TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YGQ

N° MINUTE : 5/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2024

DEMANDEUR

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, 1ère Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 11 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YGQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2012, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte d’huissier en date du 28 janvier 2022, un commandement de payer la somme de 5.823,39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner M. [L] [Z] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 4.345 ,19 euros, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [L] [Z] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT OPH expose que M. [L] [Z] s’est montré défaillant dans l’exécution de son obligation de paiement des loyers et charges, qu’il a déposé un dossier de surendettement, que par décision devenue définitive le 3 novembre 2020, la commission lui a octroyé un rééchelonnement de sa dette, qu’il devait régler une somme de 75 euros en sus du loyer pendant 2 mois et 202,11 euros jusqu’à extinction de la dette qui s’élevait au jour de la décision à 5.809,01 euros. Par lettre recommandée en date du 12 janvier 2022, elle l’a mis en demeure de respecter le plan de surendettement et de procéder au règlement des sommes dues dans le délai de 15 jours. Le locataire étant toujours défaillant, elle a été contrainte de lui faire signifier un commandement de payer. Par courrier du 15 février 2022, elle a accepté un échéancier de paiement selon lequel il devait s’acquitter de sa dette d’un montant de 4.610,63 euros par mensualités de 128,07 euros et une 36ème mensualité de 128, 18 euros. Il n’a pas respecté cet échéancier.

A l’audience du 28 juin 2024, [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 5.465,50 euros, mai 2024 compris. Il indique que M. [L] [Z] a repris le paiement du loyer. Il accepte les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [L] [Z] comparaît en personne. Il précise avoir effectué un paiement le 26 juin 2024. Il expose qu’il ne percevait que la moitié de son salaire mais a repris son activité professionnelle à plein temps et devrait percevoir un salaire mensuel de 1.800 euros environ et qu’il bénéficie de l’APL. Il propose de s’acquitter du montant de sa dette par versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 28 Mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2022, pour la somme en principal de 5.823,39 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 28 mars 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [L] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que M. [L] [Z] reste lui devoir la somme de 5.465,50 euros à la date du 1er juin 2024, mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, M. [L] [Z] sera donc condamné au paiement de la provision de 5.465,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements intervenus.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par [Localité 4] HABITAT OPH démontre que M. [L] [Z] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, le bailleur accepte les délais de paiement et la suspension des effets de la clause.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [L] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 4] HABITAT OPH et M. [L] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 mars 2022 ;

CONDAMNONS M. [L] [Z] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH à titre provisionnel la somme de 5.465,50 euros (incluant la mensualité de mai 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que M. [L] [Z] soit condamné à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente