et 13 mai 1969,

A titre principal :

— Dire et juger que Monsieur [B] [H] [S] [P], veuf non remarié de Madame [K] [D] [U], Madame [G] [E] [N] veuve non remariée de Monsieur [H] [L] [Y] [P], Madame [I] [V] [G] [P] veuve non remariée de Monsieur [H] [A] [M] et Monsieur [Z] [B] [WU] [C] [P] époux de Madame [W] [U] sont propriétaires du lot 2 constituee d’une cave, sous reference cadastrale N n° [Cadastre 13],

— Dire et juger qu’a tout le moins Monsieur [B] [H] [S] [P], veuf non remarié de Madame [K] [D] [U], Madame [G] [E] [N] veuve non remariée de Monsieur [H] [L] [Y] [P], Madame [I] [V] [G] [P] veuve non remariée de Monsieur [H] [A] [M] et Monsieur [Z] [B] [WU] [C] [P] époux de Madame [W] [U] disposent d’une servitude d’usage du lot 2 constituee d’une cave, sous reference cadastrale N n° [Cadastre 13],

— Debouter Madame [G] [J], Madame [T] [J] épouse [X] et Monsieur [JR] [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que Monsieur [B] [H] [S] [P], veuf non remarié de Madame [K] [D] [U], Madame [G] [E] [N] veuve non remariée de Monsieur [H] [L] [Y] [P], Madame [I] [V] [G] [P] veuve non remariée de Monsieur [H] [A] [M] et Monsieur [Z] [B] [WU] [C] [P] époux de Madame [W] [U] s’en remettent à justice sur la demande de revendication de propriété formee par Madame [G] [J], Madame [T] [J] épouse [X] et Monsieur [JR] [J],

— Condamner in solidum Madame [G] [J], Madame [T] [J] épouse [X] et Monsieur [JR] [J] a payer a que Monsieur [B] [H] [S] [P], veuf non remarié de Madame [K] [D] [U], Madame [G] [E] [N] veuve non remariée de Monsieur [H] [L] [Y] [P], Madame [I] [V] [G] [P] veuve non remariée de Monsieur [H] [A] [M] et Monsieur [Z] [B] [WU] [C] [P] époux de Madame [W] [U] les taxes foncières des cinq dernières années payées indument,

— Condamner in solidum Madame [G] [J], Madame [T] [J] épouse [X] et Monsieur [JR] [J] à payer l’intégralité des actes notariés et autres publications qu’il conviendra de regulariser.

— Débouter Madame [G] [J], Madame [T] [J] épouse [X] et Monsieur [JR] [J] de l’integralite de leurs demandes, fins et conclusions autres que celles portant sur leur demande de revendication de propriété,

En tous cas :

— Condamner in solidum Madame [G] [J], Madame [T] [J] épouse [X] et Monsieur [JR] [J] a payer a que Monsieur [B] [H] [S] [P], veuf non remarié de Madame [K] [D] [U], Madame [G] [E] [N] veuve non remariée de Monsietu [H] [L] [Y] [P], Madame [I] [V] [G] [P] veuve non remariée de Monsieur [H] [A] [M] et Monsieur [Z] [B] [WU] [C] [P] époux de Madame [W] [U] la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile,

— Les condamner aux entiers depens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 12 janvier 2023, fixant la clôture différée au 25 octobre 2023 ;

MOTIFS :

Les consorts [J], demandeurs, et les consorts [P], défendeurs, sont propriétaires

de biens immobiliers au sein d’un immeuble de deux étages sis [Adresse 9]

(désigné également [Adresse 10]) et [Adresse 6] à [Localité 2].

Les demandeurs exposent qu’une partie de la cave est occupée par les consorts [P], l’ancienne écurie, située au niveau et en prolongement de leur appartement.

Ils indiquent que cette occupation de la moitié de la cave par M. [P] a été, à l’origine, accordée verbalement à titre gracieux et provisoire par M. [J] à la date de l’achat de son appartement en 1996, à charge pour M. [P] de la restituer à première demande, qu’ils étaient des amis d’enfance.

Ils expliquent qu’aujourd’hui, les consorts [P] refusent de restituer la partie de la cave qu’ils occupent abusivement, puisqu’elle ne leur appartient pas, malgré mise en demeure par lettre recommandée avec AR en date du 19 mai 2021.

Ils invoquent leur mauvaise foi.

En réponse, les consorts [P] concluent à titre principal au débouté des demandes adverses, au motif qu’il ressort de l’acte de partage intervenu les 2 et 13 mai 1969 que la cave litigieuse située au rez-de-chaussée de la maison forme le numéro II de l’état descriptif de division, qu’il a été décidé que cette cave était affectée à titre de servitude à l’usage commun de tous les lots, sans que l’on puisse dire aujourd’hui s’il s’agit des lots de copropriété ou des lots partagés, que ce lot n°2 de l’état descriptif de division était attaché a la propriété [P] et été porté a l’usage commun dans le cadre de la servitude instituée.

Ils soutiennent qu’il ne peut étre prétendu que cette cave a été la propriété de Mademoiselle [F], qui la cédait le 17 juillet 1996 a Monsieur et Madame [O] [J].

Ils ajoutent que madame [R] née [JI], en 1969 a cédé son lot à Monsieur [H] [P], de sorte qu’il apparait sur un relevé de propriété levé le 10 janvier 2019, que Monsieur [H] [P] était propriétaire des lots 3 et 4, ce qui inclut la cave litigieuse.

A titre subsidiaire, ils indiquent avoir cédé leur lot de copropriété le 29 septembre 2021, sauf la cave et/ou la servitude d’usage de cette derniere, et sollicitent en cas de condamnation à restitution, le remboursement des impots fonciers qu’ils ont payés en lieu et place des demandeurs, et la prise en charge par les demandeurs de l’intégralité des actes notariés et autres publications qu’il conviendra de régulariser.

Sur l’objet du litige et les demandes respectives des parties :

A titre liminaire, il convient de constater que seule la cave litigieuse est objet du litige.

A ce titre, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou «juger» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Ainsi, la demande des consorts [J] de voir "JUGER qu’eux d’une part, et les consorts [P] d’autre part, sont propriétaires de biens immobiliers au sein d’un immeuble de deux étages sise [Adresse 9] (désignée également [Adresse 10]) et [Adresse 6] à [Localité 2], JUGER que l’appartement [J] est situé au 1er étage, avec une entrée dans les escaliers communs au [Adresse 9] et une entrée sur le côté au [Adresse 7], (référence cadastrale [Cadastre 14] – ancienne référence [Cadastre 17] et référence cadastrale [Cadastre 13] – ancienne référence [Cadastre 18]), et la cave dont une entrée se trouve également sur le même côté (référence [Cadastre 13] – ancienne référence [Cadastre 18]), l’appartement [J] incluant la cave litigieuse est construit sur la totalité des deux parcelles [Cadastre 13] (ancienne référence [Cadastre 17]) et [Cadastre 14] (ancienne référence [Cadastre 18]) pour une surface cadastrale de 134 m², et la cave litigieuse étant l’ancienne écurie, au même niveau et en prolongement de l’appartement [J], l’accès de la cave se faisant aussi par l’intérieur de l’appartement, JUGER que les références cadastrales de l’appartement [J] et de l’appartement [P] sont identiques : appartement [J] avec cave : Au 1er étage : référence [Cadastre 14] (ancienne référence [Cadastre 17]) et RDC : référence [Cadastre 13] partie de cave litigieuse (ancienne référence [Cadastre 18]) et appartement [P] au 2 ème étage : références [Cadastre 14] et [Cadastre 13], ne donneront pas lieu à mention dans le dispositif.

De même, la demande des consorts [P] de voir "Dire et juger que Monsieur [B] [H] [S] [P], veuf non remarié de Madame [K] [D] [U], Madame [G] [E] [N] veuve non remariée de Monsieur [H] [L] [Y] [P], Madame [I] [V] [G] [P] veuve non remariée de Monsieur [H] [A] [M] et Monsieur [Z] [B] [WU] [C] [P] époux de Madame [W] [U] sont propriétaires du lot 2 constituee d’une cave, sous reference cadastrale N n° [Cadastre 13]", ne donnera pas lieu à mention dans le dispositif.

Seules les demandes conduisant à trancher un litige donneront lieu à mention dans le dispositif.

Sur la propriété de la cave litigieuse :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres mais la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux.

Ainsi, il appartient à celui qui exerce une action en revendication d’établir son droit, et ce par tous moyens y compris par présomptions si elles sont graves, précises et concordantes.

Celui qui soutient être propriétaire d’un fonds peut notamment invoquer les titres translatifs ou déclaratifs de propriété dès lors qu’ils créent une présomption suffisante.

La valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre et les conséquences de celle-ci relativement à la solution du litige sur la propriété immobilière, sont déterminées souverainement par les juridictions du fond qui doivent également apprécier le sens et la portée des titres produits.

Mais l’acquisition par prescription rend superfétatoire l’examen des titres.

En cas de conflit entre des personnes revendiquant la propriété d’une parcelle, la première se fondant sur un titre et la seconde sur une usucapion, il y a lieu de préférer la seconde dès lors que les conditions de la prescription trentenaire acquisitive sont bien remplies.

En effet, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque à titre de propriétaire pendant trente ans.

En vertu de ces textes, la possession légale utile pour prescrire la propriété d’un bien ne peut s’établir à l’origine que par des actes matériels d’occupation réelle caractérisant cette possession et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

Outre l’accomplissement d’actes matériels effectifs caractérisant une possession utile, la prescription acquisitive résulte d’actes de détention accomplis en qualité de propriétaire dans toutes les occasions sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs sont en possession de la cave litigieuse, ni qu’ils en paient les impôts locaux.

Monsieur [O] [J], auteur des demandeurs, a acquis dans la maison d’habitation cadastrée désormais section N n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14], le lot numéro II, constitué d’un appartement au 1er étage comprenant une piece donnant sur la rue, une cuisine donnant sur la ruelle, une alcove, water closets sur le pallier et une « ancienne écurie sur l’arriere de la maison », qui serait selon les demandeurs, la cave objet du litige.

Une attestation après décès de monsieur [O] [J] a été dressée le 10 avril 2014, mentionnant « un cellier (anciennement écurie) sur le derrière de la construction ».

Dans l’acte de partage des 2 et 13 mai 1969, est mentionnée la cave litigieuse, située au rez de chaussée de la maison 2, « cette cave formant le lot 2 de l’état descriptif de division, établi le même jour que l’acte de partage ».

Il est indiqué dans ces deux documents, que la « cave sera affectée à titre de servitude à l’usage commun de tous les lots ».

Cette mention n’est pas reprise dans l’acte de vente du 17 octobre 1969 par lequel madame [V] [JI] veuve [R] a vendu la maison 2 à monsieur [H] [P] auteur des défendeurs, avec mention de la cave rayée.

Ainsi, au vu des différents actes notariés produits au débat, il y a effectivement une contradiction de titres.

Les défendeurs et leurs auteurs sont en possession de la cave litigieuse depuis de nombreuses années, au moins depuis 25 ans lors de l’introduction de l’instance.

Les demandeurs indiquent eux même que cette partie de cave est occupée par les consorts [P] depuis 1996.

Ils soutiennent, sans en apporter la preuve, que "cette occupation de la moitié de la cave par monsieur [P] a été, à l’origine, accordée verbalement à titre gracieux et provisoire par monsieur [J] leur auteur à la date de l’achat de son appartement en 1996, à charge pour monsieur [P] de la restituer à première demande, que cette mise à disposition n’était que verbale, non écrite, comme cela pouvait se passer à l’époque, où la parole donnée était respectée, d’autant plus que Messieurs [J] et [P] étaient des amis d’enfance.

Le point de départ de l’occupation de la cave litigieuse par les défendeurs et leurs auteurs n’est pas connu précisément, mais remonte au moins à 1996.

Ainsi, les demandes des consorts [J] seront rejetées, y compris leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La prescription acquisitive trentenaire de la propriété de la cave litigieuse ne peut davantage pas être retenue, puisque 30 ans ne se sont pas écoulés depuis l’acte 1996.

Or, dans l’acte de partage des 2 et 13 mai 1969, est mentionnée la cave litigieuse comme étant affectée à titre de servitude à l’usage commun de tous les lots.

En conséquence, la demande des consorts [P] de se voir déclarer propriétaires du lot 2 constitu"e d’une cave, sous reference cadastrale N n° [Cadastre 13], sera rejetée.

Il convient de dire que les consorts [P] disposent d’une servitude d’usage de la cave litigieuse.

Les demandes de modifications des actes notariés seront rejetées, comme non justifiées.

Sur les demandes accessoires :

S’agissant d’un conflit de voisinage, les demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procedure civile seront rejetées.

Partie succombant à l’instance, les consorts [J] seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE madame [G] [J], monsieur [JR] [J] et madame [T] [J] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes, y compris leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE madame [G] [N], madame [I] [P] épouse [M], monsieur [Z] [P] et monsieur [B] [P] de l’ensemble de leurs demandes, y compris leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que madame [G] [N], madame [I] [P] épouse [M], monsieur [Z] [P] et monsieur [B] [P] disposent d’une servitude d’usage de la cave litigieuse,

REJETTE les demandes de modifications des actes notariés,

CONDAMNE madame [G] [J], monsieur [JR] [J] et madame [T] [J] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIERLE PRESIDENT