TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/03637

N° Portalis 352J-W-B7G-CWJJZ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet Morgand

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1624

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03637 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJJZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique,

avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition du greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 5] est constitué en copropriété.

Mme [V] [J] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au 1er étage de cet immeuble et qui constitue le lot 7.

Se plaignant d’un soulèvement du plancher de son appartement depuis début 2019 et en l’absence de règlement amiable, Mme [J] a sollicité une mesure d’expertise judiciaire auprès du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier de justice du 4 novembre 2019.

Par ordonnance du 17 janvier 2020, il a été fait droit à sa demande.

L’expert judiciaire, M. [G] [Z], a déposé son rapport le 7 septembre 2021.

Puis, par acte du 9 mars 2022, Mme [J] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] devant le tribunal en ouverture de rapport, afin d’obtenir le prononcé de mesures de réparation.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 27 décembre 2023, Mme [J] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Déclarer recevable et bien fondée Mme [J] en ses demandes,

Déclarer mal fondé et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 à :

— Procéder aux travaux de réfection de la poutre sous la chambre de l’appartement de Mme [J] sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Procéder aux travaux de pose d’un bac acier sous le séjour de l’appartement de Mme [J] sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 à payer à Mme [J] :

—  18.849,60 euros TTC travaux remise en état parquet

—  6.680 euros perte locative départ Mr [R]

—  11.000 euros perte locative suite relocation,

— Sondage 1.105,50 euros TTC

— Architecte 300 euros TTC

— Frais expert 7.724,71 euros

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

—  1.145,32 euros frais d’huissier

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] à Payer à Mme [J] au titre de l’article 700 CPC la somme de 11.000 euros.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé et les frais d’expertise judiciaire ainsi que les dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par M^e Leone Crozat dans les conditions de l’article 699 du CPC ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] demande au tribunal de :

«  Vu le rapport d’expertise,

Vu l’article 1134 du code civil,

Débouter Madame [V] [J] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner Madame [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], [Localité 5] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [V] [J] aux entiers dépens ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 15 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée le 19 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de travaux et d’indemnisation de Mme [J]

A l’appui de ses demandes, Mme [J] fait valoir que :

— dès le début de l’année 2019, elle a informé la copropriété d’un soulèvement anormal du plancher de son appartement, mais aucune mesure n’a été prise ;

— elle invoque les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— l’expert judiciaire a confirmé l’existence d’un désordre dans la chambre et d’un autre dans le séjour ;

— l’expert impute le désordre au mouvement d’une poutre maîtresse, qui est une partie commune ;

— ce sont les infiltrations incessantes depuis plusieurs années qui sont à l’origine des désordres dans la chambre ;

— l’expert judiciaire impute la flèche du séjour à une flexion des solives et à leur vétusté ;

— les solives sont des parties communes ;

— l’architecte mandaté par elle ne partage pas l’avis de l’expert concernant les travaux de reprise ;

— les travaux de reprise dans l’appartement chiffrés par l’expert ne pourront se faire qu’après les travaux sur parties communes ;

— le syndicat des copropriétaires n’a pas transmis de devis ;

— son architecte a préconisé un renforcement de la poutre par la pose d’un bac acier contrairement à l’expert judiciaire et il s’agit de la solution de reprise la plus adéquate ;

— l’expert judiciaire a retenu la perte locative dont elle réclame l’indemnisation (départ locataire, logement vacant, diminution de loyer);

— elle a engagé divers frais en lien avec les désordres dont elle demande le remboursement.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que :

— l’expert judiciaire ne retient pas les analyses et les conséquences de la demanderesse sur l’origine du soulèvement partiel du parquet de son appartement ;

— la demanderesse ne s’appuie que sur les notes de l’architecte de l’immeuble ;

— il résulte du rapport de l’expert judiciaire que le soulèvement du plancher ne lui est pas imputable ;

— l’expert n’a pas préconisé le remplacement de la poutre litigieuse ;

— l’expert a laissé au tribunal le fait de statuer sur la qualification des lambourdes comme parties communes ou non ;

— l’expert ne parle pas des mêmes lambourdes que Mme [J] ;

— l’expert n’a pas retenu d’atteinte à la destination des lieux, mais des désordres esthétiques et pratiques ;

— aucun élément de preuve n’établit la nécessité de poser un bac acier ;

— s’agissant d’installations privatives, il appartient à Mme [J] de faire réaliser les travaux de calage des lambourdes ;

— en l’absence de faute, Mme [J] ne peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

— le montant réclamé au titre des travaux ne correspond à aucun devis;

— les désordres allégués ne concernent que quelques lattes dans la chambre à coucher ;

— la demanderesse ne peut lui faire supporter la décision de son locataire contraire aux dispositions légales s’agissant des travaux dont il doit tolérer l’exécution ;

— le préjudice de perte locative est contesté.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

Sur ce,

Sur les désordres et les responsabilités

Dans son rapport versé aux débats, l’expert judiciaire indique : " dans la chambre je constate l’existence d’une bosse sur le parquet Point de Hongrie, parallèle à la cloison séparative avec le séjour. Les pentes au droit de cette bosse sont très importantes. Le seuil de la liaison chambre/séjour est extrêmement déformé…

La pièce du séjour présente un dévers important vers le centre de la pièce…

Il y a donc deux désordres et deux origines distinctes dans l’appartement de madame [J] :

— déformation et dévers important du parquet dans la chambre

— dévers sensible du parquet dans le séjour…

Nous avons mis en évidence au cours des précédents chapitres qu’il n’y avait aucune atteinte à la solidité du plancher.

Ces désordres sont purement esthétiques et pratiques. En effet, le dévers dans la chambre crée une réelle gêne d’usage, alors que la légère pente du séjour crée une gêne très relative, acceptable dans les immeubles du vieux [Localité 7].

Il n’y a donc pas de réelle atteinte à la destination des lieux ".

Les désordres constatés par l’expert judiciaire sont confirmés par un procès-verbal de constat d’huissier de justice et un rapport de l’architecte de Mme [J].

S’agissant de l’origine des désordres dans la chambre, l’expert judiciaire indique que " cette déformation peut avoir deux causes : travail du bois en cours de siccité et dégât des eaux dont il est fait état par le syndicat des copropriétaires dans l’entrée de l’appartement de madame [J] sans que nous puissions privilégier l’une ou l’autre de ces origines ".

Dans son rapport, l’expert précise que : « à proximité de la cloison de la chambre une poutre maîtresse supporte avec deux étriers en acier une solive murière. Cette poutre maîtresse a vrillé et a entraîné la solive murière vers le haut, provoquant une poussée de la lambourde vers le haut et ainsi la déformation du parquet de la chambre… ».

S’agissant de l’origine des désordres dans le salon, l’expert judiciaire mentionne que " la flèche du plancher est consécutive à une déformation ancienne du solivage extrêmement courante dans le vieux [Localité 7]. S’il y a une possibilité d’un événement accidentel pour les désordres de la chambre, il n’y a pas de défaut d’entretien des parties communes dans le cas des désordres affectant le séjour mais un phénomène de déformation avec l’âge… ".

Il résulte donc des conclusions de l’expert judiciaire que les déformations du parquet dans la chambre et dans le salon de Mme [J] sont en lien avec des mouvements d’une poutre maîtresse ou du solivage.

Cette poutre maîtresse et les solives sont des parties communes puisque le règlement de copropriété de l’immeuble versé aux débats prévoit que « le gros œuvre des planchers » est une partie commune de l’immeuble, alors que « le parquet » est une partie privative.

Dès lors, les déformations du parquet de Mme [J] trouvant leur origine dans des mouvements du gros œuvre des planchers, partie commune, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les travaux sollicités

Dans son rapport, l’expert judiciaire n’a pas retenu au titre de la remise en état des lieux les travaux de reprise des parties communes sollicités par Mme [J], à savoir la réfection de la poutre sous la chambre et la pose d’un bac acier sous le séjour.

L’expert a d’ailleurs précisé : " le 25 avril 2021, madame [J] communiquait une estimation de renforcement de la poutre pour 14.800€ HT, alors qu’aucun désordre n’a été identifié sur cette poutre… il n’y avait aucune atteinte à la solidité du plancher… ".

Mme [J] n’apporte pas suffisamment d’éléments techniques permettant de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire.

Son architecte proposait de consulter un ingénieur structure dans son courriel du 18 juin 2021 au sujet de la nécessité de poser un bac acier, mais aucune consultation n’est produite.

Les demandes de travaux sur parties communes seront donc rejetées.

Sur les préjudices invoqués

Mme [J] sollicite tout d’abord la somme de 18.849,60 € au titre des travaux de remise en état des parties privatives (parquet).

Ce montant a été validé par l’expert judiciaire dans son rapport, qui n’a pas limité les reprises à quelques lames de parquet contrairement à ce que fait valoir le défendeur.

Cette somme sera donc retenue.

*

Mme [J] sollicite également 6.680 € au titre de la perte locative suite au départ de son locataire, outre 11.000 € de perte locative suite à la relocation concernant la période 2021-2024.

Elle produit aux débats un courrier de son locataire du 30 août 2020 qui annonce son départ pour le 30 septembre 2020 en raison « des dégâts au niveau du parquet qui nécessitent des interventions régulières qui nuisent à ma tranquillité ».

Mme [J] justifie que l’appartement était loué à M. [R] 1.670€ par mois, incluant une provision pour charges.

Elle démontre également que l’appartement a été reloué à compter du 20 janvier 2021 pour le même loyer mais avec une réduction temporaire de 120 € par mois durant l’expertise judiciaire.

Dans son rapport, l’expert retient ce préjudice dans son principe, mais pas dans le montant réclamé par Mme [J].

En réalité, le préjudice invoqué par la demanderesse s’analyse non comme une perte locative « sèche » mais comme une perte de chance de louer l’appartement dans de meilleurs conditions financières et temporelles.

Il est de principe que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Décision du 10 Décembre 2024

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Durant la période entre les deux locations, en l’absence de désordre, la probabilité de louer cet appartement parisien de 54 m2 était très élevée.

Pour la suite, la probabilité de pouvoir louer sans réduction de loyers était aussi élevée compte-tenu de la tension du marché locatif parisien.

Dans son rapport, l’expert judiciaire estime que le préjudice devrait s’arrêter à fin 2021, après réalisation des travaux réparatoires sur parties privatives. Cela est cohérent avec l’absence de nécessité de travaux préalables dans les parties communes retenue par le tribunal.

Néanmoins, ainsi que le démontre le syndicat des copropriétaires, le loyer pratiqué est largement supérieur à celui auquel elle pouvait légitimement prétendre en application des dispositions sur les loyers encadrés en cours à [Localité 7] pour un appartement de cette superficie (1.491,38 €). Il convient donc de prendre en compte l’impossibilité d’indemniser la perte de chance de pouvoir percevoir un loyer ne respectant pas la législation.

Sur la base de ces éléments, le préjudice découlant de la perte de chance de mieux louer l’appartement sera fixé à 5.000 € sur la période sans locataire au cours de laquelle Mme [J] pouvait espérer louer son appartement au loyer maximum encadré et n’a rien perçu. Il sera fixé à 0 € pour la période postérieure allant jusqu’à fin 2021 du fait que le loyer réduit dépasse déjà le loyer maximum encadré.

*

Mme [J] sollicite la somme de 1.105,50 € au titre des sondages.

Dans son rapport, l’expert judiciaire confirme que Mme [J] " a pris en charge les sondages dans le local commercial pour la somme de 1.005 € HT, soit 1.105,50 € TTC. Pas d’observation ".

Ces frais sont bien en lien avec les désordres dont est responsable le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à les rembourser à la demanderesse.

*

Mme [J] sollicite enfin les sommes de 300 € au titre d’une facture d’assistance technique de son architecte, 7.724,71 € au titre des frais d’expertise judiciaire et 1.145,32 € au titre des frais d’huissier.

Or, ces demandes relèvent des frais irrépétibles (assistance technique, frais d’huissier) ainsi que des dépens (frais d’expertise), de sorte qu’elles seront prises en compte à ces titres, le tout examiné ci-après dans le cadre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

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Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise).

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera les dépens de l’instance et de l’instance de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M^e Leone Crozat sera autorisée à recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [J] une somme globale de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REJETTE les demandes de travaux de réfection d’une poutre et de pose d’un bac acier de Mme [V] [J] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] à payer à Mme [V] [J] les sommes suivantes :

18.849,60 € au titre des travaux de reprise ;

5.000 € au titre de la perte locative sur la période sans locataire;

1.105,50 € au titre des frais avancés de sondages ;

6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] aux dépens de l’instance et de l’instance de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE M^e Leone Crozat à recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

REJETTE toutes les autres demandes de Mme [V] [J] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente