TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03755 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QXP

N° MINUTE : 9/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 août 2024

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de [Localité 4], [Adresse 2], Toque E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 août 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03755 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QXP

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 25/03/2003, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [U] [N] un appartement (type 1) situé [Adresse 3] à [Localité 5] (escalier 46, 15ème étage, porte 1069) moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 384,05 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 09/08/2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’impayés à hauteur de 3228,81 €.

Par acte du 26/02/2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [U] [N] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 10/10/2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le paiement de la somme provisionnelle de 7794,31 € au titre des loyers et charges impayés au 27/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 09/08/2022 ;

— le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux.

Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 390 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 19/03/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie.

Régulièrement cité, Monsieur [U] [N] a comparu. Il n’a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 200 € en plus du loyer courant.

Il a évoqué des problèmes de famille, le blocage de ses revenus par un ATD et des problèmes de santé. Il a précisé qu’une demande d’aide FSL avait été faite et qu’il pourrait toucher la totalité de son salaire à partir juillet 2024.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à 7890,87 € au titre des loyers et charges impayés, avril 2024 compris. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATIONS

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l’instance :

— le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;

— un commandement de payer en date du 09/08/2022, faisant référence à cette clause résolutoire ;

— un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 29/05/2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu’applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l’espèce d’une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l’acte, d’autre part que le locataire ne s’en est pas acquitté totalement à la date du 09/10/2022.

Si en conséquence, au 10/10/2022, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [U] [N] doit être suivie d’effets, en application de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d’abord Monsieur [U] [N] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH a accepté l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, le bail est ancien et Monsieur [N] va retrouver très prochainement des conditions financières favorables.

L’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :

— Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil.

— Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l’une des parties le demande.

— Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.

— En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l’accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l’exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.

Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d’une créance, hors frais, de 7890,87 €, arrêtée au 29/05/2024, somme non contestée (La dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer d’avril 2024, devenu exigible à terme échu, le 01/05/2024).

La proposition de Monsieur [U] [N] de s’acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 200 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.

Sur l’indemnité d’occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement

Le locataire, s’il ne s’acquitte pas des sommes dont il sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d’indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

Constate l’acquisition au 10/10/2022 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 25/03/2003 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Monsieur [U] [N], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (escalier 46, 15ème étage, porte 1069).

Condamne Monsieur [U] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 7890,87 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 29/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09/08/2022 sur 3228,81 € et à compter de ce jour sur le surplus.

Accorde à Monsieur [U] [N] des délais de paiement et l’autorise à s’acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 200 € et en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d’exigibilité du loyer, la première le 05/11/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.

Suspend l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Monsieur [U] [N] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :

1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;

2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;

3/à défaut par Monsieur [U] [N] d’avoir libéré le logement deux mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

4/Monsieur [U] [N] sera condamné au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d’indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Condamne Monsieur [U] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Monsieur [U] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier Le Président