COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D ‘AZUR (EPF PACA) c/ Société SENAVILLE

MINUTE N°26/128

Du 26 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/02804 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P37E

Grosse délivrée à :

M^e Louis-jérôme PALOUX

M^e Roger FERRARI

expédition délivrée à

le 26/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame Karine LACOMBE

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 18 novembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Président et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D‘AZUR (EPF PACA)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger FERRARI, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

SCCV SENAVILLE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 15 avril 2021 par lequel l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur (EPF PACA) pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner la SCCV SENAVILLE prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans,

Vu les dernières conclusions de l’EPF PACA (rpva 5 novembre 2024) qui sollicite de voir :

Prononcer la perfection de la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], édifié sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une superficie de 539 m², au prix de 2 400 000 € entre lui et la SCCV Senaville ;

Rejeter les demandes formulées à titre principal et reconventionnel par la SCCV Senaville ;

Ordonner à la SCCV Senaville de signer l’acte authentique de vente de ce bien devant Maître [O] [B], notaire à [Localité 5], sis [Adresse 5], SAS GILLETTA de SAINT JOSEPH NOTAIRES, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de signification du présent jugement ;

Condamner la SCCV Senaville à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCCV Senaville aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les dernières conclusions de la SCCV SENAVILLE (rpva 4 novembre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme,

Vu les dispositions de l’article R. 323-8 du code de l’expropriation,

Vu les dispositions des articles 1674 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au dossier,

A titre principal :

Rejeter l’ensemble des demandes de l’EPF PACA.

Prononcer la caducité de la décision de préemption de l’EPF PACA en date du 1er octobre 2020 portant sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4].

Lui donner acte de sa liberté de disposer du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4].

A titre subsidiaire et reconventionnel :

Constater qu’il existe des faits assez graves et vraisemblables pour faire présumer la lésion au titre de la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 4], au prix de 2.400.000 euros entre l’EPF PACA et elle,

En conséquence,

Désigner trois experts qualifiés qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix sur le caractère lésionnaire de la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4], au prix de 2.400.000 euros entre l’EPF PACA et elle,

Ordonner la rescision de la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], au prix de 2.400.000 euros entre l’EPF PACA et elle, pour lésion.

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel :

Condamner l’EPF PACA à lui payer les 9/10ème du juste prix du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4], déterminé par l’avis des trois experts judiciairement désignés, avec intérêts au taux légal à compter de la demande reconventionnelle en rescision.

En tout état de cause :

Dire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire si le Tribunal devait ordonner la réalisation de la vente en litige.

Condamner l’EPF PACA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 avril 2025 fixant la clôture de la procédure au 20 octobre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en date du 17 juin 2020 (pièce n° 1) établie par Maître [F] [C], Notaire à [Localité 6], la SCCV Senaville a fait part de sa décision d’aliéner le bien immobilier dont elle est propriétaire sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4], édifié sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une superficie de 539 m², au prix de 2 400 000 €.

Par décision en date du 1er octobre 2020, signifiée par exploit d’huissier en date du 2 octobre 2020, l’EPF PACA a exercé son droit de préemption sur ce bien.

Le représentant de la SCCV Senaville a fait part de son refus de régulariser l’acte de vente dans les termes et conditions prévus par la déclaration d’intention d’aliéner tels que repris dans le projet d’acte initialement adressé à son notaire.

L’EPF PACA invoque le caractère parfait de la vente, et indique qu’il a fait consigner le prix de vente.

Il indique avoir exercé son droit de préemption urbain qui lui a été délégué par le préfet sur le bien en cause, aux prix et conditions fixés dans la déclaration d’intention d’aliéner établie le 17 juin 2020 pour la SCCV Senaville par l’intermédiaire du notaire de cette dernière.

Il expose que suite au refus de la SCCV SENAVILLE de signer l’acte de vente, le notaire a, le jour même, dressé un procès-verbal de difficulté, que M. [L] son représentant, a refusé de signer contradictoirement ce procès-verbal, afin de pouvoir feindre son inexistence.

Il soutient que pour tenter une nouvelle fois de contester le caractère parfait de la vente, elle a émis le 19 février 2021, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner au prix de 4 800 000 euros et tente à tout prix d’échapper à ses obligations.

Il fait valoir que la consignation du prix est régulière, qu’il y avait bien obstacle au paiement du prix, puisque la SCCV Senaville a refusé de signer l’acte de vente dans les conditions prévues dans la déclaration d’intention d’aliéner qu’elle avait émise.

Il ajoute que le juge judiciaire de droit commun est incompétent pour connaître de la régularité d’une décision de consignation, que cette demande doit être soumise à la juridiction de l’expropriation.

Il expose que la requête en référé de la SCCV SENAVILLE a été rejetée par une ordonnance du 13 novembre 2020, que son recours au fond a été rejeté par un jugement du 8 décembre 2022, que la Cour administrative d’appel de [Localité 7] a confirmé par arrêt du 21 mars et qu’aucun pourvoi en cassation n’a été formé contre l’arrêté au 3 juin 2024.

Sur l’argument tiré de la lésion, il soutient qu’il appartient à la partie d’établir la lésion dont elle se prétend victime, que la SCCV Senaville venderesse, et M. [L], à la fois représentant de cette dernière et acquéreur, ont fixé en toute connaissance de cause, un prix qu’ils estiment à présent minoré, qu’elle ne peut donc pas se prévaloir d’une demande en rescision pour lésion dès lors qu’à l’évidence, le prix participe d’un montage à des fins fiscales, ou à une libéralité au bénéfice du représentant de la défenderesse.

Il conclut au rejet de la demande de désignation d’experts.

Il sollicite qu’eu regard à l’attitude de la SCCV Senaville qui, depuis plusieurs mois, refuse de procéder à la réitération par acte authentique de la vente, une mesure d’astreinte à l’appui de la décision à intervenir soit prononcée.

En réponse, la SCCV SENAVILLE conclut qu’elle a obtenu un permis de construire en 2015 pour construire sur les parcelles cadastrées AP [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 8], afin d’y construire 10 logements, que les travaux de construction ont été lancés, que le gros œuvre et la mise hors d’eau et hors air ont été terminés.

Elle expose qu’afin de faire face à des difficultés de trésorerie, représentée par Monsieur [Y] [L], elle a décidé selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 2 janvier 2020, de céder le terrain à Monsieur [Y] [L], personne physique, moyennant le prix de 2.400.000 euros, pour le seul gros œuvre, qu’une déclaration d’intention d’aliéner a été établie par Maître [F] [C], notaire à [Localité 6] le 17 juin 2020, et adressée au Maire de [Localité 4], reçue le 29 juin 2020.

Elle souligne qu’aujourd’hui les travaux sont terminés.

Elle invoque l’attestation de monsieur [T] expert judiciaire près la Cour d’appel du 2 octobre 2020, et soutient qu’il ne faisait aucun doute pour personne que le prix de 2.400.000 euros ne correspondait qu’au seul gros œuvre, alors même que, lors de la visite du demandeur, le bâtiment était hors-eau et hors-air et que depuis, les travaux de finition continuaient.

Elle soutient que le notaire du demandeur a reconnu avoir été informé que le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner était le prix du seul gros œuvre, qu’aucun procès-verbal de difficulté n’a été signé le 5 janvier 2021.

Elle considère que la consignation du prix du bien par l’EPF PACA n’est pas intervenu dans des conditions régulières, en l’absence d’indication du motif de la consignation dans le courrier qui lui a été adressé, qu’elle est donc restée propriétaire du bien.

Elle indique avoir adressé le 19 février 2021 une déclaration d’intention d’aliéner le bien à la commune de [Localité 4], pour un prix de 4.800.000 euros.

Elle conclut à titre principal au rejet des demandes de l’EPF PACA, arguant que la vente ne peut être considérée comme parfaite dans la mesure où faute d’avoir régulièrement consigné le prix de vente dans le délai de 4 mois à compter de la décision de préemption, l’EPF PACA ne peut plus poursuivre l’exécution de cette décision.

Elle conclut qu’il n’y avait aucun obstacle au paiement, qu’aucun procès-verbal de difficulté n’a été signé le 5 janvier 2021.

Elle conclut que le Tribunal de céans est compétent pour apprécier le caractère fondé ou non de la demande de l’EPF PACA.

A titre subsidiaire, elle sollicite la rescision de la vente pour lésion, arguant qu’il ne faisait donc de doute pour personne que le prix de 2.400.000 euros ne correspondait qu’au seul gros œuvre, alors même que, lors de la visite, le bâtiment était hors-eau et hors-air et que, depuis, les travaux de finition continuaient, qu’il n’y a eu aucune libéralité au profit de monsieur [L], ni une quelconque fraude.

Elle ajoute que le reste de la construction du bâtiment était directement pris en charge par Monsieur [L].

Elle fait valoir qu’il existe en outre une erreur sur la surface utile mentionnée dans la première déclaration d’intention d’aliéner qui justifie également la réévaluation du prix.

Elle sollicite une expertise judiciaire à ce titre.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite le versement de 9/10ème du juste prix qui sera déterminé par l’avis des trois experts judiciairement désignés.

Elle sollicite de voir écarter l’exécution provisoire du jugement si la vente était ordonnée, du au motif que la prise de possession du bien par l’EPF PACA entrainerait des conséquences irréversibles si la juridiction d’appel venait à infirmer la réalisation de la vente.

Sur la compétence du présent tribunal pour statuer sur la régularité de la consignation du prix de vente :

Aux termes de l’article 789 1°) du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Aux termes de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique. Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement.

La SCCV Senaville soutient que la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], entre l’EPF PACA et elle ne peut être considérée comme parfaite dans la mesure où faute d’avoir régulièrement consigné le prix de vente dans le délai de 4 mois à compter de la décision de préemption,

l’EPF PACA ne peut plus poursuivre l’exécution de cette décision.

L’incompétence du présent tribunal est soulevée par le demandeur, qui soutient que c’est le juge de l’expropriation qui est compétent pour statuer sur la régularité de la consignation du prix réalisée par l’EPF PACA.

Or, il s’agit là d’une exception de procédure, qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état.

Cette exception de procédure est donc irrecevable.

Concernant la régularité de la consignation du prix de vente, intervenue dans les 4 mois qui ont suivi la décision d’acquérir, il convient de constater que la SCCV Senaville a refusé de signer l’acte de vente, tel que cela est décrit dans le procès-verbal de difficultés daté du 5 janvier 2021 dressé par maître [O] [B] notaire à [Localité 5] en page 4 : « le représentant de la SCCV Senaville a fait part de son refus de régulariser l’acte de vente au profit de l’EPF dans les termes et conditions prévus dans le projet adressé le 18 décembre 2020, ni même un procès-verbal constatant la difficulté des parties ».

La SCCV Senaville, dûment convoquée par sommation du 29 décembre 2020, a donc précisément refusé de signer l’acte de vente et le procès-verbal de difficultés, et ne peut donc invoquer l’absence d’un procès-verbal de difficultés.

Il ne peut être valablement retenu qu’aucune difficulté n’existait.

Un obstacle à la vente a bien existé, et la régularité de la consignation du prix de vente réalisée par l’EPF PACA (pièce 5) sera retenue.

Enfin, les notifications par exploits d’huissiers portant signification de cette consignation mentionnent expressément qu’elle est intervenue en application de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme, de sorte que la motivation est parfaitement mentionnée.

La SCCV Senaville sera déboutée de sa demande aux fins de voir prononcer la caducité de la décision de préemption de l’EPF PACA en date du 1er octobre 2020 portant sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] et de sa demande aux fins de voir lui donner acte de sa liberté de disposer du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4].

Sur la demande de rescision de la vente pour lésion :

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en matière de droit de préemption urbain.

Aux termes de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

Aux termes de l’article 1677 du même code, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

En l’espèce, l’EPF PACA a exercé le droit de préemption urbain qui lui a été délégué par le préfet sur le bien immobilier en cause, édifié sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une superficie de 539 m², au prix de 2 400 000 €.

Ce droit de préemption a été exercé aux prix et conditions fixés dans la déclaration d’intention d’aliéner établie le 17 juin 2020 pour la SCCV Senaville par l’intermédiaire de son notaire, Maître [F] [C].

La vente du bien en cause à l’EPF PACA est donc parfaite.

En effet la décision de préemption a fait l’objet de recours en référé et au fond devant le tribunal administratif de Nice de la part de la SCCV SENAVILLE et de l’acquéreur évincé.

Or, cette requête en référé a été rejetée par une ordonnance du 13 novembre 2020, de même que le recours au fond par jugement en date du 8 décembre 2022, confirmé par la Cour administrative d’appel de [Localité 7] par arrêt du 21 mars 2024, sans qu’aucun pourvoi en cassation ne soit formé.

Cependant, il apparaît à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 2 janvier 2020 de la SCCV Senaville, que le prix de 2.400.000 euros correspond à la vente du terrain avec le gros œuvre déjà réalisé, et que monsieur [Y] [L] (ou toute personne physique ou moral substituée) reçoit le pouvoir de reprendre à son compte la finition hors eaux hors air au prix de 970.000 euros et de reprendre à son compte la finition et la distribution intérieure et extérieure au prix de 630.000 euros.

Aucun élément produit au débat ne permet de retenir que la finition hors eaux hors air au prix et la finition et la distribution intérieure et extérieure ont été réalisées.

La seule pièce 4 produite par la défenderesse, attribuée à monsieur [J] [T], mais non signée, et non accompagnée d’une quelconque preuve de l’identité de son auteur, n’est pas suffisante pour pouvoir faire présumer une quelconque lésion.

Or, il appartient au demandeur d’établir la lésion dont il se prétend victime.

Aucune évaluation du bien en cause n’est produite au débat, de sorte que l’argumentation sur le caractère lésionnaire de la vente sera rejetée, ainsi en conséquence, que toute demande d’expertise judiciaire à ce titre.

Au surplus, il convient de rappeler que la SCCV Senaville venderesse, et M. [L], son représentant et l’acquéreur du bien en cause, ont fixé le prix de vente en toute connaissance de cause.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner la réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], édifié sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une superficie de 539 m², au prix de 2 400 000 €.

Il convient d’ordonner à la SCCV Senaville de régulariser la vente.

A défaut, le présent jugement vaudra acte authentique de vente.

Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit, mais elle sera écartée en raison de la nécessaire prise en compte de la sécurité des actes juridiques, au motif que la présente décision pourrait être remise en cause en cas d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPF PACA ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCCV Senaville sera condamnée à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SCCV Senaville sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’exception de procédure concernant la compétence du présent tribunal au profit du juge de l’expropriation pour statuer sur la régularité de la consignation du prix réalisée par l’EPF PACA,

DECLARE régulière la consignation du prix de vente réalisée par l’EPF PACA,

DEBOUTE la SCCV Senaville de sa demande aux fins de voir prononcer la caducité de la décision de préemption de l’EPF PACA en date du 1er octobre 2020 portant sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] et de sa demande aux fins de voir lui donner acte de sa liberté de disposer du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4],

DECLARE parfaite la vente du bien immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4], entre d’une part la SCCV Senaville et d’autre part l’EPF PACA,

REJETTE l’argumentation tirée du caractère lésionnaire de la vente et toute demande d’expertise judiciaire à ce titre,

ORDONNE la réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], édifié sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une superficie de 539 m², au prix de 2 400 000 €,

ORDONNE à la SCCV Senaville de régulariser la vente,

DIT qu’à défaut, le présent jugement vaudra acte authentique de vente,

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

ECARTE l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SCCV Senaville à payer à l’EPF PACA la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCCV Senaville de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV Senaville aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT