TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
ORDONNANCE EN LA FORME DES RÉFÉRÉS le 29 octobre 2021
N° RG 19/58714 – N°
Portalis
352J-W-B7D-CQPJJ par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, N° : 16
Assignation du : Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 20 Août 2019
DEMANDERESSE
La VILLE DE PARIS, représentée par Madame la Maire de PARIS, Madame Anne HIDALGO Hôtel de Ville – Direction des Affaires Juridiques
[…]
Représentée par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS #K0131
DEFENDERESSE
La S.C.I. […]
2 rue de l’Arc de Triomphe
.[…] PARIS
Représentée par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS
- #E1320
DÉBATS
A l’audience du 24 Septembre 2021, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
2 Copies exécutoires
^délivrées ^le : 18/es/pors
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Nous, Président, Après avoir entendu les parties représentées par leur conseil,
Par assignation en date du 20 août 2019, enregistrée sous le numéro de RG 19/58714, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner la SCI […], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 498 909 803, devant le tribunal de grande instance de Paris -devenu tribunal judiciaire de Paris- saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé 9, avenue Mac Mahon […] Paris (bâtiment
A, […], […]). Par ordonnance du 8 novembre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente
d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive
2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la
réglementation européenne.
L’affaire a été rétablie à l’audience du 24 septembre 2021.
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la Ville de
Paris demande de : condamner la SCI […] à une amende civile de
50.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris conformément à
l’article L.651-2 du code de la construction et de
l’habitation; ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés dans le […] au quatrième étage de l’immeuble 9, avenue mac Mahon […] Paris
d’une surface de 31 m², correspondant au lot numéro 15, sous astreinte de 240 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de
fixer ; se réserver la liquidation de l’astreinte ; condamner la SCI […] au paiement d’une amende civile de 5000 € sur le fondement de l’article L.324-1-1 du
code du tourisme ;
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condamner la SCI […] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions la Ville de Paris fait valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’il ne constitue pas la résidence principale du loueur, qu’il a fait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et que la SCI […] a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.
La demanderesse ajoute qu’ayant loué son bien sans avoir procédé à la formalité de déclaration préalable soumise à enregistrement imposée par l’article L 324-1-1 III du code du tourisme, la partie défenderesse encourt l’amende de 5000 euros prévue à l’article L.324-1-1 V du même code.
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI […] demande de :
A titre principal:
débouter la Ville de Paris de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
réduire l’amende civile sollicitée sur le fondement des dispositions du code de la construction et de l’habitation à un montant ne pouvant excéder la somme de 1.000 euros;
En tout état de cause:
condamner la Ville de Paris à verser la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et, subsidiairement ordonner que chacune des parties conservent à sa charge les frais de procédure et les dépens compte tenu de l’équité ;
rejeter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SCI […] conteste avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation en faisant valoir une insuffisance de preuve quant à l’affectation du bien litigieux.
A titre subsidiaire, et s’agissant du quantum de l’amende civile, elle invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la Ville de Paris, l’absence d’enrichissement et le retour du bien à
l’usage d’habitation.
La SCI […] réfute tout manquement aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme dans sa rédaction applicable lors des locations meublées de tourisme et souligne le retour à l’habitation du local.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
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La date de délibéré a été fixée au 29 octobre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.[…].651-2 du code de la
construction et de l’habitation: L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation dans
sa rédaction temporellement applicable prévoit :
< La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation
préalable. Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction. logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre ler ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 
86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au ler janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction
ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en
violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du
L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et présent article >>. de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit
< Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 que : ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local
irrégulièrement transformé. »>
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Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de Paris, d’établir:
l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.
Sur l’usage d’habitation du local:
En l’espèce, il ressort de la fiche H2 produite, datée du 5 décembre 1972, que le local a été acquis neuf après une livraison intervenue en 1971, qu’il est occupé par une personne autre que le propriétaire ou l’usufruitier et mentionne le nom de l’occupant, Monsieur X Y, entré dans les lieux en 1971.
Dès lors, conformément aux dispositions précitées, pour démontrer que ces locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970, sont réputés à usage d’habitation, il appartient à la Ville de Paris de démontrer l’usage pour lequel la construction a été autorisée, par la production du permis de construire ou tout autre élément juridique permettant d’établir l’usage pour lequel cette construction a été autorisée.
La preuve n’est pas libre sur ce point.
Force est toutefois de constater en l’espèce que la requérante ne verse pas aux débats les éléments de nature à établir l’usage pour lequel cette construction a été autorisée, de sorte qu’elle échoue à démontrer que le local en cause était réputé à usage d’habitation au moment de sa construction.
Il en résulte que l’usage d’habitation n’est pas démontré par la Ville de Paris.
La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de
l’habitation n’étant pas remplie, la Ville de Paris sera déboutée de sa demande visant à voir condamner la SCI […] à une amende civile de 50.000 euros, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.
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Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local
litigieux: Dans la mesure où le manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé, la demande de la Ville de Paris portant sur retour à
l’habitation des locaux sera rejetée.
Sur la demande de condamnation de la défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L.324-1-1 du code du
L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction tourisme :
temporellement applicable, dispose: "L-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la
commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant
à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. […]. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute
location d’un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de
l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par
la délibération susmentionnée. Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées déclaration.
pour l’enregistrement. IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force
majeure.
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La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. […]"
L’article L.324-1-1, II du code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi du 7 octobre 2016, a permis aux communes dans lesquelles le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L.[…].631-9 du code de la construction et de l’habitation de soumettre, par délibération du conseil municipal, toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune. Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de Paris a mis en œuvre cette faculté, l’article D324-1-1 du code du tourisme issu du décret
n°2017-678 du 28 avril 2017 ayant précisé le contenu de cette déclaration.
La loi dite ELAN du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, a maintenu cette obligation de déclaration propre à certaines communes désormais imposée par l’article L.324-1-1 III du code du tourisme et a sanctionné sa violation
d’une amende civile. Si l’article D324-1-1 du même code a été modifié par le décret n°2019-1325 du 9 décembre 2019, cette modification s’avère purement sémantique puisqu’ayant consisté en la seule substitution de l’expression «local meublé»> par celle de
< meublé de tourisme >>.
Il s’ensuit que fait encourir à son auteur le défaut de déclaration préalable de location meublé de tourisme à compter du 25 novembre 2018.
En l’espèce, la Ville de Paris impute à la SCI […] des locations meublées de courte durée de l’appartement situé 9 avenue Mac Mahon-[…] PARIS, se fondant sur le constat de location meublée touristique daté du 8 mars 2019. Or, ce constat -et les pièces y annexées- se réfèrent à une annonce publiée sur la plateforme numérique Airbnb et ayant recueilli des commentaires à compter de l’année 2013 et jusqu’au mois d’octobre 2018.
Aucun élément n’établit la poursuite de locations meublées de tourisme postérieurement au 24 novembre 2018, soit après l’entrée en vigueur des dispositions assortissant d’une amende civile le défaut de déclaration préalable à la location meublée de tourisme.
En conséquence, la demande formulée à ce titre sera rejetée.
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Sur les mesures accessoires :
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge
d’une autre partie. Succombant en ses prétentions, la Ville de Paris supportera la
charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Condamnée aux dépens, la Ville de Paris devra verser une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre
des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, selon la procédure en la forme des référés, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort, DEBOUTONS la Ville de Paris de są demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L […].651-2 du code de la construction et de l’habitation;
REJETONS la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés 9, avenue Mac Mahon
[…] Paris ; DEBOUTONS la Ville de Paris de sa demande de condamnation
à une amende civile sur le fondement des dispositions de l’article
L324-1-1 du code du tourisme; CONDAMNONS la Ville de Paris à payer à la SCI […] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:
CONDAMNONS la Ville de Paris aux dépens ;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution
provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 29 octobre 2021
Le Président, Le Greffier, Marie-Hélène PENOT Fanny ACHIGAR
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