TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53610 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RH4

AS M N° : 13

Assignation du :

22 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 16 octobre 2024

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Commune LA VILLE DE [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Monsieur [N] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [D] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e François-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS – #K035

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 22 avril 2024, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement [Adresse 1] à [Localité 5] lot 30.

Dans cette assignation soutenue à l’audience, la Ville de [Localité 4] demande de :

A titre principal,

Condamner in solidum Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] (usufruitiers) et Monsieur [N] [E] (nu-propriétaire) à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 4] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] lot 30 sous astreinte de 270 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

Condamner Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] à verser à la Ville de [Localité 4] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner assigner Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 4] fait valoir que Monsieur [B] [C] a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l’appartement [Adresse 1] à [Localité 5] lot 30. La Ville de [Localité 4] expose que cet appartement n’est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu’il est à usage exclusif d’habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d’usage qui doit être sanctionné.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] demandent de :

A titre principal :

— DEBOUTER la Ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article L.324-2-1 du code du tourisme ainsi que de sa demande de condamnation sous astreinte,

A titre subsidiaire :

— REDUIRE le montant de l’amende eu égard à sa bonne foi,

— DEBOUTER la Ville de Paris de sa demande de condamnation à la somme de 5.000 euros au titre de l’article L.324-1-1 V du code du tourisme et condamner les époux [C] à une amende civile dont le montant ne saurait excéder 800 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal judiciaire de Paris devait retenir une amende civile.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la Ville de [Localité 4] à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article

700 du Code procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [C] contestent avoir enfreint les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Les parties défenderesses fait valoir qu’il y a une insuffisance de preuve quant à l’affectation du bien litigieux, que ce bien constitue sa résidence principale.

A titre subsidiaire et s’agissant du quantum de l’amende civile, elles invoquent sa bonne foi, leur ignorance de la législation applicable et l’état de santé de Madame [D] [E] qui les a amenés à quitter le logement sur cette période. Les consorts [E] contestent également le décompte financier effectué par la ville de [Localité 4].

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 4], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :

«  […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ".

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article L334-1-1 du code tourisme énonce : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »

En l’espèce, les consorts [E] sont propriétaires en indivision, de l’appartement [Adresse 1] à [Localité 6] (lot 30), ainsi qu’il résulte du relevé de propriété.

Il n’est pas contesté que ce logement fait l’objet de location vie le site Air Bnb pour une durée supérieure à 120 jours sur les années 2018 à 2022.

Monsieur [N] [E] soutient que ce dépassement des 120 jours est justifié par la situation médicale de Madame [D] [E], victime d’une maladie dégénérative telle qu’établi par un certificat médical du 29 juillet 2024 du Docteur [O], demeurant dans la ville de [Localité 7].

Si, comme le soutient les défendeurs, l’exception prévue au titre des raisons de santé peut effectivement concerner un proche de celui qui revendique la qualité de résident principal, il reste que celui qui invoque cette exception doit démontrer de façon circonstanciée la ou les périodes où il a dû s’absenter de son domicile pour ce motif.

En l’espèce, il ressort des relevées Airbnb non contesté par les défendeurs que la période de dépassement des 120 jours s’étalent sur cinq années avec un nombre de nuitée qui dépasse, sauf pour l’année 2020, très largement le nombre de 120 nuitées. Ainsi au regard du nombre très élevé de nuitée au-delà de la limité fixée par la loi, du fait que ce dépassement s’est étalé sur cinq années, qu’aucune pièce produite par les défendeurs ne permettent de déterminer précisément les périodes où celui a dû quitter son domicile pour ces raisons familiales et malgré une situation d’aidant de Monsieur [E] à l’égard de Madame [D] [E] et de Monsieur [M] [E], que cette juridiction n’entend pas contester, les défendeurs n’entrent pas dans les cas d’exception prévue par l’article L334-1-1.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, il ressort des éléments de la fiche cadastrale correspondant au bien immobilier que celui-ci est situé [Adresse 1].

La fiche H2 produite contient suffisamment d’indications à savoir les bâtiments, étage, porte qui permettent d’identifier sans aucun doute l’appartement appartement aux consorts [E]. Le fait qu’une discordance existe quant au nombre de mètre carré présente sur la fiche H2 du 14 décembre 1970 et celle en date du 22 novembre 2001est sans incidence.

Par ailleurs cette même fiche H2 préciser que cet appartement était occupé à titre d’habitation dès l’année 1948 soit antérieurement au 1er janvier 1970.

Il en résulte de tout ce qui précède que l’affectation du local à un usage d’habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l’espèce, les consorts [E] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont ils sont les propriétaires indivis.

Il ressort du constat de location meublée touristique du 19 janvier 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 4], que le bien litigieux a été proposé en locations de courtes durées via des annonces consultables à l’adresse https://www.airbnb.fr/rooms/827463

La plates-forme Airbnb a communiqué des relevés qui mentionnent la location de 307 nuitées en 2018, 267 nuitées en 2019, 131 nuitées en 2020, 308 nuitées en 2021 et 313 nuitées en 2022.

Il en résulte qu’au cas présent, les consorts [E] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation situé [Adresse 1] (lot 30) de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende :

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 4] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le constat de location meublée touristique établit que les consorts [E] ont mis en location le lot litigieux sur une plate-forme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires jusqu’au courant de l’année 2022.

Il résulte de la consultation de cette annonce que le bien est loué en moyenne selon les périodes entre 150 et 170 € la nuit.

La Ville de [Localité 4] estime le montant des revenus perçus via la plate-forme Airbnb à un total de 216 138 €.

Les défendeurs qui contestent les chiffres de la Ville de [Localité 4] estiment quant à eu le prix moyen à la nuitée à 67 € sans fournir aucun justificatif de telle sorte que cette estimation sera purement et simplement écartée.

Il ne fait aucun doute que sur la même période, une location licite aurait généré un revenu bien moindre.

Il est précisé que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 54 000 euros.

Les consorts [E] et surtout Monsieur [N] [E] exposent avoir coopéré avec les services de la Ville de [Localité 4] et avoir effectué les locations en toute bonne foi, faisant prévaloir qu’il a dû quitter [Localité 4] pour les raisons familiales précités, qu’il est actuellement au RSA exerçant l’activité d’apiculteur en province et de maraîcher sur [Localité 4] notamment.

Ainsi en prenant en compte l’ensemble de ces éléments et notamment la durée relativement longue de location et le nombre importants de nuitées loué via le site AirBnb mais aussi la situation d’aidant de Monsieur [N] [E] et le fait qu’il ait participé de bonne foi à l’enquête mené par la Mairie et mis fin rapidement à l’annonce de location , il convient de fixer l’amende civile à la somme de 15.000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux :

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Les consorts [E] ne soutiennent aucunement dans leurs écritures que ce bien est revenue à usage d’habitation.

Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision aux consorts [E], ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 4], les consorts [E] supporteront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 4] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne in solidum Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] à payer une amende civile de quinze mille euros (15.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 4] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 6] (lot 30), appartenant à Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E], sous astreinte provisoire de deux cents euros (200 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente décision à Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E], pour une durée maximale de douze (12) mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la Ville de [Localité 4] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [E], Madame [D] [E] et Monsieur [N] [E] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 16 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU