Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

la SELARL PARA FERRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 16 Septembre 2024

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/00624 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JLSI

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [E] [B]

née le 17 Septembre 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

M. [D] [N]

né le 07 Juillet 1976 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

Mme [H] [R]

née le 21 Avril 1982 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 4]

Mme [J] [N]

née le 22 Avril 1949 à [Localité 11],

demeurant Hôpital Universitaire de Réadaptation, de Rééducation et d’Addictologie du CHU de [Localité 10][Adresse 1]

Tous représentés par la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocats au barreau de TARASCON, avocats plaidant, et par la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

à :

Me [A] [K],

Notaire associée au sein de la SCP VIA NOTARIA MAUREL – [K] – PICHARD – BENOIT – SEGUI-DISANTANTONIO, domiciliée à [Adresse 7] », demeurant [Adresse 7]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Thomas DJOURNO, Avocat associé au sein de la SELARL PROVANSAL AVOCATS ASSOCIES du Barreau de Marseille, avocat plaidant.

M. [I] [S]

né le 24 Février 1975 à [Localité 8] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [F] [S]

née le 07 Juin 1979 à [Localité 12] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 1er Juillet 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente et Chloé AGU, Juge, agissant en qualité de juges rapporteurs qui en ont ensuite fait rapport à [E] GIVAUDAND, Vice Présidente , assistées de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 07 septembre 2021, dans le cadre d’une succession, Mme [J] [M] veuve [N] et ses enfants, ont conclu avec M. [I] [S] et Mme [F] [S] une promesse de vente concernant un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 13] (Gard).

A la suite de l’hospitalisation de Mme [N], ses enfants sont intervenus pour prendre en charge la succession et M. [D] [N] a été désigné en qualité de mandataire spécial pour représenter sa grand-mère.

Dans les jours précédant la réitération de l’acte, les époux [S] ont fait valoir qu’ils n’entendaient pas acquérir le bien considérant que certaines constructions antérieures à l’acquisition des consorts [N] n’auraient pas été faites en vertu d’une autorisation d’urbanisme.

Par acte en date du 1er février 2022, Mme [E] [B], M. [D] [N], Mme [H] [R] et Mme [J] [N] ont assigné M. [I] [S] et Mme [F] [S] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir l’indemnité d’immobilisation visée dans la promesse.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 13 décembre 2023, Mme [E] [B], M. [D] [N], Mme [H] [R] et Mme [J] [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil, de:

— Les RECEVOIR en leurs demandes, fins et conclusions, les dire bien fondées et y faisant droit ;

— DEBOUTER les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Les CONDAMNER à verser aux consorts [N] la somme de 49 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation visée à la promesse ;

— Les CONDAMNER au paiement de la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi par les consorts [N] au titre de la renonciation à la vente ;

— Les CONDAMNER au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les CONDAMNER aux entiers dépens ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

Les consorts [N] soulignent que les constructions litigieuses ont été réalisées antérieurement à leur titre de propriété et que, corrélativement, ils n’étaient pas informés de la problématique soulevée. En ce sens, ils considèrent qu’aucun manquement au devoir d’information réciproque ne peut leur être reproché et ajoutent qu’en tout état de cause, les travaux litigieux échappent tant aux sanctions pénales que civiles car les prescriptions respectives sont acquises. En outre, ils estiment qu’aucune de ces constructions n’est illégale précisant ne pas avoir augmenté la surface de la terrasse ni avoir modifié l’affectation du garage. Ils ajoutent, par ailleurs, que le hangar litigieux est en réalité un simple abri non fermé et que la véranda, non déclarée comme habitable, est facilement démontable.

En raison de l’absence de problématique pouvant faire échec à la signature de l’acte authentique, les consorts [N] estiment que les époux [S] devaient régulariser la vente. Ils disent ne pouvoir être tenus responsables de l’absence de délivrance d’un certificat d’urbanisme, formalité relevant du notaire. En réplique aux écritures adverses ils indiquent que l’absence de réponse de la mairie à la demande de certificat d’urbanisme constitue un certificat tacite permettant en l’espèce de lever la condition suspensive. En outre, les consorts [N] arguent que le contrat de vente prévoit la possibilité qu’une note de renseignement (délivrée par un organisme privé) puisse tenir lieu de certificat d’urbanisme et que les époux [S] n’ont pas fait diligence en ce sens.

Les demandeurs précisent que, contrairement aux dires des époux [S], il n’existe aucune servitude d’alignement frappant les parcelles vendues. Dès lors, ils considèrent que rien n’est susceptible de porter atteinte au droit de propriété, de déprécier la valeur du bien, ni de justifier un retrait de l’engagement d’acquérir pris par les époux [S].

Les consorts [N] sollicitent l’engagement de la responsabilité contractuelle des époux [S] et, subséquemment, le versement de l’indemnité d’immobilisation dont le montant est fixé dans la promesse. De plus, ils considèrent que le désistement des époux [S] constitue une faute manifeste leur causant un préjudice important. Les consorts [N] soulignent la mauvaise foi des époux [S] et demandent indemnisation de leur préjudice au titre de la non réalisation de la vente et des démarches vainement engagées pour la faire aboutir.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 2 octobre 2023, Mme [F] [G] épouse [S] et M. [I] [S] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1104 du Code civil, de  :

— DEBOUTER les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins, et conclusions ;

— JUGER que les consorts [S] ont justement refusé de réitérer la promesse de vente, en l’absence de toute levée de la condition suspensive ;

— JUGER qu’aucun certificat d’urbanisme n’a été fourni ;

— JUGER fondée l’absence de réitération de la vente, tenant l’existence des constructions illégales et non régularisées et l’existence d’un alignement non déclaré par les vendeurs, contraintes susceptibles de déprécier la valeur du bien immobilier ;

— DEBOUTER les consorts [N] de leur demande d’indemnité d’immobilisation à hauteur de 49 500 euros ;

— ORDONNER la restitution aux époux [S] de l’indemnité d’immobilisation de 24 750 euros.

— DEBOUTER les consorts [N] de leur demande de dommages et intérêts faute pour eux de démontrer le moindre préjudice ;

— CONDAMNER les consorts [N] au paiement d’une somme de 20 000 euros en indemnisation du préjudice subi par les concluants ;

A titre subsidiaire, tenant l’appel en cause de Maître [K],

— JUGER que ce dernier a failli à son devoir de conseil, commettant en cela une faute;

— JUGER que le notaire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, envers les époux [S] ;

— Le CONDAMNER à relever et garantir les époux [S] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

— CONDAMNER solidairement les consorts [N] et le notaire Me [K] au paiement de la somme de 20 000 euros ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER les consorts [N] et Maître [K] solidairement à payer la somme de 4.000 euros chacun par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les consorts [N] et Maître [K] solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance ;

Les époux [S] soutiennent que la réitération définitive de l’acte était impossible compte tenu de l’absence de réalisation de la condition suspensive. Ils indiquent que la commune sur laquelle est implantée le bien n’a jamais communiqué le certificat d’urbanisme informatif ne leur permettant pas, ainsi, de s’assurer qu’aucune contrainte ne serait susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble. Ils considèrent que le certificat d’urbanisme est un acte d’information et qu’il est impossible de communiquer tacitement une information. Ils estiment que le certificat tacite dont font état les demandeurs garantit seulement la préservation de certains droits durant une période de 18 mois et qu’il est, par conséquent, incomplet. En outre, les défendeurs soutiennent que le rapport d’une entreprise privée prétendument habilitée à délivrer ces informations ne peut se substituer à un certificat d’urbanisme informatif délivré par un établissement public.

Les époux [S] expliquent par ailleurs avoir appris tardivement l’existence de plusieurs constructions ou aménagements affectant le bien immobilier objet de la vente, notamment une véranda, un abri en dur et le changement d’affectation d’un garage en pièce à vivre, lesquels n’ont pas été déclarés auprès des services de l’urbanisme. En réplique aux conclusions adverses indiquant qu’il s’agit de constructions légères non soumises à autorisation préalable, les défendeurs estiment que ces bâtis ne sont pas démontables et qu’il appartenait aux vendeurs de procéder à une régularisation administrative. Ils soulèvent, également, l’impossibilité de reconstruire des constructions illicites en cas de sinistre et le fait que ces non-conformités leur font nécessairement grief.

Les époux [S] indiquent avoir appris par le biais d’une note de renseignement d’urbanisme, que la parcelle était frappée d’alignement en ce sens que selon le plan d’occupation des sols applicable à la commune de [Localité 13], une zone de 25 mètres depuis la bordure de la chaussée jusqu’à la construction qu’ils envisagent de réaliser doit être respectée. Ils soulignent que cette prescription entrave le libre aménagement de la propriété et porte atteinte à leur droit de jouissance.

Concernant les demandes de dommages et intérêts émanant des consorts [N], les défendeurs répliquent que ces derniers ne rapportent la preuve d’aucun préjudice, notamment, concernant les frais de déménagements.

Les époux [S] indiquent que Maître [K] a été interrogée à plusieurs reprises au sujet des constructions litigieuses mais est restée silencieuse. Ils rappellent que le devoir de conseil du notaire s’impose quel que soit son rôle ou la nature de son intervention et estiment que l’absence de conformité ne pouvait lui échapper. Ils considèrent que Maître [K] a manqué à son devoir de curiosité et de conseil en ne leur fournissant pas de réponses. Les époux [S] soutiennent que l’absence de réitération résulte tant de la faute du notaire que de celle des consorts [N]. En réplique aux conclusions adverses, les époux [S] indiquent que les échanges dont se prévaut Maître [K] étaient nécessaires à l’établissement de l’avant projet mais n’ont pas concerné les interrogations précises sur les constructions litigieuses. Ils estiment que Maître [K] renverse la charge de la preuve et qu’il lui appartenait de leur délivrer des conseils éclairés et avisés.

Les époux [S] disent subir un préjudice moral en ce qu’ils ont dû patienter plusieurs mois pour découvrir les contraintes et irrégularités dont était affecté le bien et devoir renoncer à leur projet et se réorganiser.

Par dénonce d’assignation principale et assignation devant le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 12 mai 2022, Mme [F] [G] épouse [S] et M. [I] [S] ont appelé en cause Me [A] [K], notaire, afin de voir sa responsabilité engagée. Par ordonnance en date du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a procédé à la jonction de la procédure avec la présente affaire retenue sous le n° 22/00624.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 juin 2024, Me [A] [K] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de  :

— PRENDRE ACTE de ce que Maître [A] [K] entend s’en rapporter à la Justice s’agissant de la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation sollicitée par M. [I] [S] et Mme [F] [S] ;

— JUGER que M. [I] [S] et Mme [F] [S] ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable à Maître [A] [K], ni du préjudice qu’ils allèguent et du lien de causalité exigés par les dispositions de l’article 1240 du Code civil pour rechercher sa responsabilité civile professionnelle ;

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [I] [S] et Madame [F] [S] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [A] [K] ;

— JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire au titre des prétentions de M. [I] [S] et Mme [F] [S] dirigées à l’endroit de Maître [A] [K] ;

— CONDAMNER solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [S] à verser à Maître [A] [K], la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement M. [I] [S] et Mme [F] [S] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI.

A titre liminaire sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation formée par les époux [S], Maître [K] soutient que ces derniers ne justifient pas du versement effectif de cette somme et requiert que le tribunal lui en donne acte.

Sur sa responsabilité civile professionnelle, Maître [K] considère qu’aucun manquement ne peut lui être reproché. Elle réfute le prétendu silence qu’elle aurait observé et fait valoir les nombreux échanges intervenus entre les notaires respectifs des parties. Elle dit avoir été particulièrement diligente et réactive face à la succession de demandes de renseignements complémentaires adressées par le notaire des époux [S].

Elle ajoute n’avoir commis aucun manquement à son devoir d’information et de conseil s’agissant des constructions litigieuses. En ce sens, elle rappelle que le notaire n’est pas tenu d’effectuer de vérification sur place, n’a pas de devoir général d’investigation et ne peut voir sa responsabilité engagée en l’absence de raisons objectives qui lui auraient permis de mettre en doute la déclaration faite par le vendeur. Elle estime qu’en l’espèce, ni les pièces remises par les parties, ni leurs déclarations ne pouvaient lui permettre de remettre en cause la description du bien.

De surcroît, elle remet en cause le caractère illégal de certaines constructions considérant notamment que l’extension alléguée du garage n’est nullement démontrée et qu’il n’y a pas eu de changement d’affectation de celui-ci. Elle maintient que l’agrandissement d’une terrasse de plain pied ne nécessite aucune autorisation d’urbanisme et que la véranda ne constitue pas une nouvelle emprise au sol et demeure entièrement démontable. Elle ajoute que l’abri en dur situé à côté du garage est une emprise au sol inférieure à 5 m2 et ne nécessite pas d’autorisation préalable.

Maitre [K] soulève à l’inverse le manquement imputable aux époux [S] en ce que ces derniers n’ont pas accompli les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif. A contrario, elle précise qu’il est constant que ce sont ses propres diligences qui ont permis d’obtenir la note de renseignement d’urbanisme et sa production dans les délais contractuels. Elle souligne que le document ne révélait aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur d’immeuble et que les époux [S] font preuve de mauvaise foi.

Elle ajoute que le préjudice allégué par les époux [S] n’est aucunement documenté et que le quantum avancé a été fixé de façon totalement arbitraire et forfaitaire. Dans le même sens, elle rejette toute responsabilité et impute aux seuls époux [S] la carence fautive.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I. Sur la demande en paiement de la somme de 49 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

A/ Sur le moyen tiré du défaut de production du certificat d’urbanisme informatif par la commune

La promesse de vente en date du 07 septembre 2021 contient une clause relative aux “Conditions suspensives particulières” ; “obtention d’un certificat d’urbanisme informatif” stipulant : “un certificat d’urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente (article L.410-1 du code de l’urbanisme). A défaut d’obtention de ce certificat, le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir d’une note de renseignement délivré par la commune.

En l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques sauf à ce que le BENEFICIAIRE renonce à se prévaloir de cette condition suspensive.”

L’article L 410-1 du code de l’urbanisme dispose notamment :

“Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

[…]

Le certificat d’urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d’Etat par l’autorité compétente mentionnée au a et au b de l’article L. 422-1 du présent code.”

Il est constant que le certificat d’information permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d’urbanisme. Le certificat protège son titulaire contre les changements de règles, cristallisant le droit pendant 18 mois de telle sorte que le demandeur d’un permis de construire qui a obtenu un certificat ne peut pas se voir opposer un changement de réglementation s’il dépose une demande d’autorisation ou une déclaration préalable dans ce délai, à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure qu’une demande de certificat d’urbanisme a été adressée par Maître [C] [U] Notaire des consorts [S], par lettre recommandée réceptionnée par les services de la mairie de [Localité 13] le 17 septembre 2021, mais que cette demande n’a jamais reçu suite.

Il est constant que le délai d’instruction est d’un mois pour un certificat d’urbanisme informatif et que silence gardé par l’autorité compétente à l’issue du délai d’instruction vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme informatif tacite, ayant pour seul effet une cristallisation des dispositions d’urbanisme applicables à la date de délivrance de celui-ci pendant une durée de dix-huit mois, ce délai étant identique à la durée de validité d’un certificat d’urbanisme informatif qui aurait été délivré.

Par conséquent, le silence gardé par la commune de [Localité 13] (30) suite à la demande de délivrance d’un certificat d’urbanisme informatif que lui a adressé le notaire vaut délivrance de certificat d’urbanisme informatif tacite dont la validité s’étend sur une période de 18 mois courant à compter de l’expiration du délai d’un mois ayant suivi la date de la demande, durée en tout état de cause identique à celle pendant laquelle le certificat d’urbanisme informatif, s’il avait été effectivement délivré, aurait été valide.

A titre subsidiaire, la clause susvisée énonce que le bénéficiaire peut se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune. De manière superfétatoire, le tribunal observe qu’alors que cette démarche incombait aux consorts [S] ou leur notaire en application des stipulations contractuelles susvisées, les demandeurs ont pris l’initiative de solliciter une note de renseignements d’urbanisme auprès de la société JURIS URBA SUD, habilitée en ce sens, qu’ils ont transmises au conseil des consorts [S] par courrier du 09 décembre 2021. Cette note comprend toutes informations existantes utiles en matière d’urbanisme affectant les parcelles objet de la vente tels que le droit de préemption, les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique, l’hygiène, la salubrité, l’assainissement, le ravalement et les servitudes du PLU et ne met en évidence aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble en l’espèce.

Par conséquent, la condition suspensive liée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif prévue par le compromis de vente est remplie.

B/ Sur le moyen tiré de la construction non déclarée et l’aménagement d’une véranda, d’un abri en dur, le changement d’affectation du garage en pièce à vivre.

La promesse de vente contient une clause intitulée “Devoir d’information réciproque” stipulant : “en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux PARTIES un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le PROMETTANT déclare avoir porté à la connaissance du BENEFICIAIRE l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le PROMETTANT reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en oeuvre de sa responsabilité avec la possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement du BENEFICIAIRE”.

En l’espèce, les consorts [S] soutiennent avoir appris, après la signature du compromis de vente, qu’une véranda a été créée et aménagée, un abri en dur construit, la terrasse entourant la maison agrandie, une extension de garage effectuée avec changement d’affectation en pièce à vivre, et un hangar réalisé, sans avoir été déclarés auprès du service de l’urbanisme.

Il est observé que les consorts [S] n’apportent aucun élément probant au soutien de leurs allégations à l’exception d’extraits de plans cadastraux de très mauvaise qualité uniquement insérés au sein de leurs dernières écritures, lesquels ne permettent pas d’établir la réalité de leurs déclarations.

Par ailleurs, les consorts [S] ne démontrent pas d’une part que les vendeurs avaient connaissance de la non-déclaration préalable de ces constructions et aménagements auprès des services de l’urbanisme, lesquels ont été réalisés par les anciens propriétaires aux droits desquels sont venus les consorts [N] ni d’autre part, la dissimulation volontaire par les vendeurs de ces dernières de nature à vicier le consentement des acquéreurs.

En outre, s’agissant du hangar consistant en réalité en une remise de 30 à 40 m2 et de la véranda, ces deux éléments apparaissant de structure légère, démontable ou de surface inférieure à 5 m2 s’agissant de l’abri en dur côté garage, ne sont, en tout état de cause, pas soumis à autorisation préalable.

Enfin, Maître [L], Notaire des consorts [S], a adressé un courriel à Maître [K] le 26 novembre 2021 reconnaissant elle-même que “ces travaux irréguliers échappent aux sanctions civiles et pénales suite à la prescription décennale.”

Si la Notaire précise “les travaux réalisés depuis plus de 10 ans sans permis de construire alors que celui-ci était requis n’échappent pas à la sanction administrative”, elle ne démontre pas pour chacune des constructions ou aménagements litigieux la nécessité de recueillir une autorisation préalable des services de l’urbanisme pas plus qu’elle ne démontre la réalité des sanctions administratives actuellement et effectivement encourus par les acheteurs.

C/ Sur le moyen tiré de l’existence d’une servitude d’alignement dissimulée aux consorts [S]

Un plan d’alignement est une servitude administrative imposée à une propriété privée dans l’intérêt général qui détermine, après enquête publique, la limite entre la voie publique et les propriétés riveraines. Un plan parcellaire est joint au plan d’alignement.

En l’espèce, les consorts [S] soutiennent avoir découvert tardivement qu’une partie de la parcelle objet de la vente était frappée d’alignement faisant état d’un extrait du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de [Localité 13] relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques énonçant notamment que : “En bordure des voies publiques nationales ou départementales, les constructions doivent être édifiées à une distance en arrière de l’alignement déterminé, d’au moins 10 mètres, sans que cette distance puisse être inférieure à :

-35 m de l’axe de déviation de la RN 572 et de la bretelle d’accès placée en emplacement réservé n°1-4,

-25 m de l’axe de la RN 572, de la RD 42 et des RD 38"

Les consorts [S] indiquent qu’ils n’ont pas été informés que la bande de terrain séparant la bordure de la voie publique jusqu’à la construction envisagée est inutilisable et les prive de la possibilité de jouir et disposer pleinement du terrain acquis.

Néanmoins, les consorts [S] ne versent aucun élément démontrant que le bien acquis serait frappé d’une telle servitude.

Le seul document figurant en procédure versé, au demeurant par les demandeurs contenant cette information, est la note de renseignement d’urbanisme établie par la société JURIS URBA SUD en date du 09 décembre 2021 rappelant le “recul obligatoire de 25 m de plateforme par rapport à l’axe de voie”.

Il ne résulte néanmoins d’aucun document de la procédure que la maison d’habitation objet de la vente est édifiée à plus de 25 mètres de l’axe routier concerné.

Par conséquent, ce moyen sera donc également écarté.

La promesse de vente contient une clause “Indemnité d’immobilisation – séquestre” stipulant que : “les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (49 500, 00 EUR) […] Le sort de la somme qui sera versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

— Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.”

En l’espèce, la condition suspensive prévue au compromis de vente en date du 07 septembre 2021 étant réalisée et faute pour les consorts [S] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais contractuellement fixés, il convient de les condamner à payer aux consorts [N] la somme de 49 500, 00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation visée à la promesse.

II. Sur la responsabilité de Maître [K], Notaire

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Il est constant que si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’ acte qu’il dresse.

Au soutien de leur demande de voir engagée la responsabilité délictuelle de Maître [K], les consorts [S] soutiennent que cette dernière serait restée silencieuse face aux demandes de précisions adressées par courriers des 19 novembre 2021, 22 novembre 2021, 23 novembre 2021, 26 novembre 2021 et 3 décembre 2021 s’agissant de l’absence d’autorisation d’urbanisme concernant la création et aménagement d’une véranda et d’un abri en dur côté garage, l’extension du “garage” et son changement d’affectation en pièce à vivre, la réalisation d’un hangar/remise de 30 à 40 m2 et l’extension de la terrasse.

Il résulte des pièces versées aux débats, que suite à la réception du courriel que lui a adressé sa consoeur le 19 novembre 2021 à 12h02 indiquant : “en ce qui concerne les constructions, le plan cadastral ne restitue pas la réalité de l’emprise actuelle du bâtiment (plan cadastral joint) : pouvez-vous me confirmer que les parties en rouge ont été rajoutées par les vendeurs en vertu du permis de construire délivré le 18/01/1988 par la mairie de [Localité 13] sous le numéro 030.258.87.D.0129 “, Maître [K] a saisi par courriel du même jour à 15h34 Madame [E] [N], laquelle a apporté une réponse également le même jour par courriel du 19 novembre à 20h44 précisant qu’au contraire des affirmations de Maître [L], le plan cadastral correspond à la réalité de l’emprise actuelle du bâtiment annexant un extrait du cadastre afférent et dont Maître [K] a transmis la teneur à Maître [L] par courriel du 22 novembre 2021.

Ainsi en a-t-il été suite à la réception du courriel adressé à Maître [K] par Maître [L] le 22 novembre 2021 sollicitant des précisions sur “l’extension de la maison figurant sur le plan cadastral (carré rouge à gauche)” qui aurait fait l’objet d’un rajout sans autorisation particulière ainsi que concernant le garage, Maître [K] ayant sollicité Madame [E] [N], laquelle lui a répondu par courriel du 22 novembre 18h07 que la maison achetée par ses parents il y a 34 ans présentait la même configuration et constructions/aménagements qu’à la date de la signature de la promesse de vente du 07 septembre 2021 et ajoutant : “je pense que votre consoeur se trompe, il n’y a pas eu de rajout par rapport au cadastre. Je vous ai apporté la réponse dans mon message précédent en pièce jointe appelé cadastre: une superposition de la photo aérienne et du cadastre montre qu’il n’y a pas eu de rajout, le garage correspondant au petit décroché en haut de la photo et le décroché à droite correspond à la terrasse sous laquelle il y a le sous-sol.” et dont le contenu a été rapporté à Maître [L] par Maître [K] par courriel du 23 novembre 2021.

Par ailleurs, suite au courriel que lui a adressé Maître [L] le 23 novembre 2021 sollicitant les autorisations d’urbanisme correspondant aux constructions litigieuses, Maître [K] a immédiatement avisé les consorts [N] qui lui ont répondu le 24 novembre 2021.

Maître [K] indique par ailleurs qu’étaient notamment joints au dossier :

— la demande de permis d’extension de maison individuelle avec aménagement d’ouvertures déposée et obtenue en 1968,

— la déclaration d’achèvement des travaux et certificat de conformité établi en 1988,

— l’ensemble des factures des entreprises ayant effectué les travaux sur le bien ainsi que leurs attestations d’assurance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que si Maître [K] a fait preuve de diligence en questionnant sans délai ses clients concernant les interrogations qui lui ont été adressées par Maitre [L] à compter du 19 novembre 2024 et en transmettant en retour les réponses apportées par les consorts [N] à celles-ci, Maître [K] ne justifie pas avoir effectué des recherches ou vérifications, même sommaires relatives aux constructions litigieuses indépendamment des indications apportées par ses clients, lesquelles sans apparaître mensongères ou inexactes a priori auraient néanmoins nécessité un minimum de vérifications.

Par conséquent, et sur ce seul point, Maître [K] a manqué à son obligation d’effectuer des recherches qui lui incombaient a minima au titre de son devoir d’information et de conseil.

Néanmoins, comme indiqué dans les développements qui précèdent, les consorts [S] ne démontrent pas le caractère actuellement illégal des constructions litigieuses et les éventuelles sanctions encourues par ces derniers, et par conséquent ne rapportent pas la preuve d’une préjudice réel, certain et découlant directement du manquement relevé.

Il convient dès lors de rejeter la demande en condamnation de Maître [K] à relever et garantir les époux [S] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

III. Sur la demande en condamnation des consorts [S] à payer aux consorts [N] la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi du fait de la renonciation à la vente.

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

Au soutien de leur demande, les consorts [N] indiquent avoir été contraints de déménager l’intégralité de la maison familiale en prévision de la vente de celle-ci alors qu’ils doivent parallèlement faire face à la situation médicale délicate de Madame [J] [N].

Les factures relatives à des frais de déménagement versées par les demandeurs ont été établies les 16 novembre 2021, 24 novembre 2021 et 20 décembre 2021. Or, la réitération de l’acte de vente était fixée au 17 décembre 2021 de sorte qu’avant cette date, les consorts [N] n’avaient pas la certitude du parfait aboutissement de l’opération de vente et ont agi de manière prématurée s’agissant des actes de déménagement effectués courant novembre 2021.

Il résulte des très nombreux échanges intervenus entre les notaires et conseils respectifs des parties entre septembre et décembre 2021, que les consorts [N] ne pouvaient ignorer que la réitération de la vente serait nécessairement retardée suite aux diverses réclamations susvisées émises par les consorts [S] et ont également agi de manière prématurée s’agissant des factures émises en décembre 2021.

Par conséquent, il convient de les débouter de cette demande.

IV. Sur la demande en condamnation solidaire des consorts [N] et de Maître [K] de payer aux consorts [S] la somme de 20 000 euros.

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Faute par les consorts [S] d’avoir démontré toute faute imputable tant aux consorts [N] qu’à Maître [K] dans le cadre du présent litige, il convient de les débouter de cette demande.

V. Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de condamner les consorts [S] à payer :

— aux consorts [N] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à Maître [A] [K], la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Les consorts [S] perdent le procès et seront condamnés par conséquent aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [S] et Mme [F] [S] à payer à Mme [E] [B], M. [D] [N], Mme [H] [R] et Mme [J] [N] la somme de 49.500,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation visée à la promesse,

REJETTE la demande en condamnation de M. [I] [S] et Mme [F] [S] à payer à Mme [E] [B], M. [D] [N], Mme [H] [R] et Mme [J] [N] la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi du fait de la renonciation à la vente,

DEBOUTE M. [I] [S] et Mme [F] [S] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE M. [I] [S] et Mme [F] [S] à payer à Mme [E] [B], M. [D] [N], Mme [H] [R] et Mme [J] [N] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [S] et Mme [F] [S] à payer à Maître [A] [K], la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [S] et Mme [F] [S] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT