TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [I] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Emmanuel VAUTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04657 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAP

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [F] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

tous représentés par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : #76

DÉFENDERESSE

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 17 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04657 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAP

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 mars 2014, Madame [S] [F], en sa qualité de propriétaire d’un appartement sis [Adresse 4], l’a donné à bail à usage d’habitation à Madame [I] [R], moyennant un loyer de 590 euros par mois.

Madame [S] [F] a donné mandat au Cabinet LOISELET, D’AIGREMONT, HINFRAY & Associés pour régularise ledit bail et procéder aux différentes formalités.

Le paiement du loyer de septembre 2023 a été rejeté et aucune somme n’a été versé depuis pour compenser cette absence de paiement.

Madame [S] [F] est décédée le 5 avril 2023.

Ses héritiers, Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] soutiennent avoir tenté de prendre attache avec Madame [I] [R] afin de procéder à une visite du bien en vue de l’établissement des actes de succession, et que cette dernière n’a jamais répondu à leurs appels, ni à leurs différents courriers et lettres recommandés.

Ils ajoutent qu’à cause de l’inertie de la locataire, ils n’ont pas pu procéder au dépôt de la déclaration de succession dans les délais légaux.

Ils indiquent avoir fait délivrer à Madame [I] [R] le 1er août 2023, par voie de Commissaire de justice, un congé pour vendre, soit plus de six mois avant le terme du bail renouvelé, lequel arrive à échéance le 10 mars 2024, et qu’en date du 16 février 2024, le Cabinet gestionnaire a adressé à la locataire un courrier recommandé afin d’organiser la restitution du bien, resté vain.

Ils soulignent que Madame [R] est sas droit ni titre depuis le 10 mars 2024 et qu’elle se maintient dans les lieux.

Par assignation du 15 avril 2024, Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ont faite citer Madame [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

— valider le congé pour vendre délivré à Madame [I] [R] le 1er août 2023 avec effet au 10 mars 2024, dire en conséquence que cette dernière est occupante sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024 et ordonner son expulsion et de tous les occupants de son chef des lieux loués avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— condamner Madame [I] [R] au paiement de la somme de 590 euros au titre du loyer de septembre 2023 ;

— condamner Madame [I] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer courant jusqu’à son départ effectif des lieux qu’elle occupe ;

— condamner Madame [I] [R] au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi ;

— condamner Madame [I] [R] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [I] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expulsions.

A l’audience du 30 août 2024, Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F], représentés par leur Conseil, maintiennent l’ensemble de leurs prétentions.

Au soutien de ses demandes, Ils font valoir que le congé a été délivré conformément aux prescriptions légales, que Madame [I] [R] est désormais sans droit ni titre et qu’elle est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération de lieux.

Assignée à étude, Madame [I] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 5] le 16 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 30 août 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la validité du congé

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ont délivré congé pour vendre à Madame [I] [R] le 1er août 2023, soit six mois avant l’expiration du bail renouvelé. Le congé contient bien une offre de vente à un prix du marché et précise les conditions de la vente. La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé.

Par conséquent, il convient de valider le congé donné par Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] à Madame [I] [R] à compter du 10 mars 2024.

Sur la dette locative

Madame [I] [R] qui ne justifie nullement de sa libération au titre du paiement du loyer lui étant réclamé pour le mois de septembre 2023, sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 590 euros au titre de l’échéance mensuelle de loyer impayée de septembre 2023.

Sur les conséquences de la validité du congé

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [R] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Par ailleurs, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause « Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble », de sorte qu’aucune pénalité financière ne peut être réclamée au locataire pour manquement à ses obligations.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer qu’aucune explication ni pièce versée aux débats ne justifient.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux.

Cette indemnité sera due à compter du 10 mars 2024.

Sur la demande indemnitaire

Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ne justifiant d’aucun préjudice seront déboutés de leur demande aux fins de voir condamner Madame [I] [R] au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [R] qui succombe, sera condamnée aux dépens tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il sera renvoyé.

Il convient en équité de condamner Madame [I] [R] à payer à Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ;

VALIDE les effets du congé pour vente délivré le 1er août 2023 par Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] à Madame [I] [R], à compter du 10 mars 2024 ;

DIT que Madame [I] [R] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à compter de cette date ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [I] [R] à payer à Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F], à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 10 mars 2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [R] à payer à Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 590 euros au titre de l’échéance mensuelle de loyer impayée de septembre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] de leur demande aux fins de voir condamner Madame [I] [R] au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [I] [R] aux entiers dépens tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé ;

CONDAMNE Madame [I] [R] à payer à Monsieur [B] [F], Monsieur [Z] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

LE GREFFIER LE JUGE