TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/09893 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3S5A

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. DES CHARMES, [Adresse 2], représentée par M^e ISCOVICI Jean-Michel, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque C 269

DÉFENDERESSE

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e RONIN DULON Caroline, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque D 1199, aide juridictionnelle numéro N75056-2024-003039 du 07/02/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, 1ère Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/09893 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3S5A

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2017, la SCI des Charmes a consenti à Madame [M] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], porte droite, moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre une provision pour charges de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, la SCI des Charmes a fait délivrer à Mme [M] [F] un commandement de payer la somme de 5.045 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 4 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SCI des Charmes a fait assigner Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence la libération des lieux loués et à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner Madame [M] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 8.978,75 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance de novembre 2023 incluse) ;

— fixer à compter du 3 octobre 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 750 euros et condamner par provision Madame [M] [F] à son paiement à compter du 3 octobre 2023 jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner Madame [M] [F] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 9 février 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 avril 2024 puis à celle du 28 juin 2024.

A l’audience du 28 juin 2024, la SCI LES CHARMES, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 14.326,07 euros, échéance de juin 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 2.000 euros, demande de débouter Mme [M] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en tout état de cause d’ordonner la compensation des condamnations prononcées entre les parties.

Elle fait valoir que la locataire n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est acquise. Elle soutient que la somme de 14.326,07 euros tient compte de la régularisation des charges de l’année 2022 et que la régularisation de l’exercice 2023 n’est pas encore intervenue. Contrairement aux allégations de la locataire, le commandement de payer n’est pas imprécis et incompréhensible, qu’il a été joint un tableau listant les versements effectués par la locataire et dans une autre colonne, ceux effectués par la CAF.

La locataire fait état d’une procédure préalable à un arrêté de mise en sécurité portant sur son logement et le bâtiment où il est situé, pour prétendre que son logement ne serait pas décent et son loyer ne serait pas dû, elle ne conteste pas l’existence de cette procédure mais aucun arrêté de mise en sécurité n’a été prononcé à ce jour de sorte que le loyer reste dû.

Sur les demandes subsidiaires, la demande de la locataire à ce que la bailleresse lui verse une indemnisation au titre de l’encombrement des parties communes par les étais, des fissures présentes dans l’appartement et de l’angoisse que pourrait procurer le fait que l’immeuble s’effondre, est irrecevable s’agissant d’une procédure de référé. En outre cette demande n’est pas justifiée.

Il ne saurait davantage être fait droit à sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux, la locataire n’ayant plus effectué aucun versement depuis un an.

Sur le dossier de surendettement depuis la décision d’admission, elle ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers. Or, la procédure de surendettement lui fait interdiction de créer de nouvelles dettes. Enfin il ne peut lui être accordé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, Mme [F] n’ayant pas repris le paiement du loyer.

Mme [M] [F] représentée par son conseil demande au tribunal :

— à titre principal, de juger que les demandes de la SCI LES CHARMES se heurtent à des contestations sérieuses et qu’il ne peut y avoir lieu à référé et de la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, de condamner la SCI LES CHARMES à l’indemniser à titre provisionnel de son préjudice de jouissance à hauteur de 15% du loyer mensuel, soit la somme de 105 euros par mois depuis le 13 avril 2023, date à laquelle la procédure de mise en sécurité de l’immeuble a été initiée et jusqu’à la date effective de réalisation des travaux structurels arrêtée par le service technique de l’habitat de la ville de Paris, de lui accorder un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux, de la débouter de ses demandes plus amples ou contraires,

— en tout état de cause, de la débouter de sa demande de condamnation au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses quant à la validité et au montant du commandement de payer en ce qu’il comporte un décompte imprécis voire incompréhensible. Il n’y a pas le montant des échéances, les intitulés des échéances sont erronés, il n’y a pas de ventilation entre le loyer et les charges. Enfin la bailleresse n’a jamais justifié d’un état récapitulatif annuel des charges.

Une seconde contestation sérieuse concerne la situation de danger et le prononcé d’un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble : en avril 2023 le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 5] a engagé une procédure de mise en sécurité de l’immeuble en raison des risques pour la sécurité des personnes liés à l’état du bâtiment. Or, elle n’a jamais reçu la moindre information de la bailleresse sur cette procédure et à ce jour aucun travaux structurels ne semble avoir été engagés. La situation de danger a été révélée à plusieurs reprises, des étais sont présents dans les parties communes, il est très probable que l’immeuble fasse l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ce qui constitue nécessairement une contestation sérieuse compte tenu des obligation du bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué et de fournir un logement conforme aux normes de sécurité.

Sur ses demandes formulées à titre subsidiaire, elle justifie sa demande d’indemnisation par la procédure de mise en sécurité de l’immeuble, l’encombrement des parties communes par les étais, les fissures présentes dans l’appartement et l’angoisse que peut procurer le fait que l’immeuble s’effondre, créant ainsi un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser.

Sur sa demande de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir qu’elle rencontre des difficultés financières, a perdu son emploi et a déposé un dossier de surendettement, son expulsion aurait des conséquence particulièrement graves compte tenu de sa situation personnelle et financière.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 5] le 4 décembre 2023.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF le 25 novembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n’est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995). En outre, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, si Madame [M] [F] ne démontre pas que le logement est impropre à l’habitation, il ressort des pièces versées aux débats que le service technique de l’habitat de [Localité 5] a engagé une procédure de mise en sécurité de l’immeuble en raison des risques pour la sécurité des personnes liés à l’état du bâtiment.

Il en ressort que le constat d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur la demande en paiement

Le décompte locatif produit par la SCI LES CHARMES mentionne un compte débiteur à hauteur de 14.326,07 euros.

S’il apparaît que Madame [M] [F] est bien débitrice de la SCI LES CHARMES, il est cependant établi comme indiqué précédemment qu’elle subit des désordres à l’origine d’un préjudice de jouissance. Or l’indemnisation du préjudice de jouissance se traduit par une restitution des loyers, et la créance de loyers et la créance pour trouble de jouissance ont vocation à se compenser.

La demande en paiement se heurte donc à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes subsidiaires de Mme [M] [F]

Dans la mesure où il est fait droit aux demandes principales de la locataire, il ne sera pas statué sur les demandes subsidiaires.

Sur les mesures accessoires

La SCI LES CHARMES, qui succombe, supportera les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes de la SCI LES CHARMES qui se heurtent à des contestations sérieuses ;

CONDAMNONS la SCI LES CHARMES aux dépens de l’instance.

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE