TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08259

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAN

N° MINUTE : 4

Assignation du :

01 Juin 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [W] [I][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. VRZ

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1956

DEFENDERESSE

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0238

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 15 avril 2013, la S.C.I VRZ a consenti à la S.A BNP PARIBAS un bail commercial portant sur des locaux situés au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2013 se terminant le 14 avril 2022 et pour un loyer annuel principal de 146.720 €.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2022, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022.

La bailleresse lui a fait signifier son accord pour le renouvellement du bail par acte du 29 mars 2023 en sollicitant la fixation du loyer à la somme de 196.275 € par an en principal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 avril 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable.

Par acte du 1er juin 2023, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

— la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 196.275 € par an HT/HC en principal,

— la condamnation de la locataire au paiement des intérêts de retard au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, outre la capitalisation de ces intérêts,

— subsidiairement, la désignation d’un expert afin d’évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022, et dans l’attente de la décision à venir, la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 163.546,08 € HT et HC,

— le rappel que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— la condamnation de la locataire aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

Dans son mémoire signifié le 07 novembre 2023, la locataire sollicite du juge des loyers de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 135.000€ par an HT/HC en principal,

— de dire que les trop-versés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, puis au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement, qui seront capitalisés,

— subsidiairement, la désignation d’un expert afin d’évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022 et de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 135.000 € HT et HC

— en toute hypothèse, de débouter la bailleresse de toutes ses demandes, de la condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— le rappel que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire est venue à l’audience du 09 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 de ce code, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…) »

En vertu de l’article R.145-11 dudit code, selon lequel « Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 précité n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 et pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux mais demeurent en désaccord sur son montant.

La bailleresse se prévaut de l’environnement de ces locaux, situés dans un secteur recherché, bien desservi par les transport en commun, ainsi que de la qualité de l’immeuble, de la demande de bureaux sur le marché et d’éléments de comparaison permettant selon elle de retenir une valeur lovative de

750 €/m²/an.

La locataire conteste la pertinence de certains de ces termes de comparaison, produit d’autres éléments de référence, et fait état de la forme peu pratique du bâtiment, de l’absence de climatisation et de double vitrage, considérant qu’une valeur de 550 €/m²/an peut être retenue, outre un abattement forfaitaire de 5% au titre de l’accession différée des travaux effectués par le preneur et de ce qu’il supporte les travaux de conformité nécessaires à son activité.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise pour avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux situés au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à compter du 1er juillet 2022 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[W] [I]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 9]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux situés au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 février 2025,

Fixe à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I VRZ à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 15 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 septembre 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 07 mars 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA