TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître Jean-Yves ROCHMANN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08027

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KN

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

L’Association Syndicale Libre (ASL) [Adresse 3], représentée par son représentant légal, la Société NEXITY LAMY, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0643

DÉFENDERESSE

SAS ELYREAL, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/08027 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KN

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société par actions simplifiée ELYREAL (la SAS ELYREAL) est propriétaire du lot de copropriété n°3 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SAS ELYREAL de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 26.247,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2022 remis à tiers présent, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la SAS ELYREAL de payer la somme de 34.630,85 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SAS ELYREAL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 18 janvier 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la SAS ELYREAL au paiement de la somme de 31.538,08 euros au titre des charges dues au 5 mai 2023 incluant le 2ème appel de provision de charges 2023, frais compris à hauteur de la somme de 534,38 euros, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 14 mars 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 26.247,38 euros, et à compter du 6 avril 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 34.630,85 euros et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la SAS ELYREAL au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour perturbation de la trésorerie ;

— condamner la SAS ELYREAL au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer du 06 avril 2022 d’un montant de 254,21 euros, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS ELYREAL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La SAS ELYREAL a été assignée le 12 juin 2023 à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SAS ELYREAL est propriétaire du lot 3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2022 et 11 octobre 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non-recours correspondantes ;

un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

un décompte de créance actualisé au 05 mai 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SAS ELYREAL, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 29.579,20 euros au 5 mai 2023 incluant le 2ème appel de provision de charges 2023.

La SAS ELYREAL ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 14 mars 2022 et reçu le 18 mars 2022, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 26.247,38 euros, et à compter du 06 avril 2022, date de la sommation de payer, pour le surplus, soit la somme de 3.331,82 euros.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 534,38 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 14 mars 2022 dont le coût sera estimé à hauteur de la somme de 51 euros prévue par le contrat de syndic. Il est également justifié d’une sommation de payer d’un montant de 254,21 euros.

Il n’est pas justifié de la première mise en demeure du 15 février 2022 facturée 51 euros.

La mise en demeure effectuée par l’avocat du syndicat le 18 mars 2022 et facturée 53,17 euros, relève des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

En outre le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de sommation de payer à hauteur de 120 euros.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 305,21 euros (51 + 254,21) à compter du 06 avril 2022, date de la sommation de payer .

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/08027 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KN

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SAS ELYREAL de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SAS ELYREAL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SAS ELYREAL a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SAS ELYREAL, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les frais de sommation de payer ayant été comptabilisés au titre des frais irrépétibles, ne seront pas compris dans les dépens. Il sera accordé au syndicat des copropriétaire le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ELYREAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

29.579,20 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 5 mai 2023 incluant le 2ème appel de provision de charges 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 date pour la somme de 26.247,38 euros et à compter du 06 avril 2022 pour la somme de 3.331,82 euros ;

305,21 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2022, date de la sommation de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS ELYREAL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ELYREAL aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Jean-Yves RICHMANN de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente