TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02319 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [N] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2020, l’OPH d'[Localité 6] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [C] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (Bat : 02 ; Esc : 02 ; porte : 13) [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 524,54 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Madame [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 février 2024, pour un montant en principal de 1309 euros, selon décompte en date du 27 février 2024.

Le même jour, par un acte distinct, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice, le 14 mai 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [D], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 1309 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [N] [X], employée de la société – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1602,56 euros, hors frais.

Le bailleur a fait état d’une reprise du paiement du loyer, outre la somme de 60 euros, et a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Le bailleur a précisé que l’assurance du logement avait été transmise et n’a pas maintenu ses demandes fondées sur le défaut d’assurance.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [C] [D] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Elle a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Elle a demandé des délais de paiement et proposé de régler 60 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas pu être effectuée, Madame [D] ne s’étant pas présentée au rendez-vous proposé. En revanche, une action de prévention des expulsions a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes fondées sur le défaut d’assurance du logement, l’assurance de celui-ci ayant été transmise avant l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur nouvelle rédaction applicable depuis la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 23 février et 4 mars 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 4 de ses conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 1309 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant le bail a été signé antérieurement à cette loi et reprend contractuellement le délai de deux mois existant dans la loi avant cette modification.

Ce délai de deux mois s’applique donc à la situation contractuelle examinée.

Madame [C] [D] avait ainsi jusqu’au 29 avril 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1309 euros.

Au cours de la période de deux mois allant du 29 février 2024 au 29 avril 2024 à 24 heures, Madame [C] [D] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [C] [D] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (161,86 euros et 187,23 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (cinq fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure permettant leur débit n’est pas produite en procédure), la somme de 1602,56 euros à la date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Présente à l’audience, Madame [C] [D] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [C] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1602,56 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1309 euros à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande et aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [D] sollicite des délais de paiement et propose de régler 60 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur a donné son accord pour un tel plan d’apurement.

Celui-ci est conforme au plan d’apurement déjà en place entre les parties selon accord du 12 août 2024.

Le paiement du loyer a repris avant l’audience.

Il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 60 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024 et celui de l’assignation du 14 mai 2024.

Le commandement pour défaut d’assurance, du 29 février 2024, soit le même jour que le commandement de payer, ne sera pas inclus dans les dépens, ne s’agissant pas d’un acte distinct indispensable, puisque réalisé le même jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [C] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais ne maintient pas ses demandes fondées sur le défaut d’assurance du logement situé [Adresse 2] (Bat : 02 ; Esc : 02 ; porte : 13) [Localité 5] à l’encontre de Madame [C] [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 12 mai 2020 entre l’OPH d'[Localité 6] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [C] [D], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ; Esc : 02 ; porte : 13) [Localité 5], sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1602,56 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1309 euros à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [C] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 60 euros et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [D] soit condamnée à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion du commandement pour défaut d’assurance du 29 février 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,