TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02757 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYJA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [K] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [W] [S] [O] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2021, l’OPH d'[Localité 4] métropole Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [O] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 399,29 euros hors charges, payable à terme échu.

Le même jour, un contrat de location annexe relatif à une cave a été signé entre les parties.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Madame [O] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 3 avril 2024, pour un montant en principal de 2015,83 euros, selon décompte en date du 27 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;

— Odonner l’expulsion de Madame [O] [F], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement de la somme de 2015,83 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, qui s’est tenue le 13 décembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [K] [I], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7957,39 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué qu’il y avait une reprise du paiement du loyer le jour de l’audience, mais qu’il n’y avait pas eu de règlement depuis le mois de février 2024, et n’a pas donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [O] [F] a comparu. Elle a rectifié ses prénoms. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a fait état de sa situation familiale et de ses ressources. Elle a évoqué le dépôt récent d’un dossier de surendettement, non encore déclaré recevable. Elle a demandé des délais de paiement et a proposé de régler entre 100 et 150 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il est constaté que les prénoms de Madame [O] [F] sont [W], [S], [O].

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 27 mars et 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 avril 2021 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois (article 4 de ses conditions générales, page 4) et un commandement de payer visant cette clause et appliquant cette durée a été signifié le 3 avril 2024 pour la somme en principal de 2015,83 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [W], [S], [O] [F] avait jusqu’au 3 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois, Madame [W], [S], [O] [F] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 juin 2024.

L’expulsion de Madame [W], [S], [O] [F] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [W], [S], [O] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 3 juin 2024 et, à compter du 4 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [W], [S], [O] [F] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (134,28 euros et 161,86 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (cinq fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure permettant leur débit n’est pas produite), la somme de 7823,11 euros à la date du 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Présente à l’audience, Madame [W], [S], [O] [F] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [W], [S], [O] [F] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 7823,11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2015,83 euros à compter du 3 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Madame [W], [S], [O] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W], [S], [O] [F] sollicite des délais de paiement et propose que le montant de l’apurement soit fixé à la somme de 100 à 150 euros par mois. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, le paiement intégral du loyer n’a pas repris.

S’il est évoqué par le bailleur un règlement réalisé le jour de l’audience, non encore présent sur le relevé de compte, force est de constater que le dernier règlement effectif précédent date du 12 février 2024 et que le montant proposé pour l’apurement ne permet pas de solder la dette dans le délai légal de trois ans.

Le bailleur est en outre opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il y aura donc lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par Madame [W], [S], [O] [F].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W], [S], [O] [F] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024 et celui de l’assignation du 13 juin 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [W], [S], [O] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 19 avril 2021 entre l’OPH d'[Localité 4] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Madame [W], [S], [O] [F], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation et sa cave annexe situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 juin 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W], [S], [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W], [S], [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W], [S], [O] [F] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7823,11 euros (selon décompte en date du 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2015,83 euros à compter du 3 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [W], [S], [O] [F] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [W], [S], [O] [F] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W], [S], [O] [F] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024 et celui de l’assignation du 13 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,