TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Laurent LOYER

Monsieur [G] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/03598 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWAY

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEURS

Madame [J] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1567

Monsieur [G] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/03598 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWAY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2011, PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [N] et M. [I] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], escalier 32, étage 8, porte 438, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,92 euros, outre une provision sur charges.

Suite au mariage de Mme [J] [N] avec M. [G] [K], PARIS HABITAT-OPH a reconnu la co-titularité du bail aux époux [K].

Par actes de commissaire de justice du 14 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4356,58 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [N] épouse [K] et M. [G] [K] le 15 décembre 2022.

Par assignations du 13 avril 2023, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [N] épouse [K] et M. [G] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6157,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelé à l’audience du 28 septembre 2023, l’affaire à fait l’objet de deux renvois dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle pour être finalement retenue à l’audience du 30 janvier 2024.

À l’audience du 30 janvier 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 janvier 2024, s’élève désormais à 5657,74 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs à condition que la mensualité d’apurement soit fixée à une somme supérieure à 1 euro.

Mme [J] [N] épouse [K], représentée par son avocat, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir procéder au règlement de cette dette par versement de mensualités d’apurement de 1 euros, en plus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle explique que la commission du fonds de solidarité pour le logement à, le 16 novembre 2023, décidé de lui accorder une aide de 5234,08 euros.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 décembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4356,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2023.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2024, Mme [J] [N] épouse [K] et M. [G] [K] lui devaient la somme de 5657,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [J] [N] épouse [K] et M. [G] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, de l’audience et du diagnostic social, que les revenus du foyer de Mme [J] [N] épouse [K] et M. [G] [K] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, une mensualité de 1 euros n’étant pas suffisante pour permettre le paiement de la dette résiduelle après versement de l’aide du fonds de solidarité logement.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [J] [N] épouse [K] et M. [G] [K] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [J] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 15 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [K] et M. [G] [K], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2011 entre PARIS HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [J] [K] et M. [G] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], escalier 32, étage 8, porte 438, est résilié depuis le 15 février 2023,

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [K] et M. [G] [K] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 5657,74 euros (cinq mille six cent cinquante-sept euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2024 (échéance de décembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Mme [J] [K] et M. [G] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [K] et M. [G] [K],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 février 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [K] et M. [G] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [J] [K] et M. [G] [K] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère solidaire de la dette,

DÉBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [K] et M. [G] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 décembre 2022 et celui des assignations du 13 avril 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge