TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 20/13093

N° Portalis 352J-W-B7E-CTOXX

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. SULLY GESTION.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0055

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #213

Madame [R] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Carine CHICHE BRACKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G784

bénéficie de l’aide juridictionnelle (!!: pas de second ni de décision d’AJ: voir dans le dossier papier)

Décision du 29 Février 2024

Charges de copropriété

N° RG 20/13093 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOXX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, la société SULLY GESTION.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot n° 10 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que les propriétaires indivis de ce lot sont monsieur [K] [U] et madame [R] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] les a assignés devant le tribunal par actes d’huissier de justice du 2 et 15 décembre 2020.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 27 juin 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, de :

constater que monsieur [U] et madame [N] sont propriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 2] du lot n° 10 ;dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ;débouter monsieur [U] de toutes ses demandes ;condamner solidairement monsieur [U] et madame [N] à lui payer les sommes suivantes :* 12.042,75 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 14 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2020 ;

* 612 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 14 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2020 ;

* 2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

* 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;condamner in solidum monsieur [U] et madame [N] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 28 septembre 2021, monsieur [U] demande au tribunal, au visa des articles 33 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 et 1310 du code civil, de :

juger qu’il y a lieu de diviser les créances de travaux dont le paiement est demandé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] entre monsieur [U] et madame [N] ;accorder à monsieur [U] le bénéfice de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et l’autoriser à payer en 10 ans la moitié des appels de fonds travaux tels résultant du vote de ces travaux par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2020 ;accorder à monsieur [U], pour la part lui revenant (4.364,13 €) s’agissant du solde, le bénéfice de l’étalement de paiement pendant 23 mois tant au titre des travaux votés le 31 mars 2016 que de ceux votés le 9 janvier 2020 à hauteur de 400 € par mois, le solde le 24ème et dernier mois ;rejeter toute autre demande accessoire du syndicat des copropriétaire.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 28 février 2022, madame [N] demande au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre elle ;rejeter la demande de condamnation solidaire formée par le syndicat des copropriétaires ;A titre subsidiaire

condamner monsieur [U] à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge ;A titre infiniment subsidiaire

lui accorder 24 mois de délai de paiement pour s’acquitter de sa dette (article 1343-5 du code civil) ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par maître CHICHE BRACKA, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 mars 2023 et l’affaire a été plaidée le 30 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

les défendeurs sont propriétaires du lot 10 et ne règlent pas leurs charges ;les charges et travaux arrêtés au 14 février 2022 s’élèvent à 12.042,75 € ;la créance est certaine, liquide et exigible ;par jugement du 13 septembre 2016, le juge aux affaires familiales du tribunal a prononcé le divorce des défendeurs ;par arrêt du 22 octobre 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement sauf en sa disposition concernant la désignation d’un notaire pour procéder à la liquidation et au partage des intérêts patrimoniaux ;les défendeurs ne produisent pas leur acte de naissance avec mention de la date d’extinction de la solidarité ;les formalités de l’article 262 du code civil ne sont pas justifiées pour établir la fin de la solidarité ;le bénéfice du paiement différé de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 est réservé aux travaux d’amélioration ;les travaux votés le 31 mars 2016 et le 9 janvier 2020 sont des travaux de réfection des parties communes et donc des travaux d’entretien ;monsieur [U] ne peut donc pas bénéficier des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;les charges ne sont pas réglées régulièrement depuis 5 ans et monsieur [U] a donc bénéficié de délais de paiement et a refusé l’échéancier proposé ;le syndicat des copropriétaires fait face à des difficultés de paiement du fait de la dette des défendeurs et de nouveaux délais de paiement ne sont pas possibles du fait de la situation de trésorerie de l’immeuble ;monsieur [U] était exclusivement en contact avec le syndic et avait mandat pour représenter l’indivision.

En défense, monsieur [U] fait valoir que :

il est propriétaire en indivision post communautaire avec madame [N] du lot n° 10 ;il occupe l’appartement et règle seul les charges de copropriété ;il ne conteste pas l’existence de l’arriéré mais sollicite des délais de paiement ;il n’y a pas lieu de condamner solidairement les défendeurs ;la somme de 8.728,26 € au titre des travaux votés en 2016 doit être payée par moitié par chacun des défendeurs ;il a réglé les charges courantes ;il a des moyens limités à 1.000 € par mois ;il a sollicité l’étalement décennal de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;il sollicite des délais de paiement pour le reste.

De son côté, madame [N] fait valoir que :

elle a acquis le lot 10 pendant son mariage avec monsieur [U] ;ils ont divorcé et les effets du divorce ont été fixés au 10 avril 1995 par l’arrêt du 4 juin 2020 ;monsieur [U] habite l’appartement seul depuis cette date ;le demandeur doit justifier de l’existence d’une clause de solidarité au règlement de copropriété ;elle n’a jamais été convoquée aux assemblées générales et n’a pas approuvé les comptes, ni voté les travaux, de sorte qu’elle n’est pas redevable des charges ;monsieur [U] doit la garantir car il ne l’a pas informée des réclamations du syndicat des copropriétaires ;elle a des revenus modestes de 800 € justifiant des délais de paiement.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires de monsieur [U] et madame [N] concernant le lot 10, indiquant la répartition des tantièmes (812/10000ème). Au demeurant, les défendeurs ne contestent pas être propriétaires indivis de ce lot.

l’état récapitulatif détaillé de la créance au 10 septembre 2020 et au 14 février 2022 faisant état d’un solde débiteur de 12.042,75 € (dernier décompte dans les écritures du demandeur).

les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période litigieuse, faisant apparaître les relevés de compte individuel.

les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mars 2015, 31 mars 2016, 2 février 2017, 29 mars 2018, 5 février 2019, 9 janvier 2020, 30 juin 2020, 12 mai 2021 comportant approbation des comptes des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2020 et votant les budgets prévisionnels 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2020, 2021, 2022 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées.

Les défendeurs ne contestent pas le calcul des charges de copropriété réalisé par le syndic.

Madame [N] n’a pas contesté les assemblées générales ayant voté les budgets et travaux et ne justifie pas d’une action en annulation en cours, de sorte que les décisions prises s’imposent à elle à ce stade. En outre, elle ne justifie pas avoir notifié au syndic un changement de situation et une nouvelle adresse pour l’envoi des actes de la copropriété.

Les travaux votés en 2016 et dont le budget a été ajusté en 2020 sont des « travaux de réfection des parties communes », c’est à dire des travaux d’entretien et non des travaux d’amélioration. Ils ne peuvent donc pas bénéficier de la faculté d’étalement de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2022 est établie à hauteur de 12.042,75 € .

Les défendeurs sont tenus solidairement par cette dette en application de l’article 220 du code civil qui prévoit le principe de cette solidarité entre époux pour les dettes ménagères et de l’article 262 du même code qui précise que le jugement de divorce est opposable aux tiers en ce qui concerne les biens des époux à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

En effet, aucun des défendeurs ne justifie de l’accomplissement des formalités permettant de rendre leur jugement de divorce opposable aux tiers.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à régler la condamnation au titre des charges.

Les demandes de délais de paiement seront rejetées dans la mesure où les défendeurs ont déjà bénéficié de délais de paiement au regard de la durée de la procédure judiciaire. En outre, ils n’indiquent pas ce qui leur permettrait de mieux régler leur dette à l’issue d’un délai de 24 mois au regard de leur situation.

L’appel en garantie de madame [N] contre monsieur [U] sera rejeté car insuffisamment motivé (absence de fondement juridique notamment).

Monsieur [U] et madame [N] seront condamnés solidairement à régler au demandeur la somme de 12.042,75 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 10 septembre 2020 versées aux débats.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité 612 € pour l’envoi de mises en demeure et frais de relance.

Les mises en demeure du 10 septembre 2020 faites par le conseil du syndicat des copropriétaires sont produites, ainsi que les justificatifs d’envoi. Mais la facture de 132 € n’est pas à la procédure. La somme ne sera donc pas retenue.

Des mises en demeure de 2017, 2018 et 2020 sont versées aux débats, mais pas les justificatifs d’envoi. Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre.

La demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] et madame [N], partie perdante, supporteront in solidum les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [U] et madame [N] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

REJETTE toutes les demandes de monsieur [K] [U] et madame [R] [N], notamment au titre de la non opposabilité de la dette, de la solidarité de la dette, de l’étalement des appels de charge et des délais de paiement et appel en garantie ;

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [U] et madame [R] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] les sommes suivantes :

12.042,75 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 10 septembre 2020 ;

700 € à titre de dommages-intérêts ;

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum monsieur [K] [U] et madame [R] [N] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

La GreffièreLe Président