TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. THURKA.5

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gilles GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZVW

N° MINUTE :

7-2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 7], Représenté par la société ORALIA LEPINAY MALET dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 5]

représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. THURKA.5, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2024

Délibéré le 15 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZVW

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI THURKA.5 est copropriétaire d’un local commercial situé dans l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], constituant le lot 2 de la Copropriété et cadastré BD [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 17/04/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] , représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET, a assigné la SCI THURKA.5, aux fins de :

— condamnation de la SCI THURKA.5 au paiement de:

— la somme de 3481,97 euros pour les charges dues au 2/ 04/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 30/ 07/ 2023,

— la somme de 1088,77 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 16/ 09/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

La SCI THURKA.5 n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

La SCI THURKA.5 a été régulièrement assignée à l’adresse de son siège social où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

Décision du 15 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZVW

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 13/12/2022, 13/12/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 13/ 12/ 2023

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème trimestre 2022, quatre trimestres 2023, 1er , 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022, 2023

— une lettre de mise en demeure du 30/ 07/ 2023, une sommation de payer du 26/12/2023, et relances

— un décompte des sommes dues entre le 01/04/2022 et le 02/ 04/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 01/04/2022 et le 02/ 04/ 2024, il est dû la somme de 3481,97 euros, appel du 3ème trimestre 2024 et 3ème appel fonds travaux Alur inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de remise de dossier à huissier et de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 30/ 07/ 2023 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier. La relance postérieure n’est donc pas due.

Il est dû la sommation de payer du 26/12/2023 et les frais d’hypothèque.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 313.77 euros.

La SCI THURKA.5 sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] , représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET la somme de 3481,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26/12/2023 sur la somme de 2724.24 euros et de l’assignation pour le surplus, pour les charges dues entre le 01/04/2022 et le 02/ 04/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 et 3ème appel fonds travaux Alur inclus et la somme de 313.77 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres, tous les prélèvements réalisés étant revenus impayés; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI THURKA.5 sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] , représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET est recevable en son action

CONDAMNE la SCI THURKA.5 à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET la somme de :

—  3481,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26/12/2023 sur la somme de 2724.24 euros et de l’assignation pour le surplus, pour les charges dues entre le 01/04/2022 et le 02/ 04/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 et 3ème appel fonds travaux Alur inclus

—  313.77 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE la SCI THURKA.5 à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] , représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET la somme de 200 euros de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCI THURKA.5 à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI THURKA.5 aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT