TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] 2 Copies exécutoires

— Me [Localité 8]

— M^e SPIELREIN

délivrées le :

+ 1 copie

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 22/02350

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7PA

N° MINUTE :

Assignation des :

27 Janvier 2022

18 Février 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 10 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [V] [X], de nationalité française, née à [Localité 11] le 15 mai 1951, demeurant au [Adresse 3] à [Localité 7], retraitée,

représentée par Maître Sébastien FLEURY de la STEERING LEGAL AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0207

DEFENDEURS

Monsieur [F] [N], né le 30 novembre 1956 à [Localité 6], retraité, demeurant [Adresse 5],

La société MGA FINANCE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 390 912 509, dont le siège social est situé au [Adresse 1], représentée par son gérant,

La COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDOME, SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 423 764 505 et dont le siège social est situé au [Adresse 2], représentée par son gérant,

Décision du 10 Décembre 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/02350 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7PA

La société IMMOBILIERE DRENNE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 438 965 907, dont le siège social est situé au [Adresse 4], représentée par son gérant,

représentés ensemble par Maître Caroline SPIELREIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1088 et par Maître Manel MALKI BREGANI, avocat plaidant, avocat au barreau de NICE

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

assisté de Madame Tiana ALAIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 4 novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 10 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

En 2003, Madame [V] [X], demeurant à [Localité 6], a été mise en relation avec Monsieur [F] [N] exploitant une activité de conseil en patrimoine sous couvert d’une société MGA FINANCE.

Monsieur [F] [N] a proposé à Madame [X] de faire des opérations de défiscalisation en investissant dans l’immobilier dans le cadre de la loi “ Malraux”, et c’est dans ces conditions qu’elle a fait l’acquisition d’un premier bien immobilier à [Localité 9] en février 2005, par l’intermédiaire de la société MGA FINANCE.

Cet appartement d’une surface de 72,75 m², a été vendu par la société IMMOBILIERE DRENNE également dirigée par Monsieur [N], au prix de 88.173,00 euros auquel s’ajoute des travaux pour un montant de 132.260 euros, soit un coût total de l’opération à 241.191 euros.

Madame [X] a également acquis deux lots de copropriété dans un immeuble sis à [Localité 12] soit un T2 de 64,70 au prix de 75.338,00 euros et un T1 de 24,79 m² au prix de 1.000 euros en vue de leur réunion pour constituer un seul appartement T4.

Pour le bien d'[Localité 12], Madame [X] a déboursé la somme totale de 283.835 euros payés à la société IMMOBILIERE VENDOME, cette opération étant financée par trois crédits bancaires indexés en francs suisses contractés auprès de la BANQUE POPULAIRE.

Constatant que le prix de revente des biens acquis était très inférieur à ce qu’elle en attendait, Madame [X] a saisi, en avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier afin d’expertise pour déterminer la valeur des immeubles.

Par ordonnance du 7 juillet 2016, le Juge des référés a fait droit à cette demande et cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel de [Localité 10] le 30 mars 2017.

Les experts commis ont déposé leur rapport les 14 septembre 2017 et 19 octobre 2017.

Considérant que les opérations immobilières conseillées par la société MGA FINANCE et les deux vendeurs, les sociétés LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME et l’IMMOBILIERE DRENNE (toutes dirigées par Monsieur [F] [N]) n’étaient pas conformes à ses intérêts, par exploits des 27 janvier et 18 février 2022, Madame [X] a fait assigner Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA FINANCE, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDOME et IMMOBILIERE DRENNE devant le tribunal judiciaire de Paris en demandant à ce dernier, au visa des articles 1382 et 1383 anciens du code civil de les condamner solidairement et in solidum à lui payer :

— la somme de 233.862 euros à titre de dommages et intérêts pour la première opération immobilière ;

— la somme de 202.987 euros à titre de dommages et intérêts pour la seconde opération immobilière :

— la somme 50.000 euros en réparation du préjudice financier résultant de la perte des loyers ;

— la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de leur comportement fautif ;

— la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA, LA COMPAGNIEIMMOBILIERE VENDÔME, et l’IMMOBILIERE DRENNE demandent au juge de la mise en état de :

— Constater l’acquisition de la prescription ;

En conséquence,

— Déclarer irrecevables toutes les demandes, fins et prétentions de Madame [X] ;

— La condamner à leur régler la somme de 5.000 euros chacun ;

— La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline Spielrein.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs au principal et demandeurs à l’incident exposent les moyens suivants :

Ils rappellent que l’article L.110-4 du code de commerce, dans sa version applicable au litige dispose que les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Ils ajoutent que la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription a modifié le délai de prescription de droit commun pour le porter à cinq ans, et que le deuxième alinéa de l’article 2222 du code civil dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Ils font valoir que les différents manquements qui leur sont reprochés seraient des manquements à des obligations précontractuelles, que les dommages évoqués par Madame [X] ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance et que cette chance aurait donc nécessairement été perdue à la date d’acquisition des biens immobiliers.

Ils affirment que dès la conclusion des investissements, Madame [X] était en mesure de connaître, au sens de l’article 2224 du code civil, le prix des biens acquis, le montant des loyers correspondants ou encore le fait que le cours du franc suisse par rapport à l’euro pouvait évoluer.

Ils font observer que Madame [X] était assistée de son expert-comptable qui a validé les projets de défiscalisation préalablement à leur réalisation.

Ils expliquent que le premier bien a été acquis le 9 février 2005, et le second le 21 mars 2007, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi portant réforme de la prescription mais que par l’effet de la dite loi la prescription de dix ans a été ramenée à cinq ans, le délai ayant commencé à courir le 18 juin 2008 pour s’achever le 18 juin 2013.

Ils soutiennent que, conformément à l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé dont se prévaut Madame [X] pour soutenir que son action n’est pas prescrite, n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée, de sorte qu’elle ne peut s’imposer au juge du fond.

Ils relèvent que Madame [X] a elle-même déclaré aux services de police que dès 2009 elle avait compris qu’elle avait signé quelque chose qu’elle n’aurait pas dû en précisant qu’elle avait compris en constatant qu’elle ne touchait pas les loyers.

Il s’ensuit, selon eux, que la première assignation en référé n’ayant été signifiée que le 2 mars 2016, l’action est prescrite.

Madame [V] [X] s’oppose à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, elle demande au juge de la mise en état de :

— Constater l’absence d’acquisition de la prescription ;

— Débouter les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, l’IMMOBILIERE DRENNE et Monsieur [F] [N] de leur fin de non- recevoir;

— Déclarer recevables toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, l’IMMOBILIERE DRENNE et Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, l’IMMOBILIERE DRENNE et Monsieur [F] [N] aux entiers dépens de l’incident.

A l’appui, Madame [X] fait valoir les moyens suivants :

Elle considère que le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité au titre d’un manquement au devoir de mise en garde ne se situe pas à la conclusion du contrat mais uniquement au jour où le cocontractant a été en mesure d’appréhender l’existence et les conséquences éventuelles dudit manquement.

Elle rappelle que l’article 2224 du code civil applicable au présent cas d’espèce prévoit expressément que “ les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.” , et qu’en l’espèce, elle n’a pu connaître le prix des biens acquis et les manquements des défendeurs à leurs obligations de conseil et de mise en garde qu’au moment du dépôt des rapports d’expertises judiciaires ordonnées en référé.

Elle renvoie sur cette question à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] qui, saisie de l’appel de l’ordonnance de référé a statué sur la question de la prescription qui avait déjà été soulevée devant le juge des référés, la cour ayant expressément jugé que la prescription n’était pas acquise.

Elle soutient que la connaissance définitive de son préjudice réel découle de la vente de l’appartement d'[Localité 12] intervenue en 2021 avec une moins-value de 225.252 euros et de celle de l’appartement de [Localité 9], vendu le 18 septembre 2018 avec une moins-value de 194.187 euros.

Elle relève que les experts judiciaires ont déposé leurs rapports d’expertises les 14 septembre et 19 octobre 2017 et que par conséquent, elle pouvait agir jusqu’au 14 septembre et 19 octobre 2022, ce qui a bien été le cas, les défendeurs ayant été assignés dès février 2022.

Elle développe ensuite des considérations de fond sur la responsabilité des défendeurs sans lien avec la fin de non-recevoir dont est saisi le juge de la mise en état.

L’incident, renvoyé à trois reprises à la demande des parties a finalement a été plaidé à l’audience du 4 novembre 2024, et à l’issue des débats, les parties ont été informées de ce que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Compte tenu de la date des ventes litigieuses et des dispositions de la loi du 17 juin 2008 portant reforme de la prescription en matière civile, les parties s’accordent sur le fait que la prescription applicable est la prescription quinquennale de droit commun dont le point de départ se situe au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

C’est à la partie qui invoque la prescription qu’il appartient de démontrer le point de départ du délai qu’elle invoque, c’est à dire en l’espèce la date à laquelle la demanderesse a connu ou auraient du connaître les faits lui permettant d’exercer son action en responsabilité.

En matière de responsabilité contractuelle, notamment pour défaut d’information ou de conseil, le délai de prescription ne court qu’à compter du jour où le cocontractant a eu en sa possession l’ensemble des informations qui lui auraient permis de se décider en connaissance de cause quant à l’économie générale du contrat et aux risques encourus, étant précisé que s’il s’avère que les informations fournies ou les conseils prodigués se sont révélés insuffisants, inappropriés ou trompeurs, le point de départ du délai est repoussé à la date de la révélation du dommage en résultant.

C’est d’ailleurs ce que, dans cette même affaire, la cour d’appel de [Localité 10] a jugé le 30 mars 2017 en considérant qu’en pareille matière la prescription ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime.

Sur ce point, les demandeurs à l’incident fondent leur démonstration sur les déclarations faites par Madame [X] devant les services de police le 14 février 2020.

En effet Madame [X] a déclaré :

“J’ai compris que j’avais signé quelque chose que je n’aurais pas dû, dès 2009 j’ai compris en voyant que je ne touchais pas de loyers. [Localité 12] était resté sans locataire pendant des fois six mois, et [Localité 9] parfois trois mois.”

Or, en réalité, il résulte de ces déclarations qu’en 2009 Madame [X] avait déjà pu constater que le taux d’occupation de ses appartements ne correspondait pas à ce qu’elle espérait, mais rien dans ses déclarations ne peut permettre d’affirmer qu’elle connaissait déjà la question du risque de moins value étant sur ce point observé que les brochures remise avant les opérations litigieuses insistaient tout spécialement sur les points suivants :

— des évaluations et estimation de rentabilité et de plus-value faite sur des bases prudentes (0,5 % par an) ;

— des estimations de loyers dans le prix du marché ;

— des atouts basés sur le maintien du potentiel de plus-value, une facilité de revente sous forme d’appartements traditionnels, une bonne rentabilité du projet.

Il n’est donc pas établi que les informations nécessaires pour permettre à Madame [X] de rechercher la responsabilité des différents intervenants à l’opération de défiscalisation qui lui a été conseillée aient été portées à sa connaissance avant le dépôt des rapports d’expertise des 14 septembre et 19 octobre 2017.

Il s’ensuit que le tribunal ayant été saisi par actes des 27 janvier et 18 février 2022, la prescription n’est pas acquise.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur l’article 700 et les dépens

Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, et l’IMMOBILIERE DRENNE qui succombent seront tenus aux dépens de l’incident.

Par ailleurs, aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Madame [X] la totalité des frais non compris dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, et l’IMMOBILIERE DRENNE seront condamnés à lui verser la somme de 2.000 euros par application de 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à dispositions du public au greffe, et en premier ressort ;

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, et l’IMMOBILIERE DRENNE ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, et l’IMMOBILIERE DRENNE à payer à Madame [V] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 3 mars 2025 à 9h40 pour conclusions au fond des défendeurs ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] et les sociétés MGA, LA COMPAGNIE IMMOBILIERE VENDÔME, et l’IMMOBILIERE DRENNE aux dépens de l’incident.

FAIT et rendue à [Localité 13] le 10 décembre 2024.

Le greffier Le juge de la mise en état