TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 33] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BELLAICHE, M^e GUEDJ,

Me [Localité 34] DE LACLAUSE,

M^e MARINO ANDRONIK

et M^e FRERING

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e PERREAU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/07102

N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

N° MINUTE :

Assignation du :

18 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 15 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [D] [H]

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par Maître Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0293

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA [Localité 33] RIVE GAUCHE

[Adresse 2]

[Localité 23]

Compagnie d’Assurances GROUPAMA GRAND EST, Caisse Régionale du Groupe GROUPAMA

[Adresse 3]

[Adresse 30]

[Localité 21]

représentés par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire ##C2433

S.A.S. C2C BAT

[Adresse 14]

[Localité 27]

Société QBE EUROPE SA/NV

[Adresse 4]

[Adresse 32]

[Localité 26]

représentées par Maître Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0130

Société AREAS DOMMAGES

[Adresse 20]

[Localité 22]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

S.A.R.L. KK TRESS AFRO AMERICAINE

[Adresse 16]

[Localité 24]

représentée par Maître Caroline GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0475

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 31]

[Localité 25]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline [Localité 28], juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 septembre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 19], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est assuré auprès de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Grand Est (ci-après la société Groupama Grand Est).

Mme [D] [H] est propriétaire dans cet immeuble d’un local commercial, assuré auprès de la société Areas Dommages, donné en location à la SARL KK Tress Afro Américaine.

La SARL KK Tress Afro Américaine est assurée auprès de la SA Allianz IARD.

La SAS C2C BAT, assurée auprès de la SA QBE Europe SA/NV, est intervenue le 30 mai 2019, selon devis du 18 février 2019, validé par le syndic de l’immeuble, pour le remplacement d’une canalisation en fonte située dans le sous-sol du local commercial de la SARL KK Tress Afro Américaine. A 15h39, l’exploitante du local commercial a appelé les secours en raison d’un dégagement de fumées. Les flammes et les gaz chauds ont envahi le local commercial et sa mezzanine. Les fumées se sont propagées dans la cage d’escalier B desservant les étages de logements, sans néanmoins faire de blessés.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SAS C2C BAT, la SA QBE Europe SA/NV, la SARL KK Tress Afro Américaine, la SA Allianz IARD, Mme [D] [H] et la société Areas Dommages devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir de déterminer les causes et les conséquences des désordres.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2019, M. [N] [U] [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

M. [G] [V] a déposé son rapport le 13 décembre 2020.

Par actes d’huissier en date des 18, 19 et 20 mai 2021, Mme [D] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, la société Groupama Grand Est, la SAS C2C BAT, la SA QBE EUROPE SA/NV, la SARL KK Tress Afro Américaine, la SA Allianz IARD et la société Areas Dommages devant la présente juridiction aux fins notamment d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2023, Mme [D] [H] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240, 1242, 1733 du code civil,

Vu l’ancien article 9 et l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

Vu l’article L 124.3 du code des assurances,

Vu la police d’assurance n°P520248 de la société AREAS et la police d’assurance n°40590126 A-93 de la société GROUPAMA GRAND EST,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V],

• Déclarer responsables la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD de l’incendie survenu dans le local de Madame [H] et des désordres subséquents ;

• Déclarer mobilisable la garantie souscrite au titre de la police d’assurance propriétaire non occupant (P520248) auprès de la société AREAS DOMMAGES ;

• Déclarer mobilisable la garantie souscrite au titre de la police d’assurance multirisques immeuble (P40590126 A-938) de la société GROUPAMA GRAND EST ;

En conséquence :

• Condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualités d’assureurs, à régler à Madame [H] la somme de 70.312,16 euros HT au titre des travaux de reprise, outre la TVA au taux en vigueur au jour de la décision à intervenir (sauf à parfaire) ;

• Ordonner que cette somme soit réévaluée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 20 octobre 2020 jusqu’à la date du jugement ;

• Condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualité d’assureurs, à régler à Madame [H] la somme de 8437,45 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre permettant la conduite des travaux (sauf à parfaire) ;

• Ordonner que cette somme soit réévaluée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 20 octobre 2020 jusqu’à la date du jugement ;

• Condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualité d’assureurs, à régler à Madame [H] la somme de 3668,62 euros au titre des frais exposés du fait du squatte de son local commercial (sauf à parfaire) ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

• Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à effectuer les travaux de réfection affectant les parties communes situées dans le local de Madame [H] pour lesquels il a été indemnisé, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir;

• Condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualité d’assureurs, à régler à Madame [H] la somme de 70.912,34 euros au titre de sa perte financière arrêtée au 1 er juillet 2023 (sauf à parfaire);

• Fixer à la somme mensuelle de 1433,40 euros, (sauf à parfaire) l’indemnité due à Madame [H] au titre de sa perte financière pour la période postérieure au 1 er juillet 2023 jusqu’à la signature du procès-verbal de réception des travaux de remise en état du local de Madame [H] et condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualité d’assureurs, à régler à Madame [H] ladite indemnité mensuelle pour la période postérieure au 1 er juillet 2023 jusqu’à la signature du procès-verbal de réception des travaux de remise en état du local de Madame [H] ;

• Condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualité d’assureurs, à régler à Madame [H] la somme 5000 euros au titre du préjudice moral subi, (sauf à parfaire) ;

• Débouter les parties de l’ensemble des demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [H] ;

• Condamner in solidum la société C.2.C BAT et son assureur, la société QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et son assureur la Compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, la société KK TRESS AFRO AMERICAINE et son assureur la société ALLIANZ IARD, les sociétés AREAS DOMMAGES et GROUPAMA GRAND EST, ès-qualité d’assureurs, à payer à Madame [H] la somme 8000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de procédure. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et son assureur la société Groupama Grand Est demandent au tribunal de :

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

« Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L124-1 et suivants du Code des assurances,

Vu les dispositions de l’article l’Article L121-12 du Code des assurances,

Vu le rapport de l’Expert [N] [U] [V], en date du 13.12.2020,

Vu les pièces visées en fin d’acte,

— HOMOLOGUER le rapport de l’Expert judiciaire en ce qu’il établit la responsabilité pleine et entière de la Société C2 CBAT dans la survenance du sinistre incendie en date du 30 mai 2019;

— CONDAMNER in solidum C2CBAT et son assureur QBE EUROPE SA/NV en réparation des préjudices occasionnés par ce sinistre ;

ET TOUT PARTICULIEREMENT :

SUR LE PREJUDICE DE GROUPAMA GRAND EST – subrogé dans les droits du SDC du [Adresse 6] :

— CONDAMNER in solidum C2CBAT et son assureur QBE EUROPE SA/NV en paiement d’une somme de 27.687,96 € au titre des préjudices subis par le SDC du [Adresse 6], au bénéfice de GROUPAMA GRAND EST, assureur subrogé ;

SUR LE PREJUDICE DE MADAME [H] :

— DEBOUTER Madame [H] de sa demande de condamnation « in solidum » ;

— DEBOUTER Madame [H] de ses demandes formées contre le SDC du [Adresse 6] et GROUPAMA GRAND EST ;

— DEBOUTER Madame [H] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

SI LE TRIBUNAL ENTENDAIT TOUTEFOIS ENTRER EN VOIE DE CONDAMNATION VIS-A-VIS DU SDC ET DE GROUPAMA GRAND EST :

— HOMOLOGUER le rapport de l’Expert judiciaire en son évaluation des préjudices subis par Madame [H] ;

— FAIRE APPLICATION DES LIMITES DE GARANTIE de la police ASSURIMO en ce qui concerne l’indemnisation de la perte locative ;

— CONDAMNER in solidum C2CBAT et QBE à relever et garantir le SDC du [Adresse 6] et GROUPAMA GRAND EST de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— DEBOUTER les Parties de leurs demandes formées contre le SDC du [Adresse 6] et GROUPAMA GRAND EST ;

— CONDAMNER in solidum C2CBAT et son assureur QBE EUROPE SA/NV à relever et garantir le SDC du [Adresse 6] et son assureur GROUPAMA GRAND EST de toute condamnation que le Tribunal pourrait mettre à leur charge ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

— CONDAMNER la ou les Parties qui succombent, au besoin in solidum, en paiement d’une somme de 5.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la ou les Parties qui succombent, au besoin in solidum, à la prise en charge des frais d’expertise à hauteur de 13.500€, au bénéfice de GROUPAMA GRAND EST qui a réglé ces frais ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 juin 2022, la SARL KK TRESS Afro Américaine demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1733 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L121-12 du Code des assurances,

Vu le rapport de l’Expert [N] [U] [V], en date du 13.12.2020,

— HOMOLOGUER le rapport de l’Expert judiciaire en ce qu’il établit la responsabilité pleine et entière de la Société C2CBAT dans la survenance du sinistre incendie en date du 30 mai 2019;

— CONDAMNER C2CBAT en réparation des préjudices subis par les victimes de cet incendie, au premier rang desquelles, la Société KK TRESS ;

— CONDAMNER in solidum la société C2 BAT, son assureur QBE EUROPE SA/NV et ALLIANZ IARD à régler à la société KK TRESS la somme de 126 631 euros au titre de son préjudice matériel ;

— CONDAMNER in solidum la société C2 BAT, son assureur QBE EUROPE SA/NV et ALLIANZ IARD à régler à la société KK TRESS la somme de 36 000 euros en réparation de préjudice financier lié à la perte d’exploitation arrêté au 30 mai 2022 (sauf à parfaire°) ;

— DEBOUTER Madame [X] [H] de ses demandes à l’encontre de la société KK TRESS;

— CONDAMNER in solidum C2CBAT, QBE EUROPE SA/NV, ALLIANZ IARD et Madame [H] en paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance de référé. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2023, la SAS C2C BAT et la SA QBE EUROPE SA/NV demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L124-1 et suivants du Code des assurances,

Vu les dispositions de l’article L121-12 du Code des assurances,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 13.12.2020,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

— HOMOLOGUER le rapport de l’Expert judiciaire en son évaluation des préjudices subis par Madame [H] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;

— LIMITER le préjudice de Madame [H] à hauteur de 64.404,97 € ;

— LIMITER le préjudice de la société GROUPAMA, subrogée dans les droits et actions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] à hauteur de 23.900 € ;

— DEBOUTER Madame [H], la société GROUPAMA et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de toute autre demande ;

— LIMITER le préjudice matériel de la société KK TRESS à la somme de 22.992,60 € ;

— DEBOUTER la société KK TRESS de sa demande au titre du préjudice immatériel ;

En tout état de cause,

— DIRE que la garantie de la Compagnie QBE ne sera mobilisable que dans les strictes limites des dispositions de la police d’assurance souscrite auprès d’elle par la société C2C ;

— REJETER la demande d’exécution provisoire. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, la société Areas dommages, assureur de Mme [D] [H], demande au tribunal de :

« – Débouter Madame [H] des demandes formées à l’encontre d’AREAS DOMMAGES,

A titre subsidiaire,

— Fixer l’indemnisation des travaux de reprise des parties privatives du local de Madame [H] à une somme de 37 371,37 € ;

— Débouter Madame [H] de sa demande relative aux honoraires de maîtrise d’œuvre;

— Fixer l’indemnisation de la perte de loyers de Madame [H] à une somme de 15 016,80 € ;

— Débouter Madame [H] de ses réclamations relatives au préjudice moral et aux frais liés au squat ;

— Condamner in solidum KK TRESS AFRO AMERICAINE, ALLIANZ IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], GROUPAMA GRAND EST, C2CBAT et QBE EUROPE à relever et garantir AREAS DOMMAGES de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à payer à AREAS DOMMAGES une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

— Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, la SA Allianz IARD, assureur de la SARL KK Tress Afro Américaine demande au tribunal de :

« Vu l’article 1733 du code civil,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu l’article 1242-5 du code civil,

Vu les articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le contrat souscrit auprès de la société ALLIANZ IARD,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article L 113-9 du code des assurances,

A titre principal,

— Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

A titre très subsidiaire,

— Fixer l’indemnisation due à Madame [D] [H] à la somme de 37.371,37 € ;

— Débouter Madame [D] [H] de ses demandes relatives à l’indemnisation d’une perte locative, d’un préjudice moral et de frais liés à un squat ;

— Débouter Madame [H] de sa demande de prise en charge des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

— Débouter la société KK TRESS AFRO AMERICAINE de sa demande relative à l’indemnisation d’une perte d’exploitation ;

— Fixer l’indemnisation due à la société KK TRESS AFRO AMERICAINE par la société ALLIANZ IARD au titre de son préjudice matériel à la somme de 6.926,40 € ;

— Condamner in solidum la société C2CBAT, la société QBE EUROPE SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et GROUPAMA GRAND EST à garantir la société ALLIANZ IARD de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre et ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens dont les frais d’expertise judiciaire;

En tout état de cause,

— Condamner la société C2CBAT, la société QBE EUROPE SA/NV, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], GROUPAMA GRAND EST ou toutes autres parties succombant à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

— Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 12 septembre 2024 a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les désordres

— Sur la cause des désordres

Le bâtiment abritant le local commercial de la SARL KK Tress Afro Américaine est une copropriété comprenant des logements du rez-de-chaussée au niveau R + 8. Le local commercial, siège du sinistre, se développe principalement au rez-de-chaussée sur une surface de 40 m2 environ. Il comprend une petite mezzanine en entresol de 15 m2 environ. Il dispose aussi d’une pièce au 1er sous-sol de l’immeuble de 25 m2 environ, accessible par un petit escalier interne.

Dans ce local sont exercées une activité de coiffure et de vente de produits en rapport avec la coiffure. La vente de vêtements y est aussi effectuée.

L’expert judiciaire, M. [G] [V], désigné par l’ordonnance de référé précitée, a déposé son rapport le 13 décembre 2020. Il explique que le syndic de l’immeuble a sollicité l’intervention de la SAS C2C BAT pour effectuer des travaux sur la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble située dans le local en sous-sol de la SARL KK Tress Afro Américaine.

L’expert indique que « L’origine et la cause de l’incendie survenu le 30 mai 2019 sont, sans doute possible, la conséquence des travaux de découpe réalisés par la société C2C BAT, dans la cave louée par la SARL KK Tress ». (sic)

Il expose que les investigations menées ont permis de déterminer sans équivoque que l’incendie a été causé par la découpe de la canalisation en fonte de l’immeuble, effectuée au moyen d’une disqueuse ; que cette découpe a entraîné des projections d’étincelles incandescentes sur les tissus stockés au sous-sol du local.

Il relève que la SAS C2C BAT n’avait pas jugé utile de procéder ou de faire procéder préalablement aux travaux de découpe au débarras de la zone ni de placer devant les éléments combustibles un écran de protection.

Il en conclut que : « cet incendie est la conséquence d’une sous-estimation des risques lors de travaux de découpage d’une canalisation en fonte dans un espace encombré de matières combustibles. » (sic)

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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En outre, il apparaît que la SAS C2C BAT a installé un extracteur puissant au pied de l’escalier du sous-sol pour évacuer les poussières ce qui a contribué, selon le rapport d’expertise, à activer la combustion.

Le tribunal relève que le rapport d’expertise a exclu définitivement l’origine électrique de l’incendie, avancée par la SAS C2C BAT, et confirme ainsi les conclusions des experts d’assurance, en l’espèce le rapport du cabinet Focalys et le rapport du cabinet Texa.

En effet l’expert mentionne que : « Nous avons trouvé les moteurs et mécanismes de trois machines à coudre ainsi que deux fers à repasser électriques. L’examen de leurs conducteurs électriques et de quelques éléments de connexion n’a pas permis de détecter des atteintes thermiques caractéristiques d’un feu d’origine électrique : pas de perlage, pas de traces d’arcs électriques et présence de gaines isolantes en quantité non négligeable » (…). « Nous avons trouvé la multiprise enfouie dans les gravats. Elle n’était pas branchée. Elle est quasiment intacte et ne présente pas d’altération. » (sic)

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’incendie a été causé par l’intervention de la SAS C2C BAT, missionnée par le syndic de l’immeuble, sur la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, lors du découpage de ladite canalisation au moyen d’une disqueuse.

— Sur les désordres constatés chez Mme [D] [H]

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève que :

— les parois verticales et le plancher haut du local en sous-sol sont très dégradés par la chaleur,

— une partie du plancher haut du sous-sol a été très affectée par la chaleur,

— les autres parois et la vitrine du rez-de-chaussée et de la mezzanine sont détruites ou dégradées par effet thermique,

— les aménagements intérieurs (cloisons, équipements liés au local), les revêtements et les installations techniques sont détruits ou endommagés et devront être totalement repris.

— Sur les désordres du syndicat des copropriétaires

S’agissant des dégâts dans les parties communes, l’expert indique que : « Des propagations de fumées et de gaz chauds ont eu lieu vers les parties communes : couloir du rez-de chaussée et la cage d’escalier du bâtiment B. Les fumées ont légèrement dégradé et sali ces volumes. Des fumées se sont aussi propagées par une trouée dans un mur en parpaing au sous-sol. Des reprises de maçonnerie, de plâtre et de peinture sont nécessaires. Lors de l’intervention des sapeurs-pompiers, des portes d’appartement et des vitres ont été forcées ou brisées pour des besoins de reconnaissance. Des eaux d’extinction ont envahi des locaux techniques (machinerie ascenseur et chaufferie). » (sic)

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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Sur les responsabilités

Mme [D] [H] et la SARL KK Tress Afro Américaine recherchent la responsabilité de la SAS C2C BAT sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, comme le relève à juste titre Mme [D] [H] et la SARL KK Tress Afro Américaine, la découpe sans précaution de la canalisation en fonte et l’installation d’un extracteur, de manière totalement inappropriée, constituent une faute de la part de la SAS C2C BAT, professionnel qui agissait dans sa sphère d’intervention. Cette faute est à l’origine des désordres subis par Mme [D] [H] et de la SARL KK Tress Afro Américaine.

Par conséquent, la responsabilité de la SAS C2C BAT est établie vis-à-vis de Mme [D] [H], étant relevé qu’elle ne la conteste pas.

Mme [D] [H] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 9, 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1242 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’expert judiciaire a conclu à l’entière responsabilité de la SAS C2C BAT et que celle-ci, ainsi que son assureur, l’ont reconnue ; que Mme [D] [H] n’apporte pas la preuve de la contribution du syndicat des copropriétaires dans la survenance de son dommage.

En application de l’article 9 de loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que les travaux litigieux ont été votés par l’assemblée générale du 28 mai 2019 et qu’ils ont été commandés par le syndicat des copropriétaires ès qualités de maître d’ouvrage et réalisés par la SAS C2C BAT. Ces travaux ont porté sur une partie commune, en l’occurrence une canalisation, située dans le lot de Mme [D] [H].

Compte tenu des désordres décrits ci-dessus et de l’impossibilité de poursuivre l’activité commerciale, ces travaux sont à l’origine d’un trouble de jouissance grave. Dès lors, les conditions d’application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies étant rappelé que la reconnaissance de la responsabilité de la SAS C2C BAT n’est pas exclusive de la reconnaissance de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Par conséquent, il convient de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des préjudices de Mme [D] [H].

Mme [D] [H] recherche la responsabilité de la SARL KK Tress Afro Américaine sur le fondement de l’article 1733 du code civil. Elle explique que l’incendie s’est déclaré dans le local donné à bail à la SARL KK Tress Afro Américaine et que celle-ci ne démontre pas que l’intervention de la SAS C2C BAT présentait les caractéristiques d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propre à la force majeure.

En application de l’article 1733 du code civil, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve « que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ».

En l’espèce, comme le mentionne à juste titre la SARL KK Tress Afro Américaine, l’incendie est la faute d’un tiers, la SAS C2C BAT, mandaté uniquement par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, la SARL KK Tress Afro Américaine est bien fondée à se prévaloir des dispositions de la force majeure prévue par l’article 1733 du code civil et il n’y a pas lieu de retenir sa responsabilité à l’égard de Mme [D] [H].

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SAS C2C BAT sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil au motif qu’elle a manqué à son obligation de sécurité dans la réalisation des travaux de découpe qui lui ont été confiés.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus, il y a bien inexécution du contrat engageant la responsabilité de la SAS C2C BAT en vertu de l’article 1231-1 du code civil au regard des fautes commises dans son exécution, étant relevé qu’elle ne la conteste pas.

Sur les préjudices

— Sur les préjudices de Mme [D] [H]

— sur les travaux de remise en état

Aux termes de ses dernières écritures, Mme [D] [H] évalue les travaux de reprise à la somme de 70 312,16 euros HT. Elle fonde sa demande sur le devis du 28 septembre 2020 de la société Faure qui prévoit une somme de 71 540, 82 euros HT, soit 83 293, 13 euros TTC, duquel elle déduit la somme de 1 228, 66 euros HT correspondant à des travaux relevant exclusivement des parties communes.

Elle affirme que contrairement à ce qu’indique l’expert, ce devis ne prévoit aucune installation ou équipement supplémentaire. Elle expose que le procès-verbal de chiffrage des dommages, en date du 16 juillet 2019, lui est inopposable dans la mesure où elle n’a jamais participé aux réunions visant à déterminer et évaluer le chiffrage retenu par les experts d’assurance et qu’elle n’a pas signé ce procès-verbal.

Mme [D] [H] expose que les honoraires de maîtrise d’oeuvre permettant la conduite des travaux doivent être évalués à 12 % du devis des travaux de reprise, soit la somme de 8 437, 45 euros HT.

La SAS C2C BAT, son assureur la SA QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Groupama Grand Est, la société Areas Dommages et la SA Allianz IARD demandent au tribunal de limiter les travaux de remise en état à la somme retenue par l’expert, soit 37 371, 37 euros.

Le tribunal relève que la SAS C2C BAT explique dans les motifs de ses conclusions que sa proposition d’indemnisation à hauteur de 67 404, 97 euros inclut une somme de 37 371, 37 euros au titre du coût des travaux de reprise et une somme de 30 033, 60 euros au titre de la perte de loyers.

Ils indiquent par ailleurs que le montant sollicité au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre n’a pas été chiffré contradictoirement, ni même évoqué au stade de l’expertise judiciaire ; qu’il n’est étayé par aucune pièce.

La société Areas Dommages ajoute que dans le dire adressé à l’expert judiciaire le 26 novembre 2020, Mme [D] [H] affirmait que les honoraires de maîtrise d’oeuvre représentaient 10 % du coût de travaux et non pas 12 % ; que l’expert n’a pas retenu les honoraires de maîtrise d’oeuvre, ce qui est normal s’agissant de simples travaux de seconde oeuvre. Elle ajoute que si Mme [D] [H] avait eu l’intention de confier la direction des travaux à un maître d’oeuvre, elle aurait fait établir un devis de maîtrise d’oeuvre pendant les opérations d’expertise judiciaire, ce qu’elle n’a pas fait.

Aux termes de son rapport, l’expert indique que le devis de la société Faure, sur lequel se base Mme [D] [H], décrit des travaux qui parfois reviennent à la copropriété. Il affirme par ailleurs que ces travaux ne prennent pas en compte la vétusté et que le devis prévoit des installations ou équipements supplémentaires. L’expert s’étonne des affirmations du conseil de Mme [D] [H] selon lesquelles, celle-ci n’aurait pas participé aux travaux d’estimation des dommages. Il mentionne que l’assureur du gestionnaire de la propriété de Mme [D] [H] a validé l’estimation de l’ensemble des dommages subis par celle-ci.

Le tribunal relève que Mme [D] [H] ne produit aux débats aucun élément postérieur au rapport d’expertise susceptible de remettre en cause ses conclusions.

Comme l’indique à juste titre l’expert, et les défendeurs, Mme [O], du cabinet [M], mandaté par la société Areas Dommages, assureur d’Oralia, gérant de la propriété de Mme [D] [H], a signé « un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages ». Ce procès-verbal prévoit l’indemnisation du préjudice matériel de Mme [D] [H] à hauteur de 44 955, 94 euros (soit 37 371, 37 euros après application d’un coefficent de vétusté) et mentionne que ce montant correspondant aux travaux suivants:

— installation de chantier,

— travaux de plâtrerie,

— remplacement de carrelage,

— travaux de plomberie,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

— travaux de peinture,

— remplacement menuiserie,

— travaux d’électricité,

— remplacement devanture,

— réparation rideau métallique,

— remplacement garde-corps,

— démolition diverses,

— exploitation des gravats.

Il est constant que si la réparation du dommage ne doit procurer aucun enrichissement à celui qui en est la victime, cette réparation ne peut davantage lui causer une perte et doit être intégrale, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer de coefficient de vétusté à la valeur de remplacement des biens endommagés par l’incendie.

Compte tenu des désordres, liés à l’incendie, décrits ci-dessus, les travaux décrits dans le procès-verbal sont de nature à assurer la remise en état sollicitée par Mme [D] [H].

Son préjudice matériel sera donc justement fixé à la somme de 44 955, 94 euros HT.

La demande relative aux frais de maîtrise d’oeuvre, n’est pas justifiée par les pièces produites, ni dans son principe ni dans son quantum, et l’indemnisation d’un tel poste ne figure pas dans l’expertise judiciaire. Par conséquent, il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

— sur les frais exposés au titre de l’occupation sans autorisation du local commercial

Mme [D] [H] fait valoir qu’elle est bien fondée à solliciter le remboursement des frais qu’elle s’est vue contrainte d’exposer, suite à l’occupation sans autorisation de son local commercial en février 2023 soit une somme de 3 668, 62 euros qui se décompose comme suit :

—  2409, 12 euros au titre de frais de gardiennage,

—  1259, 50 euros au titre de travaux de sécurisation.

La SAS C2C BAT et son assureur la SA QBE Europe SA/NV sollicitent le rejet de cette demande qui n’est étayée selon eux par aucun élément. Elles affirment que l’occupation alléguée n’est pas établie et qu’à la supposer réelle, Mme [D] [H] n’apporte pas la preuve du lien entre le sinistre et cette occupation. Elles exposent que cette occupation ne pourrait être la conséquence que :

— de l’absence d’indemnisation de Mme [D] [H] par ses assureurs à la suite du sinistre (qui aurait permis la réalisation des travaux de reprise) à charge pour ces derniers de former ensuite leurs recours à l’encontre des responsables et de leurs assureurs,

— de l’absence de réalisation des travaux dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Grand Est font valoir que le lien de causalité entre l’incendie et une éventuelle occupation sans autorisation n’est pas démontré ; que la sécurité des accès aux parties privatives est placée sous la responsabilité des propriétaires et/ou des locataires des parties privatives ; que le syndicat des copropriétaires n’a aucune responsabilité sur ce point.

La société Areas Dommages demande au tribunal de débouter Mme [D] [H] de cette demande. Elle indique que les deux factures communiquées par Mme [D] [H] ne font état d’aucune occupation illicite et que la facture de gardiennage ne fait référence ni à Mme [D] [H] ni à son local [Adresse 35]. Elle ajoute que si par impossible une occupation sans autorisation avait eu lieu, elle ne serait pas imputable à l’incendie de 2019 mais au défaut de sécurisation du local par Mme [D] [H], sa locataire ou le gestionnaire du bien.

La SA Allianz IARD conclut également à l’absence de démonstration de l’occupation non autorisée et de lien avec le sinistre incendie. Elle rappelle que la SARL KK Tress Afro Américaine a quitté les lieux en juillet 2019 et qu’il appartenait à Mme [D] [H] de sécuriser son local.

Mme [D] [H] produit aux débats :

— une facture établie le 27 mars 2023 par la SAS Alliance Power Security, adressée à la SAS Oralia Pierre et Gestion, pour la mise à disposition d’un agent de sécurité durant 56 jours et 36 nuits, et mentionnant un montant de 2409, 12 euros TTC,

— une facture établie le 14 février 2023 par la SARL BN Couverture, adressée à la SAS Mme [H] CZ Pierre et Gestion, pour un mur en parpaing au [Adresse 17] et le nettoyage du local, rez-de-chaussée et mezzanine, sur laquelle figure un montant de 1259, 50 euros TTC.

Comme le relèvent les défendeurs, ces dépenses sont insuffisantes, à elles seules, à établir l’occupation illicite alléguée et le cas échéant son lien avec l’incendie. Or Mme [D] [H] ne produit aucun autre élément à l’appui de sa demande.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [D] [H] de sa demande.

— sur le préjudice moral

Mme [D] [H] estime avoir subi un préjudice moral qu’il convient de réparer à hauteur de 5000 euros. Elle explique qu’en raison de son âge avancé, l’incendie qui a ravagé son local l’a particulièrement perturbée d’autant qu’à la date de ses dernières conclusions, aucune réparation n’a été effectuée, aucune indemnité d’assurance ne lui a été versée.

En l’espèce, comme le relèvent les défendeurs, Mme [D] [H] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du préjudice matériel et immatériel indemnisés.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande.

— sur la remise en état des parties communes situées dans le lot de Mme [D] [H] et la préjudice financier lié aux pertes de loyers

— sur la remise en état des parties communes

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

Mme [D] [H] indique que l’expert a validé la réalisation des travaux sur les parties communes se trouvant dans son lot. Elle explique qu’il s’agit d’une part de travaux sur le plancher haut du local en sous-sol et d’autre part de la reprise de trémie et calfeutrement. Elle expose que ces travaux ont été retenus par l’expert, après avis du BET [W] mandaté par le syndic. Elle affirme que le syndicat des copropriétaires a déjà perçu de son assureur les sommes correspondant à ces travaux mais que ceux-ci n’ont pas été réalisés. Elle sollicite la réalisation de ces travaux sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’aucune structure n’a été touchée par l’incendie et que Mme [D] [H] a été informée dès le mois d’octobre 2020 de l’absence de toute atteinte de la structure. Il explique que le diagnostic de l’architecte de l’immeuble a mis en évidence la nécessité de procéder à la passivation des fers de la structure du plancher ; que cette passivation des fers est en réalité nécessaire dans toutes les caves de l’immeuble. Il précise que ces travaux ont été votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 septembre 2022. Il mentionne que le rapport [W] du 14 octobre 2020 décrit la localisation des fers à passiver ; que ces fers sont situés en cave, ce qui n’est absolument pas de nature à empêcher la remise en état du local commercial.

Il ajoute que l’accès au local de Mme [D] [H] est, en toute hypothèse, très complexe, en raison du manque de diligence de son gestionnaire immobilier, et que la réalisation des travaux prendra du temps du seul fait de l’indisponibilité chronique de ce dernier.

Aux termes de son rapport d’expertise, M. [G] [V] indique que « les parois verticales et le plancher haut du local en sous-sol du magasin de la SARL KK Tress Afro Américaine sont très dégradés par la chaleur. La stabilité du plancher haut du sous-sol est à vérifier voir à conforter. » (sic)

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalisation des travaux sur les parties communes, situées dans le local de Mme [D] [H], or ces travaux figurent parmi les devis de réfection des parties communes validées par l’expert judiciaire. Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément probant de nature à remettre en cause la nécessité, relevée par l’expert, de réaliser de tels travaux.

Le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux ont été votés lors d’une assemblée générale extraordinaire le 21 septembre 2022, mais qu’ils n’ont pas pu être réalisés en raison de l’absence d’accès au local de Mme [D] [H]. Si les échanges entre le gestionnaire de l’appartement de Mme [D] [H] et le syndic démontrent des difficultés de communication, il n’est pas démontré l’existence d’obstacles à la réalisation desdits travaux du côté de Mme [D] [H]. Il y a donc lieu d’ordonner ces travaux sous astreinte.

Dans ces conditions, Mme [D] [H] est fondée à solliciter la réalisation de travaux sur le fondement du trouble anormal de voisinage dont il convient de rappeler qu’il s’agit d’un mécanisme de responsabilité objectif aucune preuve de la faute du voisin n’est à administrer et qu’en l’espèce les deux conditions de ce mécanisme, une relation de voisinage et un trouble anormal, en raison de l’absence de travaux sur les parties communes, en lien direct avec le fait du voisin, sont réunies.

Par conséquent, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection des parties communes situées dans le lot de Mme [D] [H], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

— sur la perte locative

Mme [D] [H] expose qu’elle ne perçoit plus aucun loyer depuis juillet 2019. Elle affirme que le quantum du préjudice qu’elle subit au titre de la perte financière devra être réactualisé au jour de la réception des travaux de réfection à intervenir étant précisé que ces travaux ne pourront être réalisés que postérieurement aux travaux sur les parties communes de l’immeuble situées dans son local.

Elle évalue en conséquence de ce préjudice aux sommes suivantes :

— la somme de 70 912,34 euros au titre de sa perte financière arrêtée au 1er juillet 2023,

— la somme mensuelle de 1433,40 euros pour la période postérieure au 1er juillet 2023, jusqu’à la signature du procès-verbal de réception des travaux de remise en état de son local.

Mme [D] [H] explique que le montant du loyer mensuel s’élève à la somme de 1251, 40 euros et que la provision sur charges correspondant à une somme de 172 euros en juin 2019 s’élève à la date de ses conclusions à la somme de 182 euros.

Les défendeurs opposent qu’il convient de limiter la perte de loyers à la somme retenue par les experts conseils des parties et l’expert judiciaire.

La SA Allianz IARD ajoute que la perte de loyers n’est prise en charge que pendant la durée, à dire d’expert, des travaux de remise en état des locaux sinistrés et que Mme [D] [H] omet de préciser la durée d’immobilisation de ses locaux pendant les travaux de remise en état.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SARL KK Tress a versé mensuellement une somme de 1 251, 40 euros au titre du loyer et 172 euros au titre de provision pour charges. Le dernier règlement d’un montant de 1423, 40 euros a eu lieu en juin 2019.

Aux termes de son rapport d’expertise remis le 13 décembre 2020, l’expert a validé la proposition des assureurs ayant prévu une perte de loyers de 24 mois entre le mois de juin 2019 et le mois de mai 2021. Néanmoins, comme indiqué ci-dessus, les travaux réparatoires du plancher haut du magasin de Mme [D] [H], dégradé lors de l’incendie n’ont pas été réalisés avant le mois de mai 2021. Il ressort notamment des débats que la première demande de devis adressé par le syndic à l’architecte date du 20 décembre 2021.

Il résulte des relevés de compte produits que la SARL KK Tress Afro Américaine s’est maintenue dans les lieux mais n’a plus réglé ni loyer ni charges. Selon ces relevés de compte, à la date du 1er juillet 2023, la somme qu’aurait du percevoir Mme [D] [H] s’élève à la somme de 70 912, 34 euros, charges comprises.

La demande de Mme [D] [H] doit être analysée comme la perte de chance de percevoir le loyer.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Compte tenu du lieu de situation du bien, à [Localité 33], la perte de chance sera justement évaluée à 90 % du loyer perçu, charges comprises.

A la date des dernières écritures des parties, les travaux sur les parties communes dans le local de Mme [D] [H] n’étaient pas réalisés alors qu’ils constituent un préalable à la réalisation des travaux sur les parties privatives. Ni le rapport d’expertise, ni Mme [D] [H] ne mentionnent le délai prévisible pour la réalisation des travaux privatifs qui seront néanmoins évalués à trois mois par le tribunal compte tenu de leur nature décrite ci-dessus.

Tenant compte de ces éléments, Mme [D] [H] justifie d’un préjudice pour perte de loyers à hauteur de la somme de 63 821, 10 euros (70 912, 34 euros x 0, 90) arrêtée au 1er juillet 2023, outre une somme mensuelle de 1 290, 06 euros ((1251, 40 + 182) x0, 90), jusqu’à la signature du procès-verbal de réception des travaux de remise en état de son local , au plus tard dans un délai de trois à compter des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes.

— Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

La société Groupama Grand Est, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires, précise qu’elle l’a indemnisé à hauteur de 23 901, 13 euros, somme correspondant au chiffrage des travaux de reprise dans les parties communes en valeur à neuf. Le procès-verbal de chiffrage des dommages signé entre experts conseils retient bien ce chiffrage en valeur à neuf.

Si l’expert judiciaire a retenu la valeur, après déduction de la vétusté, soit la somme de 21 638, 26 euros, la société Groupama Grand Est justifie bien du règlement de l’indemnité valeur à neuf, qu’il convient donc de prendre en considération, étant précisé que la SAS C2C BAT et son assureur la SA QBE Europe SA/NV ne s’opposent pas au paiement de cette somme.

La SA Groupama Grand Est expose que d’autres dépenses n’ont pas été prises en considération au moment du chiffrage entre experts et au cours des opérations d’expertise et qu’elles représentent un montant total de 3 784, 83 euros.

La SAS C2C BAT et son assureur affirment que les honoraires de syndic et la perte indirecte sont des éléments non chiffrés contradictoirement par l’ensemble des experts et non soumis à l’expert judiciaire.

Le tribunal relève néanmoins que la demande de la société Groupama Grand Est est justifiée par une lettre d’acceptation d’une indemnité de 27 687, 96 euros afin de démontrer qu’elle a indemnisé les honoraires de syndic à hauteur de 2 011 euros et la perte indirecte à hauteur de 1 773, 83 euros. Cette lettre d’acceptation se réfère bien à l’événement « incendie » qui s’est produit le 30 mai 2019.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le préjudice du syndicat des copropriétaires, en lien avec l’incendie, s’élève à la somme de 27 687, 96 euros.

— Sur les préjudices de la SARL KK Tress Afro Américaine

La SARL KK Tress Afro Américaine sollicite le versement d’une somme de 126 631 euros au titre de son préjudice matériel. Elle explique qu’elle n’a plus la possibilité de produire des documents au soutien du chiffrage de sa demande dans la mesure où l’ensemble des documents et factures a brûlé lors de l’incendie. Elle affirme que l’expert n’a pas contesté que dans le sous-sol du magasin étaient entreposés des tissus et des vêtements, quatre machines à coudre et un bac de lavage de cheveux qui était opérationnel et servait fréquemment. Elle expose que de nombreux autres matériels de coiffure ont été omis. Elle ajoute que son chiffre d’affaires s’élevait à 48 000 euros par an avec un bénéfice de 12 000 euros. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter une somme de 36 000 euros à parfaire en réparation du préjudice financier lié à sa perte d’exploitation.

La SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV opposent que la SARL KK Tress Afro Américaine ne produit aucun document ou facture justifiant le montant sollicité au titre du préjudice matériel. Elles estiment que le montant de son préjudice sera limité à la somme de 22 992, 60 euros, retenu de concert avec l’expert de la SA Allianz IARD, assureur de la SARL KK Tress Afro Américaine. Elles concluent au rejet de la demande formée au titre du préjudice immatériel expliquant qu’elle n’est étayée par aucune pièce et n’a jamais été évoquée ni débattue dans le cadre des opérations d’expertise.

La SA Allianz IARD conclut au rejet des demandes indemnitaires formées par la SARL KK Tress Afro Américaine.

En l’espèce, la preuve de la réalité des préjudices invoqués appartient à la SARL KK Tress Afro Américaine tant en ce qui concerne le préjudice matériel que le préjudice pour perte d’exploitation.

Aux termes de son rapport, l’expert a estimé les pertes matérielles de la SARL KK Tress Afro Américaine, s’agissant de l’ensemble des matériels et produits du local commercial à la somme de 22 992, 60 euros. La SARL KK Tress Afro Américaine ne verse aux débats aucune pièce permettant de remettre en cause l’estimation du préjudice matériel ainsi faite par l’expert. Par conséquent, le préjudice matériel sera justement évalué à hauteur de son montant. L’expert n’a retenu aucune perte d’exploitation et de nouveau la SARL KK Tress Afro Américaine est défaillante dans l’administration de la preuve. Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande au titre du préjudice pour perte d’exploitation.

Sur la garantie des assureurs

Mme [D] [H] recherche la garantie de son assureur la société Areas Dommages. Elle fait valoir que le contrat qu’elle a souscrit garantit les dommages matériels en valeur à neuf et sans franchise ainsi que les dommages immatériels résultant d’un sinistre incendie. Elle ne conteste pas que les garanties sont mobilisables en cas de défaillance des assureurs du syndicat des copropriétaires et du locataire. Elle estime que cette défaillance est caractérisée au motif, d’une part, qu’elle n’a pas été indemnisée, et au motif d’autre part que la société Groupama Grand Est ne garantit la perte de loyers que pour trois années alors qu’elle subit une perte de loyers depuis le 30 mai 2019.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

La société Areas Dommages s’oppose à titre principal aux demandes formées par Mme [D] [H] en invoquant les articles L. 113-1 et L. 112-6 du code des assurances et 1304 du code civil.

La société Areas Dommages expose que Mme [D] [H] est assurée par l’intermédiaire du cabinet de courtage De [Localité 29] et qu’un contrat a été souscrit par le cabinet Oralia, l’administrateur de biens de Mme [D] [H].

Elle explique avoir indiqué, dès ses premières conclusions, que tant les conditions particulières que générales du contrat, qui ont été signées par Mme [D] [H], et qui sont donc opposables à cette dernière et aux tiers, prévoient un principe de subsidiarité selon lequel les garanties peuvent être mobilisées à la condition de défaillance ou d’insuffisance des garanties des assureurs du syndicat des copropriétaires et du locataire. Or, selon elle, Mme [D] [H] ne justifie pas de la défaillance ou de l’insuffisance des garanties de la société Groupama Grand Est ou de la SA Allianz IARD.

En l’espèce, la responsabilité du locataire la SARL KK Tress Afro Américaine n’est pas retenue s’agissant des préjudices de Mme [D] [H]. Par conséquent, les développements de la société Areas Dommages s’agissant de la démonstration de la défaillance de la garantie de l’assureur du locataire sont sans objet.

S’agissant la société Groupama Grand Est, il ressort des pièces produites qu’elle ne garantit la perte de loyers que pour trois années alors que Mme [D] [H] ne perçoit plus de loyer depuis le mois de juillet 2019.

Tenant compte de ces éléments, les conditions de mobilisation de la garantie de la société Areas Dommages sont remplies nonobstant le principe de subsidiarité qu’elle invoque.

Il convient d’accueillir les demandes formées à l’encontre de la SA QBE Europe SA/NV en qualité d’assureur de la SAS C2C BAT étant relevé qu’elle ne conteste pas sa garantie. Elle est néanmoins légitime à opposer les limites de son contrat.

La SARL KK Tress Afro Américaine recherche la garantie de la SA Allianz IARD. Elle indique que la police souscrite garantit les dommages matériels et financiers résultant d’un sinistre incendie ; qu’elle a valablement déclaré le sinistre.

La SA Allianz IARD, assureur de la société KK Tress Afro Américaine ne conteste pas sa garantie mais oppose que la SARL KK Tress Afro Américaine ne peut prétendre qu’à la somme de 6 926, 40 euros. Elle explique que le contrat prévoit une garantie à concurrence de 10 000 euros en cas d’incendie et une franchise de 380 euros.

Elle ajoute avoir découvert, après sinistre, que le risque tel que déclaré par la SARL KK Tress Afro Américaine, lors de la souscription de la police, ne correspondait pas à la réalité, s’agissant de la superficie des locaux et de l’activité exercée dans ceux-ci. Elle invoque l’application de l’article L. 113-9 du code des assurances.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

Elle en déduit qu’une réduction proportionnelle de 0,72 – correspondant à la différence entre la prime effectivement payée et celle qui aurait dû l’être eu égard à la superficie et à l’activité réelles de l’assurée devra ainsi être appliquée à l’indemnité revenant à cette dernière. La SARL KK Tress Afro Américaine ne fait valoir aucune observation sur le défaut de déclaration conforme à la réalité et sur l’application de l’article L. 113-9 du code des assurances.

Selon l’article L. 113-9 du code des assurances, « l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance.

Si elle est constatée avant tout sinistre, l’assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l’assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés. »

En l’espèce, il résulte des conditions particulières du contrat produit que le souscripteur a déclaré exercer l’activité de coiffeur dans des locaux d’une superficie de 30 m2.

Il est vrai que l’expert technique, missionné par la SA Allianz IARD, a constaté, lorsqu’il s’est rendu pour la première fois sur les lieux, que ces déclarations étaient inexactes. Aux termes de son rapport, il indique que :

« Dans le cadre de nos opérations d’expertises, nous avons procédé à la vérification du risque, et il a été reconnu que les déclarations ayant servi de base à l’établissement du contrat n’étaient pas conformes. Votre assuré occupe un local commercial sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se décomposant comme suit :

Non-conformité de surface :

— un local commercial d’une surface de 32, 30 m2,

— un bureau d’une surface de 9 m2,

— une cave d’une surface de 22, 80 m2,

— l’ensemble représentant une surface de 64, 10 m2, et non 30 m2 comme disposé aux conditions particulières,

Non-conformité d’exploitation :

— le local du rez-de-chaussée est exploité en salon de coiffure spécialisé dans les tresses afro,

— la cave est exploitée pour faire de la couture avec un stock important de tissus. »

La SA Allianz IARD est donc fondée à opposer une réduction de sa garantie de 38 % en application de l’article L. 113-9 du code des assurances.

Aux termes de ses écritures, la société Groupama Grand Est revendique sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et ne conteste pas la qualité d’assurée de Mme [D] [H] conformément à l’article 1.2 des conditions générales qui prévoit que :

« Ont la qualité d’assuré : le syndic, le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires non occupants pour leurs parties et leur quote-part de parties communes, les copropriétaires occupants pour les parties privatives (à l’exclusion des embellissements) et leur quote-part des parties communes (…). » (sic)

Il convient d’accueillir les demandes formées à l’encontre la société Groupama Grand Est en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et d’assureur de Mme [D] [H].

La société Groupama Grand Est est néanmoins légitime à opposer les limites de son contrat, la police Assurimo, en ce qui concerne l’indemnisation de la perte locative.

Sur les condamnations

Conformément aux développements exposés ci-dessus, la SAS C2C BAT, son assureur la SA QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires, son assureur la société Groupama Grand Est, la société Areas Dommages et la société Groupama Grand Est, ès qualités d’assureurs de Mme [D] [H] sont condamnés in solidum à lui verser :

— la somme de 44 955, 94 euros HT au titre des travaux de reprise outre indexation sur la variation de l’indice BT01 du 13 décembre 2020, date du rapport d’expertise, au jour du présent jugement, et application de la TVA au taux en vigueur à ce jour,

— la somme de 63 821, 10 euros arrêtée au 1er juillet 2023, outre une somme mensuelle de 1 290, 06 euros, du 1er juillet 2023 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état de son local attesté par la signature d’un procès-verbal de réception, au plus tard dans un délai de trois à compter des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes.

Il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de la SAS C2C BAT et de son assureur la SA QBE Europe SA/NV. Dans ces conditions, la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV, sont condamnées in solidum à verser à la société Groupama Grand Est, assureur subrogé, la somme 27 687,96 euros au titre des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

La SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV sont condamnées in solidum à verser à la SARL KK Tress la somme de 22 992, 60 euros en réparation de son préjudice matériel. En outre, la SA Allianz IARD est tenue in solidum de la condamnation prononcée à l’encontre de la SAS C2C BAT et de la SA QBE Europe SA/NV s’agissant du préjudice matériel de la SARL KK Tress Afro Américaine à hauteur de 6 926, 40 euros.

Sur les appels en garantie

La SA Allianz IARD affirme qu’elle devra être garantie de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre par la SAS C2C BAT, la SA QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Grand Est, assureur du syndicat des copropriétaires. Elle recherche la responsabilité de la SAS C2C BAT pour faute. Elle conclut à la responsabilité du syndicat des copropriétaires à son égard sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet et 1242 alinéa 5 du code civil.

La société Areas Dommages forme des appels en garantie à l’encontre de la SARL KK Tress Afro Américaine, du syndicat des copropriétaires, de la SAS C2C BAT et de leurs assureurs.

En l’espèce, compte tenu du rôle causal de l’intervention de la SAS C2C BAT démontré ci-dessus, la SA Allianz IARD et la société Areas Dommages sont fondées à être garanties par la SAS C2C BAT et son assureur.

La société Areas Dommages forme un appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle indique que dans la mesure où la canalisation en fonte à l’origine des étincelles est une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée. Le tribunal relève néanmoins que le fait générateur du dommage réside dans l’action de découpe de la canalisation. Le dommage ne trouve donc pas sa source dans la canalisation en tant que telle.

L’appel en garantie de la SA Allianz à l’encontre du syndicat des copropriétaires et partant contre son assureur doit également être rejeté. La SA Allianz estime qu’ayant commandé les travaux à la SARL KK Tress Afro Américaine, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1242 alinéa 5 du code civil. Néanmoins en l’absence de lien de subordination et de relation d’autorité démontrés entre les deux protagonistes, les conditions d’application de cet article ne sont pas réunies. Sans développer son argumentation, la SA Allianz cite également l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 cité ci-dessus, mais le tribunal rappelle que cet article réserve au seul copropriétaire et non à un locataire la possibilité d’obtenir une indemnité. Enfin la SA Allianz cite l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La responsabilité de la SARL KK Tress Afro Américaine n’étant pas retenue s’agissant des désordres subis par Mme [D] [H], il convient de débouter la société Areas Dommages de l’appel en garantie formé à son encontre ainsi qu’à l’encontre de son assureur la SA Allianz IARD.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur seront intégralement garantis de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, par la SAS C2C BAT et son assureur, compte tenu des fautes commises par la SAS C2C BAT.

Sur les demandes accessoires

La SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV qui succombent principalement sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance en référé et de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, qui ont été avancés par la société Groupama Grand Est, avec distraction au profit de la SELARL Causidicor et de Maître Marino. Elles sont par ailleurs déboutées de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenues aux dépens, la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV sont condamnées in solidum à verser au titre des frais irrépétibles :

— la somme de 4000 euros à Mme [D] [H],

— la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires et la société Groupama, pris ensemble,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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— la somme de 3000 euros à la SARL KK Tress Afro Américaine.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter la société Areas Dommages et la SA Allianz IARD de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT, la SA QBE Europe SA/NV, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 19], son assureur la société Groupama Grand Est, la société Areas Dommages et la société Groupama, ès qualités d’assureurs de Mme [D] [H], à lui verser :

— la somme de 44 955, 94 HT au titre des travaux de reprise outre indexation sur la variation de l’indice BT01 du 13 décembre 2020, date du rapport d’expertise, au jour du présent jugement, et application de la TVA au taux en vigueur à ce jour ;

— la somme de 63 821, 10 euros arrêtée au 1er juillet 2023, outre une somme mensuelle de 1 290, 06 euros, du 1er juillet 2023 jusqu’à la réalisation des travaux sur les parties communes de son local au titre de la perte locative ;

DIT qu’il sera fait application des limites de la garantie de la police Assurimo en ce qui concerne l’indemnisation de la perte locative de Mme [D] [H] par la société Groupama Grand Est ;

DÉBOUTE Mme [D] [H] de ses demandes au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre, dommages et intérêts pour préjudice moral et au titre de l’occupation sans autorisation du local commercial ;

DÉBOUTE Mme [D] [H] de ses demandes formées à l’encontre de la SARL KK Tress Afro Américaine et de la SA Allianz IARD ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 19] à effectuer les travaux de réfection des parties communes situées dans le lot de Mme [D] [H], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV, à verser à la société Groupama Grand Est, assureur subrogé, la somme de 27 687,96 euros au titre des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ;

FIXE le préjudice matériel de la SARL KK Tress Afro Américaine à la somme de 22 992, 60 euros ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07102 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPOE

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV, à verser à la SARL KK Tress Afro Américaine la somme de 22 992, 60 euros en réparation de son préjudice matériel ;

DIT que la SA Allianz IARD est tenue in solidum de la condamnation prononcée à l’encontre de la SAS C2C BAT et de la SA QBE Europe SA/NV s’agissant du préjudice matériel de la SARL KK Tress Afro Américaine, à hauteur de 6 926, 40 euros ;

DÉBOUTE la SARL KK Tress Afro Américaine de sa demande au titre du préjudice financier lié à la perte d’exploitation ;

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT, la SA QBE Europe SA/NV à garantir la SA Allianz IARD de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, et ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens dont les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT, la SA QBE Europe SA/NV à garantir la société Areas Dommages de l’intégralité de toute condamnation prononcée à son encontre ;

REJETTE les demandes formées par la société Areas Dommages à l’encontre de la SARL KK Tress Afro Américaine, de la SA Allianz IARD, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et son assureur la société Groupama Grand Est ;

REJETTE les demandes formées par la SA Allianz à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et son assureur la société Groupama Grand Est ;

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et son assureur la société Groupama Grand Est de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

DIT qu’il sera fait application des limites contractuelles, franchise et plafond de garantie, de la SA QBE Europe SA/NV, en sa qualité d’assureur de la SAS C2C BAT ;

DIT qu’il sera fait application des limites de la garantie de la police Assurimo en ce qui concerne l’indemnisation de la perte locative par la société Groupama Grand Est ;

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV aux dépens de l’instance en référé et de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, qui ont été avancés par la société Groupama Grand Est, avec distraction au profit de la SELARL Causidicor et de Maître Marino ;

DÉBOUTE la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS C2C BAT et la SA QBE Europe SA/NV à verser les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 4000 euros à Mme [D] [H] ;

— la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 18], et la société Groupama Grand Est ;

— la somme de 3000 euros à la SARL KK Tress Afro Américaine ;

DÉBOUTE la société Areas Dommages et la SA Allianz IARD de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 33] le 15 novembre 2024

La greffière La présidente