COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/01463 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCJY

du 17 Décembre 2024

N° de minute 24

affaire : Syndic. de copro. CHATEAU DES ANGES, sis [Adresse 5]

c/ A.S.L. [Localité 13] JARDINS, sise [Adresse 3]

Grosse délivrée

à M^e Antoine PONCHARDIER

Expédition délivrée

à M^e Nicolas DONNANTUONI

le

l’an deux mil vingt quatre et le dix sept Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

A la requête de :

Syndic. de copro. CHATEAU DES ANGES, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice le Cabinet TABONI

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

A.S.L. [Localité 13] JARDINS, sise [Adresse 3]

Prise en la personne de son syndic en exercice Mr [L]

[M], sis [Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, L’ASL NICE JARDINS, aux fins de:

— la condamner à déposer les deux arceaux objets du litige lesquels entravent le libre exercice de son droit de propriété et celui de créer sur son terrain deux emplacements de parking et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours courant à compter de la signification de la décision pendant 90 jours

— la condamner à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES représenté par son conseil a maintenu aux termes de ses dernières écrituresses demandes.

Il expose être propriétaire de la parcelle section cadastrée NV [Cadastre 6], que l’accès à la copropriété se fait par un chemin privé administré par l’ASL [Localité 13] JARDINS, qu’en 2022 cette dernière a décidé d’installer des arceaux afin de s’aménager quatre places de stationnement et ce au droit de sa propriété, qu’il lui a adressé des mises en demeure afin de lui demander de déposer ces arceaux qui empiètent pour partie sur sa propriété, qu’elle a accepté le 15 mars 2022 de déposer deux arceaux mais a refusé d’enlever les deux autres et qu’une nouvelle mise en demeure lui a été adressée en vain. Il précise qu’un procès-verbal de bornage a été régularisé entre elles, qu’il confirme que le stationnement qui avait été créé par l’ASL par la pose des deux arceaux empiétait incontestablement sur sa propriété et que cette dernière persiste à laisser les deux arceaux en place pour faire obstacle à son projet de travaux visant le retrait de la glissière de sécurité et la création de deux emplacements de stationnement sur son terrain. Il ajoute qu’il est nécessaire de mettre fin à ce trouble et de la condamner sous astreinte à déposer les deux arceaux litigieux. En réponse aux moyens soulevés en défense, il explique avoir toujours utilisé le chemin privé et le droit de passage le menant jusqu’à sa propriété, que volontairement l’ASL laisse sur place les deux arceaux afin de l’empêcher de réaliser ses travaux et ce alors même qu’elle ne peut maintenir des places de stationnement à cet endroit compte tenu de la configuration des lieux car l’espace est désormais trop restreint et qu’il est en droit d’utiliser son emprise foncière comme il le souhaite.

L’ASL [Localité 13] JARDINS, représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes

— à tout le moins de voir le juge des référés se déclarer incompétent

— condamner le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle fait valoir que le bornage a montré que les arceaux se trouvaient sur sa propriété ainsi que le traçage au sol destiné à matérialiser les deux futurs parkings, que le procès-verbal de bornage amiable est une pièce capitale qui contient l’accord des parties sur la limite définie et la limite matérialisée par un traçage entre les points 4 et 5 démontrant que le fonds du syndicat des copropriétaires n’est pas situé à l’endroit où se trouvent les arceaux litigieux mais en deçà à quelques dizaines de centimètres de la glissière mise en place par la copropriété, que les arceaux sont situés sur son fonds et qu’elle n’a pas à les retirer, aucune emprise n’étant démontrée, les deux autres arceaux qui par le passé avaient été mis en place dans un autre lieu ayant été enlevés. Elle ajoute que les emplacements de parking créés avec pour chacun un arceau destiné à empêcher le stationnement sauvage sont situés sur sa propriété et que de ce fait aucun trouble n’est démontré ni voie de fait car la demanderesse souhaiterait passer sur son fonds alors qu’elle n’a pas de droit de passage. Elle précise que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un accès à sa propriété au moyen d’une voie qui prend naissance sur l'[Adresse 11] comprise dans son périmètre, qu’elle ne conteste pas cet accès, qu’elle n’est pas enclavée et qu’elle ne peut prétendre disposer d’un quelconque droit de passage sur l'[Adresse 10] où sont situés les deux arceaux litigieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le 1er mars 2022 puis le 7 mars 2022, le syndic de la copropriété le CHATEAU DES ANGES et son conseil, ont adressé des courriers à l’ASL [Localité 13] JARDINS afin de lui signaler qu’elle avait installé des arceaux sur une partie de l’emprise foncière de la copropriété et qu’il lui appartenait de les enlever .

Il est établi que le 15 mars 2022, l’ASL [Localité 13] JARDINS a répondu concernant les deux arceaux posés sur l'[Adresse 10], qu’elle les avait retirés.

Le 24 mai 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé un nouveau courrier à l’ASL [Localité 13] JARDINS afin de l’informer qu’elle avait retiré deux des quatre arceaux installés et qu’il lui appartenait de déposer les deux autres.

Le 7 juin 2022, l’ASL [Localité 13] JARDINS lui a proposé concernant les deux arceaux litigieux, une rencontre sur place afin de vérifier la limite de la propriété du syndicat des propriétaires.

Il résulte du procès-verbal de bornage amiable du 6 février 2023 signé par les parties que la limite de propriété entre les deux fonds se situe au niveau des points 1 à 6 au niveau du tracé rouge du plan établi par le géomètre et que les deux emplacements de parking sur lesquels ont été posés les deux arceaux litigieux longent la glissière de sécurité et se situent en partie sur le fond appartenant au syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES et en partie sur le fond de l’ASL.

Les photographies versées par l’ASL [Localité 13] JARDINS, matérialisant par une corde blanche la limite séparative tracée, démontrent que les deux arceaux litigieux dont il est demandé le retrait, sont situés sur son fonds et non sur celui de la copropriété CHATEAU DES ANGES.

Le syndicat des copropriétaires qui fait valoir qu’il souhaite démonter la glissière installée sur son fonds afin de libérer de l’espace à partir de la limite déterminée par le bornage et créer en conséquence sur sa parcelle, deux emplacements de stationnement démontre que les deux arceaux installés par l’ASL [Localité 13] JARDINS ne permettent pas aux véhicules de passer et de se stationner sur son fonds.

Par courrier du 6 juin 2023, l’ASL [Localité 13] JARDINS s’est opposée à sa demande aux motifs que les deux arceaux sont situés sur la partie de voie du lotissement, qu’elle est en droit de jouir et de disposer de la voie lui appartenant et que les copropriétaires du CHATEAU DES ANGES accèdent déjà à leur propriété par une entrée existant depuis la construction de leur résidence, la demande formulée ayant pour but de supprimer des emplacements de parking lui appartenant et de créer un nouvel accès sur les voies de l’ASL, en faisant valoir que toute décision concernant les parties communes nécessite au préalable une demande et un vote de l’assemblée générale.

L’ASL [Localité 13] JARDINS, qui fait valoir que le syndicat des copropriétaires souhaite passer sur sa parcelle pour y créer les deux places de parking, alors qu’il ne dispose d’aucun droit de passage sur la voie privée se trouvant au droit des arceaux litigieux, verse en ce sens des photographies démontrant que la parcelle de la copropriété [Adresse 12] ANGES est clôturée à cet endroit, tout le long du mur séparatif et qu’elle dispose d’un accès situé plus bas pour accéder à son fonds.

Elle précise à ce titre que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une entrée pour accèder à son fonds au moyen d’une voie prenant naissance sur l'[Adresse 9] comprise dans le périmètre de l’ASL ce qu’elle ne conteste pas, verse le règlement de copropriété de ce dernier, en exposant qu’il ne contient aucune servitude de passage sur la voie Gattamua où se situent les arceaux litigieux, qui se trouve dans le périmètre de l’ASL, ainsi que le démontre le procès-verbal de bornage et qu’en l’absence de titre, il ne dispose d’aucune servitude de passage qui lui permettrait d’accéder aux deux stationnements qu’il souhaite créer, tout en faisant valoir que s’il était fait droit à sa demande, elle serait de son côté privée de deux emplacements.

De son côté, le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES ne verse aucune pièce démontrant qu’il est en droit d’utiliser la voie privée Gattamua comprise dans le fonds de l’ASL [Localité 13] JARDINS où se situent les deux arceaux litigieux, le fait qu’il soutienne sans le démontrer utiliser cette voie depuis des années étant inopérant. En outre, ainsi que le soulève l’ASL [Localité 13] JARDINS, la création des deux emplacements de parking projetée par ce der nier, nécessite que les véhicules des copropriétaires CHATEAU DES ANGES passent par les deux emplacements qu’elle a crées pour pouvoir s’y stationner de sorte qu’elle ne pourra plus de son côté, y garer des véhicules. Enfin, bien que le syndicat des copropriétaires soutienne que l’ASL ne peut pas garder ses deux places de stationnement en raison de l’espace dont elle bénéficie après bornage, une incertitude demeure à ce titre au regard de la configuration des lieux et des seuls éléments versés.

Dès lors, il convient de considérer au vu de ces éléments, que le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES ne rapporte pas la preuve du trouble manifestement illicite allégué, à défaut d’éléments démontrant qu’il bénéficie d’un droit de passage sur l'[Adresse 10] lui permettant d’accèder à la portion de parcelle lui appartenant située de l’autre côté de la clôture de la copropriété ni que l’accès aux deux emplacements de véhicules qu’il souhaite créer ne peut être effectué directement par son fonds, sans passer par la voie privée de l’ASL [Localité 13] JARDINS, les deux arceaux litigieux étant de surcroît situés sur le fonds de la partie défenderesse.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

La partie demanderesse qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamnée à payer la somme de 1000 € au titre de l’articole 700 du code de procédure civile à L’ASL [Localité 13] JARDINS.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES à payer à l’ASL [Localité 13] JARDINS, à payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires CHATEAU DES ANGES aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT