TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
18° chambre 1ère section
N° RG 19/04145
N° Portalis 352J-W-B7D-CPRPL
N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 Assignation du : 18 Mars 2019
DEMANDEURS
SCM Centre de Kinésitherapie Henri IV […]
Monsieur X Y […]
Monsieur Z AA […]
Monsieur AB AC […]
représentés par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0710
Expéditions exécutoires délivrées le :
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Décision du 13 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/04145 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPRPL
DÉFENDERESSE
SCI Saint Antoine 15 8 rue du Rocher 75008 PARIS
représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Madame AD AE, Juge Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge
assistées de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe
DEBATS
A l’audience du 14 Novembre 2023 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort
Sous la rédaction de AD AE
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI Saint Antoine 15 a donné à bail à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV, dont les associés sont Messieurs AF, AG et AH, selon sous-bail commercial initial du 10 novembre 1994 et bail renouvelé du 18 février 2005, à effet au 1 juillet^er 2003, un local de bureaux au sein de l’immeuble […] […].
Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2011, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement en vue d’un renouvellement à effet au 1 juillet 2012. ^er
Par acte du 20 mars 2017, le bailleur a notifié son droit d’option dans les conditions de l’article L. 145-57 alinéa 2 du code de commerce et ainsi refusé le renouvellement du bail.
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Par ordonnance du 16 mai 2017 rendue à la demande du bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a chargé M. AI AJ, expert judiciaire, d’une mission d’expertise classique en matière de fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV à compter du 1 juillet^er 2012, et d’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé.
Messieurs AF, Y et AH n’étaient pas parties à cette procédure d’expertise.
Le 21 novembre 2019, M. AI AJ a déposé son rapport qui concluait que le montant de l’indemnité d’éviction s’élève à la somme de 184 322 euros et le montant de l’indemnité d’occupation s’élève à 130 768 euros HT/HC.
Par acte du 18 mars 2019, la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV et Messieurs AF, AG et AH ont assigné la SCI Saint Antoine 15 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation ainsi que condamner le bailleur à indemniser la perte de clientèle et le trouble commercial de Messieurs AF, AG et AH.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 février 2022, la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV et Messieurs AF, AG et AH demandent au tribunal judiciaire de :
- Dire les demandeurs tant recevables que bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- Débouter la SCI Saint Antoine 15 de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la SCI Saint Antoine 15 à payer les sommes suivantes : A la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV : une indemnité d’éviction de 331.259,46 euros incluant :
- 156.902 euros : différence entre le loyer actuel et loyer du nouveau local sur 9 ans,
- 131.347,80 euros TTC et 3420,66 euros TTC soit 134.768,46 euros TTC au titre des frais de déménagement et de réinstallation,
- 15.420 euros TTC au titre des frais de remploi,
- 8400 euros de double loyers,
- 10.000 euros de frais administratifs divers,
- 15.769 euros au titre des agencements non amortis des anciens locaux,
- Condamner la SCI Saint Antoine 15 à payer à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV au titre de la perte de clientèle et du trouble commercial une indemnité forfaitaire fixée à 20% du chiffre d’affaires cumulé de ses membres de la moyenne des trois dernières années soit 441769 x 20% = 88.353 euros et 43.000 euros au titre du trouble commercial A titre subsidiaire,
- Condamner la SCI Saint Antoine 15 à payer aux praticiens :
- A M. AG 30.434 euros
- A M. AF 36.519 euros
- A M. AH : 21.400 euros
- Condamner la SCI Saint Antoine 15 à payer 6.000 euros à chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Agnès Laskar, Avocat au Barreau de Paris, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile avec intérêts à compter de l’ordonnance de référés du 16 mai 2017
- Fixer l’indemnité d’occupation au montant de l’ancien loyer et à titre subsidiaire au montant de la valeur locative de 280 euros/m²/an, voire à titre subsidiaire 300 euros euros/m²/an, c’est-à-dire 73,55 m² x 280 = 20.594 euros et à titre subsidiaire 73,55 m² x 300 =22.065 euros, avec un abattement pour précarité de 30% c’est-à-dire 15.841 euros et à titre subsidiaire 16.973 euros
- Ordonner la capitalisation des intérêts
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 avril 2022, la SCI Saint Antoine 15 demande au tribunal de :
- débouter la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ; Subsidiairement,
- débouter la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction au delà de la somme de 184 322 euros évaluée par l’expert AJ ;
- débouter les consorts AF, AG et AH de leur demande en paiement d’une indemnité pour perte de clientèle et trouble commercial ; A titre reconventionnel,
- fixer à la somme de 130.768 euros HC HT l’indemnité d’occupation due par la SCM Centre de Kinésithérapie Henri sur la période du 1 juillet 2012 au 28 mai^er 2018 ;
- condamner la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV à payer la somme de 130.768 euros HC HT au titre de l’indemnité d’occupation due du 1 juillet 2012 au 28 mai^er 2018 ;
- condamner in solidum la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV, Messieurs Z AF, X AG et AB AH, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV, Messieurs Z AF, X AG et AB AH, aux entiers dépens, qui comprendront pour moitié les honoraires d’expertise de M. AI AJ.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 20 juin 2022.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2023.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur le droit à indemnité d’éviction de la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV
La SCI Saint Antoine 15 fait valoir que la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV ne peut bénéficier d’un droit à indemnité d’éviction, ne réunissant par les conditions du droit au renouvellement du bail, alors que l’indemnité d’éviction est la contrepartie de la perte du droit au renouvellement ; que seul le titulaire du bail et non le propriétaire de l’éventuel fonds peut bénéficier de la propriété commerciale ; qu’en l’espèce, la SCM est titulaire du bail mais le fonds de commerce éventuel exploité dans les lieux n’est pas la propriété de la SCM ; que l’expert a opéré à tort une confusion de la SCM et de ses associés pris individuellement ; que la SCM elle-même n’exerce pas l’activité de kinésithérapie ni n’a constitué de « patientèle », cette dernière étant attachée à chaque associé ; qu’à supposer leur existence, les fonds de commerce exploités dans les lieux sont ceux des associés de la SCM ; que la SCM exerce une activité de sous-location de bureaux sans prestation de services, qui ne constitue en aucun cas un fonds de commerce au sens de l’article L.145-8 du code de commerce ; que le titulaire du bail, la SCM, n’exploite donc pas de fonds de commerce et ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.
En réponse, la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV, et Messieurs Z AF, X Y et AB AH font valoir que les cocontractants peuvent choisir de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, sans possibilité
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dès lors d’écarter les clauses impératives du statut des baux commerciaux ; qu’en l’espèce, les parties ont appliqué de façon conventionnelle le statut des baux commerciaux ; que l’argumentation du bailleur sur l’absence de fonds de commerce appartenant à la SCM est totalement inopérant ; que la cour d’appel de Paris (RG 18/2307, arrêt du 3 février 2021) a récemment statué en faveur du droit à indemnité d’éviction d’une SCM, en raison de la soumission volontaire au statut des baux commerciaux.
Aux termes de l’article L.145-8 alinéa 1 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
En application de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il résulte des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’applique impérativement aux baux des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité ; que les parties peuvent décider de soumettre volontairement leurs relations contractuelles au statut sous la double condition que la location n’entre pas dans le champ d’application d’un autre régime impératif et qu’elles aient manifesté, soit expressément, soit tacitement, leur volonté non équivoque de s’y référer alors même qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans les locaux par le titulaire du bail.
En l’espèce, la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV qui est une société civile de moyens dont l’objet exclusif est de faciliter les activités professionnelles des associés sans pouvoir par elle-même exercer leur profession, occupe les locaux en cause à usage d’exercice de « l’activité professionnelle de masseur kinésithérapeute
– soins esthétiques – ventes de produits et articles s’y rapportant » en vertu du bail initial du 10 novembre 1994 et du bail en renouvellement du 1er juillet 2003.
Le tribunal relève notamment qu’aux termes du bail du 10 novembre 1994, au sein de l’article I°), la SCM s’engage à n’exercer dans les lieux loués « que l’activité professionnelle et commerciale de Masseur-Kinésithérapie – soins esthétiques, vente de produits et articles s’y rapportant : le preneur s’engageant sous peine de résiliation immédiate du présent sous-bail, à conserver un caractère commercial aux locaux objets des présentes, qui resteront soumis au régime juridique du décret du 30 septembre 1953 » ; qu’aux termes du bail renouvelé, « toutes les autres charges, clauses et conditions du sous-bail initial du 10 novembre 1994 restent inchangées ».
Par conséquent, le tribunal constate que les parties ont soumis volontairement le bail les liant au statut des baux commerciaux, notamment à travers la référence aux dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, mais aussi en raison de la durée de trois, six, neuf ans, de la faculté de résiliation triennale, du caractère révisable du loyer tous les trois ans ; que par ailleurs, la locataire ne peut exercer une activité autre que celle d’activité commerciale de masseur-kinésithérapie et ne peut céder son droit au bail qu’à son successeur dans son commerce.
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En outre, la notification du droit d’option du bailleur emportant congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2012, signifié le 20 mars 2017 par le bailleur, l’a été sur le fondement de l’article L. 145-14 après avoir exposé en liminaire que les parties sont liées par un bail commercial.
Ces références au statut des baux commerciaux dans les baux successivement conclus assimilant l’activité exercée par la société preneuse à une activité commerciale ainsi que le comportement des parties et plus particulièrement celui du bailleur au cours de l’exécution du bail, démontrent la volonté, implicite, mais certaine et non équivoque, de se placer sous le régime des baux commerciaux et de renoncer à invoquer contre la société locataire l’absence des conditions objectives d’application du statut, notamment la condition d’exploitation d’un fonds de commerce.
La SCI Saint Antoine 15 tente donc à tort de déplacer le débat sur l’exploitation d’un fonds de commerce par le titulaire du bail, la SCM, au jour de la date d’effet du congé, alors même que l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce par la SCM ne peut lui être opposée en raison précisément de la soumission volontaire du bail litigieux au statut des baux commerciaux par les parties lors de la conclusion initiale de celui-ci et de son renouvellement.
Il s’ensuit que la SCI Saint Antoine 15 ne peut arguer de l’absence de fonds de commerce exploité dans les locaux loués par la société locataire pour lui dénier le droit au paiement d’une indemnité d’éviction ; que par ailleurs cette soumission volontaire au statut oblige le bailleur à supporter les conséquences que fait subir l’éviction aux activités professionnelles exercées dans les locaux par les membres de la société locataire.
Ce congé a donc mis fin au bail à la date du 30 juin 2012 et ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
Il résulte des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
Sur la fixation de l’indemnité d’éviction
Selon l’article L.145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sur l’indemnité principale
La SCI Saint Antoine 15 sollicite subsidiairement à sa demande de débouté de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction que la fixation de celle-ci soit plafonnée au montant proposé par l’expert. La bailleresse fait valoir qu’il est incontestable que le fonds est transférable et qu’il a été effectivement transféré au cours de la procédure le 25 mai 2018 ; que l’indemnité principale doit être calculée conformément à l’expertise en appliquant un coefficient multiplicateur de 4,5.
En réponse, la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV et Messieurs AF, Y et AH font valoir que le fonds a été effectivement transféré à la suite de la conclusion d’un nouveau bail prenant effet le 1 décembre 2017 ; que ce nouveau bail comporte des^er
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clauses exorbitantes de droit commun que la locataire n’a pu négocier et implique la réalisation de travaux d’aménagement au regard de la législation sur les ERP ; que le calcul de l’indemnité principale d’éviction doit donc se faire in concreto au regard de la différence entre le loyer de l’ancien bail et le loyer du nouveau local, soit une somme de 156.902 euros a minima.
Aux termes de son rapport, M. AJ, expert judiciaire, retient à juste titre que l’indemnité principale doit être égale à la valeur du droit au bail, soit la différence entre la valeur locative de marché (nouvelle location) et le montant du loyer qui aurait été effectivement réglé par le locataire s’il était resté dans les lieux ; que les locaux pris à bail à compter du 5 décembre 2017 font ressortir un loyer de 438 euros le m2P ; qu’il s’agit de locaux dans un état d’usage avancé, disposant d’une façade sur rue et dépendant d’un immeuble de bon standing ; qu’au regard des éléments recensés, il retient une valeur locative actuelle de marché de 370 euros le m², soit 27.214 euros par an HT/HC ; que le loyer effectivement réglé par le locataire s’il était resté dans les lieux aurait été de 15.507 euros/ an/HT/HC au 1 juillet 2018 ; que l’économie de loyer qui en résulte est^er de 11.707 euros (27.214 euros – 15.507 euros) ; qu’il convient d’y appliquer un coefficient multiplicateur de 4,5, d’où une valeur de droit au bail de 52.682 euros.
En l’espèce, le tribunal relève qu’il n’est pas contesté par les parties que le fonds de commerce est transférable ; qu’il est d’usage, en cas de transfert du fonds, que l’indemnité principale soit égale à la valeur du droit au bail, conformément à la Charte de l’expertise immobilière ; que la demande de la SCM de voir l’indemnité principale calculée in concreto au regard de la différence entre le loyer ancien et le loyer nouveau doit donc être écartée, ; étant entendu que le principe posé par l’article L145-14 du code de commerce sus visé est que l’indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que ette indemnité doit être déterminée par référence à la valeur du droit au bail perdu, lequel est un élément du fonds de commerce, et non en fonction du coût supporté par le locataire pour sa réinstallation ; qu’il convient dès lors de retenir le calcul proposé par l’expert, soit une valeur du droit au bail de 52.682 euros, qui constituera l’indemnité principale due au titre de l’éviction.
Sur les indemnités accessoires
Sur les frais de remploi
Au regard des éléments transmis par le preneur, l’expert retient une somme de 13.112 euros au titre des frais de remploi.
La locataire demande à ce titre une somme de 15.420 euros TTC, se référant aux mêmes éléments que l’expert mais omettant de proratiser les honoraires de transaction locative à hauteur de 8.100 euros au regard des surfaces nouvelles par rapport aux surfaces anciennes, soit la somme de 5.792 euros à retenir à ce titre.
La bailleresse ne conteste pas les conclusions de l’expert.
La différence de somme demandé par la locataire s’expliquant par son omission de calculer les honoraires de transaction locative au prorata des surfaces, la somme de 13.112 euros proposée par l’expert sera retenue au titre des frais de remploi.
Sur le trouble commercial et la perte de clientèle partielle
Le trouble commercial vise à indemniser le locataire de la perte de revenu liée à la gestion de l’éviction. En l’espèce, l’expert retient deux mois de bénéfice moyen du cabinet, soit la somme de 34.198 euros. Concernant la perte de clientèle partielle, l’expert retient que le preneur s’est réinstallé dans des locaux de remplacement situés à
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environ 150 mètres des anciens locaux ; que compte tenu de la proximité immédiate des nouveaux locaux et de la situation en étage des anciens locaux, l’éviction n’a entraîné aucune perte de clientèle, aucun document justifiant une telle perte n’ayant en outre été communiqué.
La SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV et Messieurs AF, Y et AH confondent les deux postes que sont le trouble commercial et la perte de clientèle partielle et demandent que soit octroyée une indemnité forfaitaire fixée à 20% du chiffre d’affaires cumulé de ses membres de la moyenne des trois dernières années, soit 441.769 x 20% = 88.353 euros et 43 .000 euros au titre du trouble commercial, rappelant que les preneurs étaient à cette adresse depuis 33 ans pour le plus ancien et que le trouble commercial est calculé usuellement sur la base de trois mois de bénéfices. Subsidiairement, ils demandent l’octroi des sommes suivantes : 36.519 euros à Z AF, 30.434 euros à X Y, 21.400 euros à AB AH.
En réponse, la SCI Saint Antoine 15 fait valoir que les preneurs ne démontrent aucun préjudice lié à la réinstallation et qu’en tout état de cause seul le titulaire du bail, soit la SCM peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice, Messieurs AF, Y et AH n’étant pas titulaires du bail et dès lors irrecevables à demander une indemnisation pour perte de clientèle et trouble commercial.
En l’espèce, concernant le trouble commercial, au regard de la difficulté rencontrée par la SCM pour trouver des locaux de remplacement et de la nécessité de réaliser des aménagements, l’expert attestant de l’état d’usage avancé des locaux de remplacement lors de la prise à bail, le tribunal retient un trouble commercial calculé sur trois mois de bénéfice moyen du cabinet, comme il est d’usage et non seulement deux mois, comme retenu par l’expert, soit une somme de 51.297 euros.
Le tribunal faisant droit à la demande d’indemnisation du trouble commercial de la SCM, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires de Messieurs AF, Y et AH.
Concernant la perte partielle de clientèle, le tribunal rejoint l’analyse de l’expert sur l’absence de perte de clientèle en raison de la proximité immédiate du nouveau local pris à bail à 150m de l’ancien local et des avantages que présente ce dernier en terme de visibilité (façade sur rue, local situé en partie en rez-de chaussée).
Par conséquent, la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV et Messieurs AF, Y et AH sont déboutés des demandes au titre de la perte de clientèle partielle.
Sur les frais de déménagement
Au regard des factures transmises, l’expert retient la somme de 3.421 euros au titre des frais de déménagement.
La locataire est en accord avec cette proposition et le bailleur ne se prononce pas.
Le tribunal retient donc la somme proposée par l’expert, soit 3.421 euros au titre des frais de déménagement.
Sur les frais de réinstallation
Les frais de réinstallation correspondent à ceux que supporte le preneur évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd.
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L’expert a retenu, au regard des factures produites, sur lesquelles il a appliqué un prorata des surfaces et déduit le coût d’installation de la climatisation, les anciens locaux en étant dépourvus, la somme totale de 81.761 euros, à laquelle il a appliqué un abattement pour vétusté de 20%, soit 65.409 euros.
Le preneur fait valoir que l’installation de la climatisation ne consiste pas en une amélioration mais en une nécessité au regard de la réglementation en vigueur, une partie des nouveaux locaux se trouvant en sous-sol, que les factures produites présentent des soldes inférieurs à la réalité car les acomptes versés ont déjà été déduits et que l’abattement pour vétusté de 20% n’est pas justifié, ayant rénové les locaux en 2015. En conclusion, le preneur sollicite la somme de 131.347,80 euros TTC au titre des frais de réinstallation.
Le bailleur fait valoir que la rénovation des locaux en 2015 par le preneur a été prise en compte par l’expert, que les anciens locaux étaient dépourvus de climatisation et que les frais de réinstallation ne peuvent se cumuler avec une indemnisation des travaux non amortis. En conclusion, le bailleur demande d’entériner les conclusions de l’expert.
En l’espèce, le tribunal constate que le preneur se contente d’affirmer la nécessité d’installer une climatisation sans produire la réglementation en vigueur ni des précisions sur l’aménagement des nouveaux locaux en sous-sol ; que l’abattement pour vétusté de 20% proposé par l’expert prend effectivement en compte le fait que le preneur avait rénové les locaux en 2015 et apparaît dès lors justifié ; qu’après vérification les montants TTC des factures retenus par l’expert correspondent bien aux montants totaux et non aux montants après déduction des acomptes versés. Par conséquent, le tribunal retient la somme proposée par l’expert, soit la somme de 65.409 euros au titre des frais de réinstallation.
Sur les travaux et agencements non amortis
Le preneur fait valoir que pensant se maintenir dans les anciens locaux, il a engagé des frais de travaux importants en 2015 pour un montant de 22.527,22 euros, amortis à hauteur de 30%, justifiant l’octroi d’une somme de 15.769 euros au titre des travaux non amortis.
L’expert expose que le coût des travaux et agencements non amortis ne peut en principe se cumuler avec les frais de réinstallation et qu’en tout état de cause, le preneur pourra amortir le coût des agencements des nouveaux locaux. Le bailleur adopte la même position.
Le tribunal rappelle en effet que l’indemnité pour agencements non amortis ne peut se cumuler avec une indemnité au titre des frais de réinstallation. La demande de la SCM à ce titre est donc rejetée.
Sur les frais de double loyer
L’expert retient trois mois de double loyer, soit 13.500 euros, le règlement du nouveau loyer ayant débuté le 1er mars 2018 et un constat d’huissier attestant de l’entrée dans les lieux le 25 mai 2018.
Le preneur demande à ce titre la somme de 8.400 euros soit deux mois de double loyer et le bailleur ne se prononce pas sur ce point.
Il sera fait droit à la demande de la SCM, soit la somme de 8.400 euros au titre du double loyer.
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Sur les frais divers
L’expert retient une somme forfaitaire de 2.000 euros pour les frais de communication de la nouvelle adresse et de modification des statuts de la société.
Le preneur demande à ce titre la somme de 10.000 euros faisant valoir que le transfert du fonds entraîne nécessairement des frais de transfert administratif, mesure de publicité, modification des cartes de visite, modification des abonnements divers.
Le bailleur ne formule aucune observation sur ce point.
En l’espèce, le tribunal constate que le preneur ne produit aucun justificatif pour démontrer que les frais administratifs divers ont représenté une somme supérieure à l’indemnité forfaitaire retenue par l’expert. Le tribunal retient donc la somme forfaitaire proposée par l’expert, soit la somme de 2.000 euros.
Par conséquent, le tribunal fixe l’indemnité d’éviction due à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV à la somme de 196.321 euros, ainsi composée : Indemnité principale : 52.682 euros,
Frais de remploi : 13.112 euros, Trouble commercial : 51.297 euros, Perte de clientèle partielle : 0 euro,
Frais de déménagement : 3.421 euros,
Frais de réinstallation : 65.409 euros, Travaux et agencements non amortis : 0 euro,
Frais de double loyer : 8.400 euros,
Frais divers : 2.000 euros.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation
L’expert a retenu une valeur unitaire de 320 euros du 1 juillet 2012 au 31 juin 2015 puis^er de 350 euros du 1 juillet 2015 au 25 mai 2018, date de remise des clefs et a appliqué^er un coefficient de précarité de 10%, soit une indemnité d’occupation due de 130.768 euros HT/HC.
La locataire demande que le tribunal retienne les éléments de comparaison qu’elle verse aux débats, soit deux baux conclus au […], en face du bail litigieux, à effet de novembre 2011, présentant un prix au m² de 270 euros et 276 euros, ainsi qu’un bail situé au […], situé en étage et loué à des kinésithérapeutes également, pour un prix de 304 euros/m². La locataire fait également valoir que l’expert n’a pas tenu compte des particularités du local, notamment sa situation en étage, accessible par un escalier exigu et a retenu des références situées dans des quartiers éloignés du bail litigieux. La locataire fait enfin valoir avoir subi de nombreux désagréments au cours du bail, notamment des dégâts des eaux avec des infiltrations permanentes dont il devra être tenu compte dans la valeur locative. Concernant l’abattement de précarité, la locataire sollicite un abattement de 30% au regard des désagréments subis au cours du bail ainsi qu’en raison de la longue période écoulée entre la date d’effet du congé le 30 juin 2012 et la fixation de l’indemnité d’éviction, après l’exercice par le bailleur de son droit d’option, ayant donné lié à de nombreuses années d’incertitude pour le preneur, n’ayant pu ni investir, ni faire des projets, notamment rechercher des collaborateurs libéraux.
En réponse, la bailleresse fait valoir que l’expert a procédé à la comparaison de plus de 29 références locatives, dont celles proposées par la locataire et tenu compte des dégâts des eaux, constatés lors de sa visite des locaux ; que les valeurs unitaires retenues et l’abattement pour précarité de 10% apparaissent pleinement justifiées ; que la longueur de la procédure ne peut être reprochée au bailleur, celui-ci ayant proposé avant la saisine
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Décision du 13 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/04145 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPRPL
du juge des loyers le recours à un expert amiable, auquel s’est opposé la locataire ; que l’exercice du droit d’option ne peut être reproché au bailleur ; qu’en conséquence, l’indemnité d’occupation doit être fixée, conformément à la proposition de l’expert, à la somme de 130.768 euros HC/HT pour la période du 1 juillet 2012 au 25 mai 2018. ^er
En application de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Le tribunal constate au regard des références proposées par la locataire et listées par l’expert que les valeurs unitaires retenues apparaissent légèrement trop hautes en raison notamment de l’état d’usage du local, reconnu du bailleur et au regard de l’expertise amiable, réalisée par M. Colomer, produite par le preneur, fixant la valeur locative en mars 2015 à 300 euros/m²/an pour le local litigieux. Ainsi, le tribunal retiendra les valeurs unitaires suivantes : du 1 juillet 2012 au 31 juin 2015 : 300 euros/m²/an,^er du 1 juillet 2015 au 25 mai 2018 : 320 euros/m²/an. ^er
Il convient en outre d’appliquer un abattement de précarité de 10%, le preneur ne justifiant pas d’une situation de précarité exceptionnelle et la longueur de la procédure, en raison de l’exercice de son droit d’option par le bailleur ne pouvant être reproché à ce dernier.
Par conséquent, l’indemnité d’occupation pour la période du 1 juillet 2012 au 25 mai^er 2018 est fixée à la somme totale de 121.036 euros HT/HC.
Sur les demandes accessoires
L’instance et l’expertise ayant eu pour cause le refus de renouvellement opposé par la SCI Saint Antoine 15, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ordonnée par le juge des référés le 16 mai 2017.
Elle sera de même condamnée à payer à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, Messieurs AF, Y et AH sont déboutés de leurs demandes sur ce même fondement, ces derniers ayant succombé en leurs demandes.
La SCI Saint Antoine 15 sera également déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La capitalisation des intérêts est ordonnée.
La nature et l’ancienneté de l’affaire justifie le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
Constate que le congé délivré le 26 décembre 2011 et l’exercice de son droit d’option par le bailleur le 20 mars 2017 a mis fin au bail à la date du 30 juin 2012 et ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV,
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Fixe l’indemnité d’éviction due à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV par la SCI Saint Antoine 15 à la somme de 196.321 euros, ainsi composée : Indemnité principale : 52.682 euros,
Frais de remploi : 13.112 euros, Trouble commercial : 51.297 euros, Perte de clientèle partielle : 0 euro,
Frais de déménagement : 3.421 euros,
Frais de réinstallation : 65.409 euros, Travaux et agencements non amortis : 0 euro,
Frais de double loyer : 8.400 euros,
Frais divers : 2.000 euros,
Déboute la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV et Messieurs AF, Y et AH de leurs demandes d’indemnisation de la perte de clientèle partielle,
Déboute la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV de sa demande d’indemnisation des travaux et agencements non amortis,
Condamne la SCI Saint Antoine 15 à payer à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV la somme de 196.321 euros à titre d’indemnité d’éviction,
Fixe l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juillet 2012 au 25 mai 2018 à la somme totale de 121.036 euros HT/HC,
Condamne la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV à payer à la SCI Saint Antoine 15 la somme de 121.036 euros HT/HC à titre d''indemnité d’occupation, pour la période du 1er juillet 2012 au 25 mai 2018, date de remise des clefs,
Ordonne la capitalisation des intérêts,
Condamne la SCI Saint Antoine 15 à payer à la SCM Centre de Kinésithérapie Henri IV la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Saint Antoine 15 et Messieurs AF, Y et AH de leurs demandes sur ce même fondement,
Condamne la SCI Saint Antoine 15 aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise ordonnée par le juge des référés le 16 mai 2017,
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 13 Février 2024
Le Greffier Le Président Camille BERGER Sophie GUILLARME
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