TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/10211 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3USB

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [L], demeurant chez feue Mme [T] [W] – [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/10211 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3USB

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 1998, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] ( RIVP) a donné à bail à Madame [T] [W] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Madame [T] [W] est décédée le [Date décès 5] 2022.

Par courrier en date du 10 janvier 2023, Monsieur [O] [L] a sollicité le transfert du bail à son profit, en sa qualité de compagnon de la défunte. La Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] (RIVP), considérant que les conditions légales, notamment celle de cohabitation depuis plus d’un an, n’étaient pas justifiées, au vu des éléments transmis par Monsieur [O] [L], a notifié le refus de transfert de bail et lui a demandé de restituer les lieux par courriers des 8 février et 11 février 2023, puis a transmis une sommation de quitter les lieux le 11 juillet 2023.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 7 septembre 2023, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location,ordonner l’expulsion, sans délais, de Monsieur [O] [L], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, avec séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité,supprimer le délai de deux mois fixé par le code des procédures d’exécutioncondamner Monsieur [O] [L] à lui verser à compter du [Date décès 5] 2022 une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu’à libération des lieux, majorés de 30%, sans être inférieure au montant du loyer. maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner Monsieur [O] [L] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juillet 2024, après deux renvois, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] ( RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, le défendeur ne justifiant pas de son concubinage avec la locataire, de sa cohabitation depuis au moins une année et vit seul dans un appartement composé de trois pièces. En revanche, le bailleur indique qu’il n’ y a plus de dette.

Monsieur [O] [L], assisté de son conseil, soutient qu’il remplit à la fois la condition de concubin notoire et de vie commune depuis au moins une année, seules conditions qu’il doit démontrer, dans ce cas. Il verse, à cet effet, plusieurs attestations dans ce sens, précisant qu’il vivait effectivement avec Madame [T] [W] depuis le confinement de 2020, soit plus d’une année avant son décès. Il reconnait n’avoir effectué aucune démarche administrative en ce sens, et ne pas avoir mis son nom sur la boite aux lettres, et assure que le bail de son logement Hénéo est résilié. A titre subsidiaire, il demande de ne pas faire droit aux demandes de suppression du délai de deux mois, et de majoration des indemnités d’occupation, et sollicite des délais pour quitter les lieux de trois années. Il sollicite le paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Monsieur [O] [L] a précisé qu’il vivait en concubinage avec Madame [W] depuis la pandémie de COVID, en 2020, soit depuis plus d’une année. Toutefois, il ne verse à l’appui de ses affirmations que des témoignages, aucune pièce administrative permettant de conforter ses déclarations n’étant apportée, son nom n’apparaissant pas à cette adresse. Si la relation de couple, et donc la qualité de concubin, est rapportée par les témoignages, il ne démontre pas la preuve d’une vie commune depuis plus d’une année. En effet, alors que certains témoignages évoquent une vie commune depuis le confinement, d’autres témoignages relèvent que Monsieur [L] et Madame [W] envisageaient une cohabitation. Cela résulte, par exemple, du témoignage de Monsieur [B], fils de Madame [T] [W], qui indique que « ma mère voulait emménager avec Monsieur [L] définitivement », ou le témoignage de Madame [B] [G], belle fille de madame [W] qui précise que « leurs buts communs étaient d’emménager ensemble dans ce logement pour pouvoir continuer leur vie ensemble ». Du fait de l’ambigüité de ces témoignages, il est nécessaire de disposer d’autres éléments pour corroborer le fait que Monsieur [L] vivait de manière effective et durablement au domicile litigieux depuis plus d’une année avant le décès de Madame [W] le [Date décès 5] 2022.

Or, il ne verse aucun autre élément ou document attestant de sa présence effective dans le logement depuis le [Date décès 5] 2021, seule une lettre de résiliation de Hénéo est fournie, sans que l’état des lieux de sortie ne soit donné, justifiant non pas de la résiliation du bail mais de son départ effectif. Force est de relever que les dates des documents versés sont postérieurs au décès de Madame [W], l’avis d’imposition est établi en 2023, l’attestation EDF fin 2023, l’attestation d’assurance début 2024 et le bulletin de paie, en avril 2024.

Dès lors, le bail a été résilié, du fait du décès de la locataire le [Date décès 5] 2022.

En l’état des justifications apportées, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [T] [W], soit au [Date décès 5] 2022.

Monsieur [O] [L] étant sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Il convient d’indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l’espèce, il sera relevé que monsieur [L] a fait une demande de logement social le 13 novembre 2023, et qu’aucun élément ne permet de déterminer que ce dernier a quitté le logement loué chez Hénéo. Il a déjà bénéficié de larges délais, et va bénéficier des délais légaux. En ces conditions, sa demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [O] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 28 décembre 2022 et jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux, en ce que rien de justifie de faire droit à la majoration de 30% sollicitée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 800 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, déboutant Monsieur [L] de sa demande de l’écarter qui n’est pas justifiée, les justifications apportées étant inopérantes.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] ( RIVP) et Madame [T] [W] relativement au logement sis situé [Adresse 4] à la date du décès de la locataire, soit le [Date décès 5] 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [O] [L] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de suppression du délai légal de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] de sa demande de délais

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] ( RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande de majoration des indemnités d’occupation

CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens de l’instance

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à [Localité 6] HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection