Tribunal Judiciaire de Paris, Pôle 1 2e chambre, 26 novembre 2021, n° 21/54550

TJ Paris 26 novembre 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Validité du commandement de payer
Le tribunal a rejeté l'exception de nullité, considérant que la SCI X avait déclaré un siège social conforme aux mentions du registre du commerce et que les allégations de la société preneuse ne suffisaient pas à établir la nullité.
Autre
Inopposabilité du commandement de payer
Le tribunal a estimé que la contestation sur la bonne foi du bailleur et l'ancienneté de la clause résolutoire nécessitaient un examen approfondi, relevant de la compétence du juge du fond.
Accepté
Situation déficitaire de la société preneuse
Le tribunal a constaté que la société preneuse était débitrice d'une somme de 30.000 euros, justifiant ainsi l'octroi d'une provision.
Autre
Indemnité due au titre des charges
Le tribunal a décidé de ne pas se prononcer sur cette demande dans le cadre de la procédure de référé.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pôle 1 2e ch., 26 nov. 2021, n° 21/54550
Numéro :	21/54550

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier SKOWRON-GALVEZGaëlle DUCHESNE
Parties :	La S.C.I. MAZAL c/ La S.A.R.L. L' ORIGINAL ( créancier inscrit ) et élisant domicile au Cabinet de Mâître COHEN Mylène, La S.A.R.L. DJENNE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 21/54550 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUI7R

N° : 11

Assignation du : 29 Avril 2021

2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 26 novembre 2021

par Michel REVEL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. X […]

représentée par Maître Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC145

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. Y […]

représentée par Maître Xavier SKOWRON-GALVEZ, avocat au barreau de PARIS – #C0067

PARTIE INTERVENANTE

La S.A.R.L. L’ORIGINAL (créancier inscrit) et élisant domicile au Cabinet de Mâître Z AA […] […]

non comparante

Page 1

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2021, tenue publiquement, présidée par Michel REVEL, Vice-Président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

DÉCISION

Nous, président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé,

Après avoir entendu en audience publique les conseils des parties,

Vu l’assignation devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, soutenue oralement, qu’au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, la SCI X, bailleur commercial, a fait délivrer le 29 avril 2021 à la société DJENNÉ, preneur, en demandant de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

– ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de la société DJENNÉ et de tous occupants de son chef des lieux loués 69, rue Ordener à Paris ([…] ), si besoin avec l’aide de^ème la force publique et d’un serrurier, et régler le sort des meubles par application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner la société à lui payer la somme de 58.229,25 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 13.381,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes et charges échus à la date de la décision à intervenir ;

– déclarer acquis à la SCI X le montant du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts provisionnels en réparation du préjudice subi ;

– fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l’indemnité d’occupation et au montant des charges contractuelles l’indemnité due au titre des charges, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

– condamner la société DJENNÉ au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation et charges, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner la société DJENNÉ à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2020 ;

– ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir au seul vu de sa minute ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par la société DJENNÉ qui sollicite :

– à titre principal, de prononcer la nullité du commandement de payer et de l’assignation subséquente comme ayant été délivrés par la SCI X en déclarant une adresse fictive ainsi qu’il avait été constaté par huissier et retenu par la cour d’appel de Paris dans une précédente instance opposant les mêmes parties ;

Page 2

– à titre subsidiaire, de dire qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la créance de loyers réclamée tenant à la perte temporaire de la chose louée pendant les périodes de fermeture ou de contraintes d’exploitation inhérentes aux mesures prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 ;

– à titre plus subsidiaire, de dire caduc et à tout le moins inopposable le commandement de payer en ce qu’il vise un impayé depuis lors apuré ainsi qu’en fait foi le décompte locatif actualisé ;

– à titre encore plus subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

– en tout état de cause, condamner la SCI X à lui régler la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter la charge des entiers dépens ;

Vu la dénonciation de l’assignation faite le 4 mai 2021 à la société L’ORIGINAL, créancier inscrit au titre de son privilège de vendeur du fonds de commerce ;

Renvoyant, par application des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, à l’acte introductif d’instance susvisé pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens du demandeur ;

SUR CE

Il ressort des pièces produites et des explications fournies les éléments suivants :

Par acte sous seing privé du […] mai 2006, la société J.L.F. 69 a donné à bail à la société LE TRAITEUR, à compter du 20 juillet 2006, des locaux à usage commercial pour y exploiter un restaurant au 69, rue Ordener à Paris […] , moyennant un loyer^ème annuel hors taxes et hors charges de 36.000 euros révisable chaque année par indexation, payable mensuellement et d’avance.

Le fonds de commerce du preneur a été successivement cédé le 31 décembre 2009 à la société L’ORIGINAL et le 5 avril 2016 à la société DJENNÉ avec le droit au bail. Entre-temps, par acte notarié du 11 juin 2008, la SCI X avait acquis la propriété des locaux loués.

Depuis le 20 juillet 2015, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Reprochant à la société DJENNÉ des retards de paiement, la SCI X a fait délivrer le 21 janvier 2019, au visa de la clause résolutoire contractuelle, un commandement de payer portant sur une dette locative de 13.[…]2,69 euros en principal. Par arrêt du 12 novembre 2020, la cour d’appel de Paris (Pôle 1 – Chambre 2) a annulé en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 26 septembre 2019 par laquelle le président du tribunal de grande instance de Paris avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Page 3

C’est dans ces circonstances que le bailleur a introduit la présente instance aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire précitée sur la régularité de laquelle la juridiction d’appel ne s’est pas prononcée.

- Sur la nullité du commandement de payer du 21 janvier 2019 et de l’assignation du 29 avril 2021

Lors de la délivrance du commandement de payer du 21 janvier 2019 et de l’assignation du 29 avril 2021, la SCI X a déclaré avoir son siège social 35, boulevard de Magenta à Paris (10 ). Nul ne discute la conformité de cette affirmation avec les^ème mentions du registre du commerce et des sociétés, comme l’avait d’ailleurs constaté le 10 mars 2020 l’huissier chargé de signifier la déclaration d’appel de la société DJENNÉ dans la précédente instance en référé, au point que les parties n’ont pas estimé utile de produire l’extrait Kbis de la demanderesse dans le cadre de la présente procédure.

Si l’huissier de justice chargé de signifier un acte à la SCI X a constaté le 20 juillet 2020 que celle-ci n’avait plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés, il s’avère non seulement que cette information procède des seules déclarations du gardien sans faire mention de l’absence de boîte aux lettres individuelle, d’activité ou de bureau dans l’immeuble, et surtout que les vaines recherches faites à l’été 2020 établissent nécessairement le caractère fictif de la domiciliation du bailleur en son siège social tel qu’énoncé par le commandement de payer délivré le 21 janvier

2019 et l’assignation du 29 avril 2021. À cet égard, en ce qu’il n’a prononcé la nullité que de la seule assignation introductive d’instance délivrée le 9 juillet 2019, l’arrêt rendu le 12 novembre

2020 par la cour d’appel de Paris n’a pas autorité de chose jugée sur le caractère prétendument fictif de l’adresse déclarée par la SCI X à d’autres dates. Par ailleurs, l’information reçue du gardien le 20 juillet 2020 – telle que mentionnée dans son procès- verbal – selon laquelle la SCI X était partie sans laisser d’adresse depuis plus de trois ans, s’avère contredite par l’attestation de la gardienne de l’immeuble du 35, boulevard Magenta datée du 21 septembre 2020 suivant laquelle depuis sa prise de fonction en 2008, elle a toujours reçu et pris le courrier de cette société (cf. pièce demandeur n° 10).

Dans ces circonstances, et sans même devoir rechercher si la situation fait grief à la société DJENNÉ, dès lors que le préjudice allégué ne repose que sur des considérations hypothétiques à ce stade de l’actuelle procédure, l’exception de nullité du commandement de payer du 21 janvier 2019 et de l’assignation du 29 avril 2021 sera rejetée comme non fondée.

- Sur l’inopposabilité du commandement de payer

La société DJENNÉ relève que la demanderesse excipe d’un vieux commandement de payer, signifié le 21 janvier 2019 et dont les causes ont depuis disparu, pour revendiquer une créance locative actualisée au 27 avril 2021. La défenderesse invoque ce faisant la mauvaise foi du preneur, lequel qui réfute l’argument et s’en tient à l’absence de disparition des causes du commandement à l’issue du délai d’un mois pour payer la totalité de la dette alors exigible.

Page 4

Conformément au droit commun contractuel de l’article 1104 du code civil, le bailleur est tenu de mettre en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire d’un bail commercial.

L’acte visant la clause résolutoire du bail que la SCI X a fait délivrer le 21 janvier 2019 faisait commandement à la société DJENNÉ de payer la somme de 13.[…]2,69 euros en principal correspondant, selon le décompte joint, aux loyers, charges et impôts venus à échéance en novembre 20[…] (4.859,33 euros), décembre 20[…] (3.800,33 euros) et janvier 2019 (3.800,33 euros), soit un total de 12.459,99 euros, outre un reliquat de 706,70 euros pour les mensualités antérieures et la somme de 16 euros par application de la clause pénale contractuelle.

Si cette dette n’a pas été soldée dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, il s’avère cependant qu’elle a été apurée par les paiements intervenus le 7 mars 2019 (7.000 euros), le 25 juin 2019 (5.000,66 euros) et le 12 août 2019 (5.000 euros).

Dans ces circonstances, fait sérieusement débat la bonne foi du bailleur, contestée par le preneur, dans la mesure où la SCI X se prévaut de la clause résolutoire plus de deux années après son acquisition le vendredi 22 février 2019 et fait délivrer assignation à cet effet le 29 avril 2021 alors qu’à cette date la dette locative qui motivait le commandement de payer invoqué était réglée depuis 20 mois.

Le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de prononcer la résiliation mais seulement d’en constater la résiliation lorsqu’elle est d’évidence incontournable, c’est au juge du fond de connaître de cette contestation sérieuse et de juger si l’ancienneté de la clause, voire la caducité de ses causes, est de nature à faire obstacle à l’action qu’il a introduite en faisant état d’une dette constante procédant de nouveaux impayés locatifs.

- Sur la demande de provision à valoir sur la dette locative

Il ressort des décomptes actualisés le 27 avril et le 10 juin 2021 que la société DJENNÉ était débitrice envers la SCI X d’une somme 58.229,25 euros au jour de l’assignation et d’une somme de 67.082,79 euros au temps des débats.

S’il résulte de l’examen du compte locatif de la société DJENNÉ que sa situation est constamment déficitaire depuis que lui a été cédé le droit au bail des locaux dans lesquels elle exerce son activité commerciale, s’impose également le constat que la dette s’est significativement accrue dans le temps de l’épidémie sanitaire qui a conduit les pouvoirs publics à prendre, depuis mars 2020, des mesures de confinement, de couvre-feu et de restriction d’accueil du public qui ont particulièrement affecté le secteur de la restauration. Or, tel que défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, un bail commercial porte sur des « locaux dans lesquels un fonds est exploité » et, de tous les éléments du fonds de commerce, « le plus essentiel est la clientèle sans laquelle le fonds ne saurait exister » (voir en ce sens : Cass. req., 15 février 1937 : Gaz. Pal. 1937, I, 789 ; S. 1937, I, 169 ; D. 1938, I, 13).

Page 5

Dans ces conditions, l’obligation de paiement des loyers sur cette période apparaît sérieusement contestable, dans la mesure où le preneur peut exciper de moyens tirés de l’exception d’inexécution, de la perte partielle temporaire de la chose louée, de la force majeure, de l’obligation de bonne foi de renégocier les modalités d’exécution du contrat, de l’imprévision pour contester cette obligation en paiement. De tels moyens, en ce qu’ils nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause, constituent des circonstances exceptionnelles dont l’appréciation relève de la compétence du seul juge du fond.

En considérant les périodes de cessation et de restriction d’activité, les décomptes produits et les éléments d’appréciation contradictoirement débattus, l’allocation à la SCI X d’une provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse qu’à concurrence d’une somme de 30.000 euros au titre des loyers, charges et accessoires dont le preneur est redevable.

La défenderesse sera donc condamnée à payer cette somme au demandeur à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu des difficultés économiques de la société DJENNÉ, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées par le dispositif ci-après.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de quiconque.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Rejetons l’exception de nullité portant sur le commandement de payer du 21 janvier 2019 et l’assignation du 29 avril 2021 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;

Condamnons la société DJENNÉ à payer à la SCI X la somme provisionnelle de 30.000 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du 29 avril 2021, date de l’assignation ;

Autorisons la société DJENNÉ à se libérer de sa dette en 24 (vingt-quatre) versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et en suivant le 25 de chaque mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamnons la société DJENNÉ aux dépens de la présente instance n’incluant pas le coût du commandement de payer en litige ;

Page 6

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties ;

Déclarons la présente ordonnance opposable à la société L’ORIGINAL, créancier inscrit ;

Rappelons que cette ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 novembre 2021

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Michel REVEL

Page 7