TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03246 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [P] [Z] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 16 mai 2023, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [E] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 528,84 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024 à Monsieur [E] [G], pour un montant en principal de 2099,40 euros, selon décompte arrêté le 16 avril 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 18 avril 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, aux fins suivantes :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location du logement consentie à Monsieur [E] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [E] [G] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [G] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3298,80 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Monsieur [E] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Monsieur [E] [G] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner Monsieur [E] [G] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [P] [Z], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6872 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que le locataire n’a plus réglé de loyer depuis avril 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Monsieur [E] [G] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience. En revanche, une action de prévention des expulsions a été menée par l’association AHU qui a proposé un rendez vous au locataire, sans succès.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024 (accusé de réception le 19 avril 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est sollicité, dans l’assignation, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mai 2023 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (dans les conditions générales, fin de l’article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2099,40 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de 1 mois portée dans le commandement de payer.

Monsieur [E] [G] avait jusqu’au 24 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 23 juin 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois allant du 23 avril 2024 au 24 juin 2024 à 24 heures, Monsieur [E] [G] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [G] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [E] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 24 juin 2024 et, à compter du 25 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 25 juin 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [G] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (129,58 euros et 131,27 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 6897 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Il convient de retirer à cette somme, la somme de 25 euros qui correspond à des frais de dossier mis à la charge de Monsieur [E] [G] le 31 janvier 2024, soit une somme totale due au titre des loyers impayés de : 6872 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [E] [G] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [E] [G] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6872 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3298,80 euros à compter du 9 juillet 2024, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il doit être précisé que la question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats par le juge, de tels délais ne pouvant être accordés du fait de l’absence de reprise du paiement du loyer (le dernier règlement avant l’audience, datant du 16 avril 2024).

Quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’est pas possible pour la même raison et doit en outre être demandée par une partie.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [E] [G] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 16 mai 2023 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais et Monsieur [E] [G], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 juin 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6872 euros (selon décompte en date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3298,80 euros à compter du 9 juillet 2024, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,