Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 11 janvier 2024, n° 20/10318

TJ Paris 11 janvier 2024

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation de paiement des charges
La cour a jugé que les charges réclamées étaient dues et que l'existence d'une obligation non contestable justifiait la demande de provision.
Accepté
Préjudice subi par le syndicat
La cour a reconnu le préjudice subi par le syndicat en raison du non-paiement des charges.
Accepté
Irrecevabilité des demandes reconventionnelles
La cour a débouté les défenderesses de leurs demandes reconventionnelles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 11 janv. 2024, n° 20/10318
Numéro(s) :	20/10318
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BIARDFrédérique MORIN
Cabinet(s) :	CABINET GUILLAUME ABADIE FREDERIQUE MORIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 5 ] c/ S.A. OCP BUSINESS CENTER 13

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 20/10318

N° Portalis 352J-W-B7E-CTBCV

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Octobre 2020

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 Janvier 2024

DEMANDEUR A L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CREDASSUR.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDERESSES A L’INCIDENT

S.A. OCP BUSINESS CENTER 13

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A. OCP BUSINESS CENTER 14

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentées par Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0146

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 20/10318 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTBCV

MAGISTRATE DE LA MISE EN ETAT

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 octobre 2023 avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 janvier 2024.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CREDASSUR, a assigné la SA OCP Business Center 13 et la SA OCP Business Center 14 (ci-après les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14) devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles de les condamner solidairement au paiement de la somme de 511.538,13 euros au titre des charges échues au 21 septembre 2020.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 11 mai 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de céans de:

— Condamner solidairement les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 au paiement des sommes de :

* 538.039,82 euros, montant des charges dues au 26/04/2022

* 885,49 euros, montant des frais nécessaires dus au 26/04/2022

le tout avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 27/05/2020 sur la somme de 554.418,70 euros, et à compter des présentes conclusions pour le surplus

— Dire que l’article 1343-2 nouveau du Code Civil s’appliquera.

* 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat

— Débouter les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 de leurs demandes, fins et conclusions

— Condamner in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14, en vertu de l’article 700 CPC, au paiement de la somme de 5.000 euros.

— Condamner in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 aux dépens (dont notamment le coût de l’assignation : 89,69 euros).

Suivant ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 18 janvier 2022, les SA OCP 13 et 14 demandent au tribunal judiciaire de Paris de:

À titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Déclarer nulle la répartition des charges relatives aux parties communes spéciales de [Adresse 6] ;

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à une nouvelle répartition des charges relatives à ces travaux entre les seuls copropriétaires de [Adresse 6] ;

À titre reconventionnel,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  1.756.250 euros au titre de la perte de loyers sur la période de mai 2019 à mai 2021, à parfaire suivant la date à laquelle les colonnes d’évacuation fuyardes seront réparées,

—  70.250 euros à titre de perte de loyers pour tout mois supplémentaire à compter du mois de juin 2021

—  31.306,80 euros au titre des travaux de réparation à réaliser une fois les colonnes réparées, à parfaire suivant l’évolution des dégradations en cours ;

En tant que besoin, ordonner la compensation entre toutes sommes pouvant être dues au syndicat des copropriétaires par les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 et les dommages et intérêts auxquels le syndicat des copropriétaires sera condamné ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe BIARD, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Par jugement du 03 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire devant le juge de la mise en état pour les conclusions des SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 sur la recevabilité de leurs demandes reconventionnelles en réplique du demandeur.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 décembre 2022 et suivant ses dernières conclusions d’incident n°3 notifiées le 04 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de la mise en état de:

— Condamner solidairement les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 au paiement d’une provision de 480.000 euros à valoir sur les charges de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5]

— Débouter les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

— Réserver les dépens.

Dans leurs dernières conclusions en réplique sur incident notifiées par voie électronique le 04 octobre 2023 les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 70, 122, 125 et 789 3° et 6° du code de procédure civile, des articles 1348 et 1348-1 du code civil, de:

— juger recevables leurs demandes reconventionnelles

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’artcle 700 du code de procédure civile

— joindre les dépens d’incident au fond.

L’incident a été plaidé le 05 octobre 2023.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2024.

MOTIFS

1°) Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

Les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 soutiennent que les juges ne peuvent, hormis dans les cas prévus par l’article 125 du code de procédure civile, soulever d’office une fin de non-recevoir, qui n’est pas d’ordre Public et qu’ainsi un tribunal ne peut soulever d’office la fin de non-recevoir tirée de l’article 70 du code de procédure civile résultant de l’absence de lien suffisant entre la demande reconventionnelle et la prétention originaire (Civ 2ème 28/02/2006, n°04-15.983, Bulletin 2006 II N° 56 p. 49).

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce point.

Sur ce:

Selon l’article 122 du code de procédure civile, "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article 125 du code de procédure civile : « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ».

L’article 70 du code de procédure civile dispose : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout ».

En l’espèce, il n’est pas soulevé de fin de non-recevoir sur la recevabilité dedemandes reconventionnelles en réplique du demandeur et le tribunal ne peut le relever d’office.

Par conséquent les demandes reconventionnelles formées par les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 seront déclarées recevables.

2°) Sur la demande de provision

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que:

— quelle que soit la décision au fond sur la répartition des charges, ces dernières seraient dues car la décision n’aurait d’effet que pour l’avenir en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ainsi les charges réclamées au titre des travaux de ravalement sont donc dues,

— les sommes relatives aux charges courantes ne sont pas contestées,

— les sommes relatives aux charges ne sont pas inférieures à celles demandées en provision, la dette des défenderesses s’élevant à la somme de 727.688,37 euros au 07 juillet 2023

— pour qu’il y ait compensation judiciaire, il faut que les obligations soient certaines, ce qui n’est pas le cas concernant l’absence d’exploitation des locaux des SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 qui n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires.

Les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 répliquent que cette demande provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses car:

— elle correspond à la demande au fond, laquelle fait précisément l’objet de contestation et que le juge de la mise en état ne saurait trancher cette demande provisionnelle sans trancher le fond,

— la demande provisionnelle est plus importante que la demande au fond

— la demande reconventionnelle de dommages et intérêts avec demande de compensation serait susceptible d’éteindre la créance.

Sur ce:

Il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 480.000 euros à valoir sur les charges de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7]. Les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 contestent la répartition des charges relatives aux parties communes spéciales de [Adresse 6], estimant que leurs locaux sont en contrebas et n’ont pas à contribuer aux travaux relatifs à [Adresse 6].

L’application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 relevant d’une question de fond, seules les charges non contestées par les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 seront considérées comme des obligations non sérieusement contestables.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 11 mai 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de céans de condamner solidairement les sociétés OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 au paiement des sommes de 538.039,82 euros, montant des charges dues au 26/04/2022.

Une provision de 480.000 euros est sollicitée par le syndicat des copropriétaires. Il importe peu que le montant de la provision demandée soit ou non égale au montant de la demande au fond, seule l’existence d’une obligation non contestable doit être considérée pour allouer une provision.

Le récapitulatif de la dette des deux sociétés, figurant pièce 72, au 6 octobre 2022 s’élève à la somme de 588.288,28 euros. Le syndicat des copropriétaires demande au fond le paiement de la somme de 538.039,82 euros, montant des charges arrêtées au 26 avril 2022. Il conviendra donc de déduire de la somme de 588.288,28 euros:

— les sommes demandées après le 26 avril 2022 pour un montant total de 78.890,54 euros

— les travaux de ravalement de désamiantage du 1er novembre 2019 d’un montant de 443.764,51 euros qui sont contestés par les défendeurs

— outre 975,18 euros de frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 18 janvier 2022, les SA OCP 13 et 14 demandent au tribunal judiciaire de Paris, à titre reconventionnel, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer plus de 1.850.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers et des travaux de réparation à réaliser sur les colonnes d’évacuation fuyardes et d’ordonner la compensation avec toute somme pouvant être due.

Cependant l’obligation des copropriétaires non sérieusement contestable s’élève à la somme de 64.658,05 euros alors que les demandes à titre reconventionnel ne sont pas exigibles et ne peuvent s’imputer en l’état, peu important les demandes de dommages intérêts formées reconventionnellement par les sociétés OCP et leurs demandes de compensation, l’existence des désordres, affectant des parties privatives d’un lot ne justifiant pas le refus de copropriétaires de payer la quote-part des charges communes auxquelles ils sont légalement tenus.

Ainsi il sera fait droit à la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 64.658,05 euros (588.288,28- 78.890,54 – 443.764,51 – 975,18).

3°) Sur les demandes accessoires

Les SA OCP BUSINESS CENTER 13 et 14 sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement à leur profit de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs succombant au présent incident, leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 04 avril 2024 pour clôture sauf opposition motivée des parties avec le calendrier intermédiaire suivant:

— conclusions par le syndicat des copropriétaires au plus tard le 23 février 2024

— conclusions par la SA OCP BUSINESS CENTER 13 et la SA OCP BUSINESS CENTER 14 au plus tard le 2 avril 2024.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLES les demandes reconventionnelles de la SA OCP BUSINESS CENTER 13 et de la SA OCP BUSINESS CENTER 14 consistant à :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la SA OCP BUSINESS CENTER 13 et la SA OCP BUSINESS CENTER 14 les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  1.756.250 euros au titre de la perte de loyers sur la période de mai 2019 à mai 2021, à parfaire suivant la date à laquelle les colonnes d’évacuation fuyardes seront réparées,

—  70.250 euros à titre de perte de loyers pour tout mois supplémentaire à compter du mois de juin 2021

—  31.306,80 euros au titre des travaux de réparation à réaliser une fois les colonnes réparées, à parfaire suivant l’évolution des dégradations en cours ;

En tant que besoin, ordonner la compensation entre toutes sommes pouvant être dues au syndicat des copropriétaires par la SA OCP BUSINESS CENTER 13 et la SA OCP BUSINESS CENTER 14 et les dommages et intérêts auxquels le syndicat des copropriétaires sera condamné ;

CONDAMNONS solidairement la SA OCP BUSINESS CENTER 13 et la SA OCP BUSINESS CENTER 14 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CREDASSUR, la somme de 64.658,05 euros à valoir sur les charges de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5];

DÉBOUTONS les défendeurs à l’incident de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application;

RÉSERVONS les dépens;

RENVOYONS l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du 04 avril 2024 à 10 heures pour clôture sauf opposition motivée des parties avec le calendrier intermédiaire suivant: conclusions par le syndicat des copropriétaires au plus tard le 23 février 2024 et conclusions par la SA OCP BUSINESS CENTER 13 et la SA OCP BUSINESS CENTER 14 au plus tard le 2 avril 2024.

Fait et jugé à Paris le 11 janvier 2024,

La GreffièreLe Juge de la mise en état

Sophie PILATICaroline ROSIO