TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRI

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],

[Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [N] [I],

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2013, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la société RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 487,91 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4235,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [I] le 31 octobre 2023.

Par assignation du 7 février 2024, la société RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [I], ordonner le transport ou la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4815,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 25 avril 2024, a été finalement retenue, après des demandes de renvoi, à l’audience du 1er octobre 2024.

A l’audience, la société RIVP, représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 septembre 2024, s’élève désormais à 8282,67 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [I], assistée de son conseil, reconnait ne pas avoir repris le paiement du loyer et ne forme pas de demande de délai de paiement. Elle sollicite en revanche un délai de six mois pour libérer les lieux, exposant rencontrer des difficultés de santé et financière. Elle ajoute que le logement est insalubre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Toutefois en l’espèce le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois mois. Il a ainsi été tacitement reconduit le 31 juillet 2023 de sorte que, valant nouveau contrat de bail, il est soumis aux nouvelles dispositions ci-dessus énoncées.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 23 octobre 2023 et la somme de 4235,76 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de Mme [N] [I] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation dont elle a justifié (attestation de paiement CAF dont il ressort qu’elle perçoit le RSA), il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, Mme [N] [I] lui devait la somme de 8282,67 euros.

Mme [N] [I], qui a admis ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2013 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Mme [N] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 5 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [I] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 8282,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024,

CONDAMNE Mme [N] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 et celui de l’assignation du 7 février 2024,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

La Greffière, La Présidente