TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/54212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TNJ

N° : 5

Assignation du :

29 Avril et 5 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 septembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [Z], [D], [S] [B] veuve [U] [C] [P]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Madame [T], [R], [D] [U] [C] [P]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentées par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS – #R0146

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La Société civile [K]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS – #R0146

DEFENDEURS

La société BLING BLING S.A.R.L.

[Adresse 3]

[Localité 7]

non constituée

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 1er mars 2021, Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P] et Madame [T] [U] [C] [P] ont donné à bail commercial à la société Bling Bling des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer en principal de 9.000 € par an.

Par acte du même jour, Monsieur [Y] [I] s’est porté caution solidaire de la société Bling Bling.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, à la société Bling Bling, pour une somme de 6.337,95 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 décembre 2024. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [Y] [I] par acte du 27 février 2025.

Par acte délivré le 29 avril et le 5 juin 2025, Madame [Z] [B] veuve [U] [J] et Madame [T] [U] [C] [P] ont fait assigner la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Bling Bling et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 9.390,01€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, assorti des intérêts au taux légal,

— condamner solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, outre les indexations légales, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatifs, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— déclarer acquis aux bailleresses le dépôt de garantie,

— condamner solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] à payer à titre de provision la somme de 950,69 euros, à parfaire en application de la clause pénale stipulée au bail du 1er mars 2021,

— condamner solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par acte du 13 et 17 juin 2025, Madame [Z] [B] veuve [U] [J] et Madame [T] [U] [C] [P] ont fait signifier des conclusions actualisées à la société Bling Bling et à Monsieur [Y] [I], sollicitant de :

Déclarer recevable l’intervention volontaire de la société [K], propriétaire de 86,72% de la propriété de l’immeuble objet du litige par l’effet d’un apport en nature du 23 décembre 2024, condamner solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] à payer la soomme provoisionnelle actualisée e 13.414,04 euros, arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, 2e trimestre 2025 inclus, et reprenant pour le surplus ses demandes dans les termes de son assignation.

A l’audience du 8 juillet 2025, Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P], Madame [T] [U] [C] [P] et la société [K] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leurs conclusions et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés, la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la société [K], qui justifie de sa qualité de propriétaire des locaux commerciaux, est déclarée recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [Z] [B] veuve [U] [J], Madame [T] [U] [J] et la société [K] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6.337,95 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 décembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Bling Bling et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Bling Bling depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu d’autoriser une indexation de cette indemnité d’occupation ou encore une régularisation annuelle des charges, non stipulées conventionnellement.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P], Madame [T] [U] [C] [P] et la société [K], l’obligation de la société Bling Bling au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 juin 2025, 2e trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13.414,04 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Bling Bling.

Cette provision sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie ainsi que la clause d’indemnisation forfaitaire s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptible d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la condamnation solidaire de la caution

En vertu des articles 2288 et suivants du code civil, dans leur version antérieure à la réforme intervenue par ordonnance du 15 septembre 2021, prenant effet le 1er janvier 2022, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie.

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, et selon les termes de l’engagement de caution dactylographié et manuscrit, Monsieur [Y] [I], personne physique s’est porté caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion « dans la limite de trois années de loyers indexés, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives, actuellement évalués à vingt neuf mille cinq cent vingt euros (29.520,00 euros) et pour la durée du bail qui lui est consenti et en tout état de cause, jusqu’à la libération effective des lieux ».

En conséquence, Monsieur [Y] [I] est condamné par provision, solidairement avec la société Bling Bling, à payer la somme de 13.414,04 €, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 juin 2025, 2e trimestre 2025 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures dans la limite de la somme totale de 29.520,00 euros.

Sur les demandes accessoires

La société Bling Bling et Monsieur [Y] [I], condamnés solidairement au paiement d’une provision, doivent supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Bling Bling et de Monsieur [Y] [I] ne permet d’écarter la demande de Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P], Madame [T] [U] [C] [P] et la société [K], formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’intervention volontaire de la société [K] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 février 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Bling Bling et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P], Madame [T] [U] [C] [P] et la société [K] une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, sans indexation ni régularisation des charges, dans la limite de la somme totale de 29.520,00 euros concernant Monsieur [Y] [I] ;

Condamnons solidairement la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P], Madame [T] [U] [C] [P] et la société [K] la somme provisionnelle de 13.414,04€ à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 5 juin 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, dans la limite de la somme totale de 29.520,00 euros concernant Monsieur [Y] [I] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la conservation du dépôt de garantie et sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

Condamnons in solidum la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons in solidum la société Bling Bling et Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [Z] [B] veuve [U] [C] [P], Madame [T] [U] [C] [P] et la société [K] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 09 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN