TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [X]

Monsieur [B] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilbert SAUVAGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05689 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CMN

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BENJAMIN CONSTANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gilbert SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R089

DÉFENDEURS

Madame [H] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05689 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CMN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 octobre 2020, à effet au 1er novembre 2020, la SCI Benjamin Constant a donné à bail, à Mme [H] [X] et M. [B] [X], un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 4700 euros outre le versement d’un dépôt de garantie de 4700 euros, pour une durée de trois ans.

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux contradictoire a été dressé le 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SCI Benjamin Constant a fait assigner Mme [H] [X] et M. [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner :

la condamnation in solidum de Mme [H] [X] et M. [B] [X] au paiement des sommes suivantes :32083 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives,2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 6 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI Benjamin Constant, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux termes de son acte introductif d’instance.

Au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1757 du code civil, la SCI Benjamin Constant soutient que les locataires sont tenus à la remise en état du bien dont ils ont été les locataires et qu’ils ont dégradé, ainsi qu’il en résulte de la comparaison entre, d’une part, l’état des lieux dressé à l’entrée dans les lieux des preneurs, après rénovation complète du bien, et, d’autre part, l’état des lieux de sortie dont il ressort que les peintures et parquets ont été endommagés. Elle ajoute que la période d’immobilisation pour la remise en état du logement a duré 15 jours.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [H] [X] et M. [B] [X] n’ont pas comparu ni personne pour eux, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil , s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi contradictoirement le 8 avril 2004, que :

Les équipements extérieurs sont dans un état moyen ; il y est notamment fait mention de « salissures murs, usure escalier, 1 pergolas sale », « taches salissures côté portail », Le jardin est dans un « état moyen », l’auteur du constant précisant « pas entretenu du tout, herbes en friche, arbres non taillés, dalles pierre et béton sales »,Des salissures ainsi que l’usure de la peinture du sol sont constatées sur le balcon, Dans l’entrée, le sol comporte des traces, de l’usure, des rayures ; les murs comportent des traces de meubles, de nombreux trous rebouchés, des salissures ; les portes présentent des salissures et des éclats ; une porte présente une fissure; la tablette du radiateur présente des traces ; il existe des salissures sur l’escalier du bas, sur lequel ont été constatés « 4 trous de clous » ; la peinture est écaillée sur les marches ;Dans la chambre 1, le sol présente des traces d’usure, des rayures, des tâches ; le plafond présente des traces ainsi qu’un « gros débouchage » ; les murs sont dégradés : il est mentionné des « traces de meubles, nombreux trous rebouchés, salissures, cloques, peinture écaillée » ; une plinthe est décollée , une autre présente une tâche d’humidité, les portes sont dégradées par des « salissures, éclats » ; une porte a été forcée.Dans la buanderie : l’ensemble est sale, quatre trous ont été rebouchés, la peinture est écaillée sur les marches, des tâches sont présentes sur le sol, l’auteur de l’état des lieux ayant en sus ajouté : « gros calcaire évier »,La salle de bain 1 est décrite comme dans un état dégradé ; il est fait mention de salissures, d’un flexible de douche à changer, d’humidité ; des champignons sont constatés sur les murs ; les portes présentent des éclats et des salissures ;La salle de bain 2 est ainsi décrite : ensemble sale, usure des tiroirs ; le joint de la douche est en mauvais état, le pommeau de douche et la robinetterie sont décrits comme dans un état moyen, sans précision ; la cuvette des toilettes est entartrée ;Dans la chambre 2, le sol présente de l’usure, des traces, des rayures, des tâches ; les murs présentent des traces de meubles et de salissures ; la tranche de la porte est rabotée, la fenêtre présente des tâches de peinture ;Dans le double séjour, le sol présente des traces d’usure, des rayures, des traces ; les murs présentent des trous rebouchés, des traces de meubles, des salissures, des cloques ; les volets/stores sont rouillés ; les plinthes présentent des traces ; une poignée de fenêtre est à resserrer ;Dans la cuisine, des salissures sont constatées sont sur l’ensemble, l’ouverture de la bonde de l’évier est cassée, des traces et salissures sont constatées sur le plan de travail, dont les joints sont en mauvais état ; la hotte est sale ; le lave-vaisselle est décrit comme sale, son capot est fissuré ; le sol est dégradé (lattes décollées, tâches, traces) ; les murs sont dégradés (cloques humidité, peintures écaillées, nombreux trous rebouchés, salissures, fissures, vitre verrière fissurée et avec gros scotchs), les plinthes sont décollées, moisies, absentes,Dans l’escalier / le dégagement : le sol présente des traces d’usure, des tâches ; le plafond présente des salissures et des fissures sont constatées dans les poutres ; les murs présentent de nombreux trous rebouchés, des salissures, des fissures, des cloques, la peinture est écaillée ; une serrure est cassée, une seconde porte est grossièrement rebouchée ;Dans la chambre 3 : le sol présente une usure au centre, des salissures ; les murs présentent de nombreux trous rebouchés, des salissures, une porte est cassée au niveau de la serrure ; les volets sont rouillés ; Dans la chambre 4, une latte au sol est cassée ; sur les murs, sont constatées des salissures, des trous rebouchés, des éclats, un crochet ; la serrure est usée, les volets sont rouillés ;Dans la chambre 5, le sol présente des rayures et des salissures ; les murs présentent de nombreux trous rebouchés, des salissures, des traces, deux patères ; les plinthes présentent des traces ;Dans la chambre 6 : le sol présente des rayures, des salissures, des traces ; au plafond, la peinture est arrachée sur une poutre, des salissures et des éraflures sont constatées ; les murs présentent de nombreux trous rebouchés, de petites parties de peinture sont arrachées, les radiateurs présentent des traces et des éclats ; Dans la salle de bain 3, la douche présente des salissures ; le joint est en mauvais état, la cuvette des toilettes est entartrée ; il existe des fissures au plafond ; la porte présente de gros éclats ; le radiateur présente des salissures et des éraflures ;Dans la chambre « Studio » 7 : le sol présente des salissures, des traces, de l’usure, des rayures ; les murs présentent des salissures et des traces sur l’ensemble, de l’humidité dans les angles, une grosse fissure derrière le radiateur et des trous rebouchés ; le verrou est hors-service et les plinthes présentent des traces d’humidité ;Dans la salle de bain 4 : des salissures sont constatées dans la douche ; le joint est en mauvais état ; la cuvette des toilettes est entartrée, le plafond, les murs, les plinthes présentent des traces d’humidité.

L’état des lieux contient une section « observations importantes » dans laquelle il est fait la mention suivante : « maison dans un état très moyen avec dégradations et salissures ; ménage non effectué ».

De l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 1 novembre 2020, il ressort que l’état des murs, plafonds, sols, portes et serrures, volets et stores était très bon, et que « l’immeuble avait subi une rénovation totale en 2020 »; la verrière était notée comme en « bon état » avec la précision suivante : « deux tâches sur le mur sous verrière »; enfin, il était indiqué que le jardin était en bon état, la porte d’entrée du jardin étant neuve.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :

L’écaillement des peintures, les traces de meubles et les traces d’usure constatées sur les sols ou les murs, les tablettes de radiateur, les tiroirs des meubles, ou encore le plan de travail ne sont pas des dégradations locatives ; il s’agit de l’usure normale des lieux, compte-tenu de la durée d’occupation du logement, plus de trois années, par une famille manifestement nombreuse, toutes les chambres ayant été occupées ;Les fissures dans les murs, les portes et les serrures cassées, les lattes de parquet décollées et cassées, les tâches sur les parquets, la verrière cassée et scotchée, les joints abîmés et les cuvettes de toilettes entartrées dans les salles de bain, ainsi que les boursouflures et moisissures sur les murs sont des dégradations locatives, dont le locataire doit répondre;Le jardin n’a pas été entretenu et le ménage n’a pas été fait avant la restitution des lieux.

La bailleresse produit un devis daté du 11 avril 2024 dont il résulte que les travaux de reprise ont été estimés à :

18 000 HT euros s’agissant du ponçage, de l’enduit et de la peinture au rez-de-chaussée et aux deux niveaux supérieurs ;2 430 euros HT au titre du ponçage et de la vitrification des parquets ;1360 euros HT au titre du remplacement des bloc portes et de leurs serrures ;640 euros HT au titre des frais de nettoyage;4 600 euros au titre d’un poste qui n’apparaît pas clairement; en effet, cette somme figure au début du devis, sans qu’aucune désignation ne lui corresponde, de sorte qu’elle ne peut être reliée à un poste de dépense spécifique. Il est, dans la colonne « désignation », au dessous de la ligne dans laquelle figure cette somme, mentionné le nécessaire enduit et rebouchage des murs dans toutes les pièces, mais ce poste est repris dans la ligne suivante, dans laquelle il est indiqué que “le ponçage, l’enduit et deux couches de peinture au rez-de-chaussée et dans les deux étages supérieurs” est estimé à la somme de 18 000 euros HT.

Il est également évoqué la nécessité de procéder au remplacement du carrelage des trois salles de bain ; toutefois, le carrelage des salles de bain n’ayant pas été décrit comme étant dans un état dégradé dans l’état des lieux de sortie, il n’en sera pas tenu compte.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, seront retenues au titre des travaux de reprise dont le coût doit être supporté par les locataires les sommes facturées au titre :

Du ponçage, de l’enduit et des peintures, à hauteur de 9 000 euros HT, les trous ayant été rebouchés dans toutes les pièces et 50% des murs dont l’état dégradé a été constaté résultant de l’usure normale des lieux (entrée, chambre 2, chambre 3, chambre 5, chambre 6) ;du ponçage et de la vitrification des parquets à hauteur de 2 430 euros HT ;du remplacement des bloc portes et de leurs serrures à hauteur de 1360 euros HT ;640 euros HT au titre des frais de nettoyage.

Soit la somme totale de 14 430 euros HT et de 14 773 euros TTC au titre des travaux de reprise et de remplacement des dégradations et pertes locatives.

A cette somme s’ajoutera la somme de 2350 euros, sollicitée au titre du temps d’immobilisation, de 15 jours, consacrés aux travaux de réfection, qui apparait raisonnable compte-tenu de l’ampleur des travaux.

Au regard de ce qui précède, Mme [H] [X] et M. [B] [X] seront condamnés à payer à la SCI Benjamin Constant la somme de 17 123 euros TTC, au titre des travaux de remise en état et de l’immobilisation du bien durant la remise en état.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [H] [X] et M. [B] [X] à verser à la SCI Benjamin Constant la somme de 17 123 euros TTC, au titre des travaux de remise en état et de l’immobilisation du bien durant la remise en état,

CONDAMNE Mme [H] [X] et M. [B] [X] à verser à la SCI Benjamin Constant la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [X] et M. [B] [X] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection