TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00975 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32YU

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juin 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [K],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 juin 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00975 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32YU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2015 prenant effet le 1er septembre 2015, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [Y] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 806,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [Y] [K] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme principale de 1 944,63 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régie par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [Y] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 5 929,99 euros arrêté au 24 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges,

— condamner Madame [Y] [K] à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 mars 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8 710,36 euros selon décompte arrêté au 13 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire en dépit de l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Madame [Y] [K] comparante en personne a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant outre la somme de 139 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Elle expose être âgée de 82 ans, percevoir une retraite de l’ordre de 1 200 euros par mois ainsi qu’une prestation compensatoire mensuelle de 1 150 euros, que son ex époux a cessé de régler pendant plusieurs mois et avoir dépensé de l’argent au profit de voyants et médiums. Elle estime ne pas avoir besoin d’aide et déclare remettre à son bailleur un chèque de banque qu’elle présente à l’audience d’un montant de 4 000 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 27 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT -OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 14 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 août 2023, pour la somme en principal de 1 944,63 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu’au terme du bail le 31 août 2024 (aucune somme n’ayant été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [Y] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y] [K] est redevable de la somme de 8 990,79 euros à la date du 13 mars 2024, terme de février 2024 inclus, dont 280,43 euros de frais de procédure (153,29 euros le 16 septembre 2023 +127,14 euros le 16 janvier 2024).

Pour la somme en principal, Madame [Y] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 8 710,36 euros (8 990,79 euros – 280,43 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 944,63 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [Y] [K] sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de mars 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme mensuelle de 988,43 euros provision sur charges incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [Y] [K] a cessé tout règlement depuis septembre 2023. Cependant, PARIS HABITAT-OPH a expressément renoncé à la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et a donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire. Dès lors, Madame [Y] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [Y] [K] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de PARIS HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2015 entre PARIS HABITAT-OPH et Madame [Y] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 octobre 2023,

CONDAMNONS Madame [Y] [K] à verser à PARIS HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 8 710,36 euros (décompte arrêté au 13 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 944,63 euros à compter du 18 août 2023,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [Y] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 139 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [Y] [K] soit condamnée à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [Y] [K] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [Y] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.