TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Olivier OHAYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4E

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4E

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 1989, la SAGI aux droits de laquelle vient la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a donné à bail à Mme [N] [B] un logement de deux pièces situé [Adresse 3]) [Localité 5].

Au décès de Mme [N] [B], le 12 juillet 1989, sa fille Mme [S] [B] a bénéficié du transfert de bail a son bénéfice .

Constatant que le logement n’était pas occupé à partir de l’année 2020, la RIVP a fait assigner Mme [S] [B], par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal jubilaire de Paris, pour obtenir au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles L.411-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution et du code civil, sous bénéfice de l’exécution provisoire:

— le prononcé de la résiliation du bail liant la RIVP et Mme [S] [B] pour non respect de son obligation d’occupation et abandon des lieux,

— l’expulsion de Mme [S] [B] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement,

— statuer sur le mobilier,

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de Mme [S] [B] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et augmenté des charges locatives, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de Mme [S] [B] au paiement de la somme de 1 200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

L’affaire renvoyée le 3 octobre 2024 pour permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure signé, a été retenue et plaidée à l’audience du 6 février 2025

A cette audience, la défenderesse assistée de son conseil et la RIVP représentée ont exposé oralement leurs conclusions visées par le greffier.

La RIVP reprend ses demandes initiales concluant au débouté de la défenderesse en ses demandes. Elle explique que depuis 2020, par différents moyens elle a constaté le défaut d’occupation des lieux loués par Mme [S] [B] qui a reconnu que depuis sa retraite en juin 2022, elle passe en coup de vent dans son logement parisien.

En défense, Mme [S] [B] conteste le défaut d’occupation expliquant avoir conservé son abonnement EDF et cette adresse comme domicile ; que son absence constatée s’explique par des circonstances de vie et familiales ; qu’en réalité la RIVP souhaite récupérer les lieux dans le cadre d’un projet de réhabilitation et entend ainsi par l’action présente échapper à son obligation de relogement. Elle sollicite à titre reconventionnel que la RIVP soit condamnée à procéder à son relogement dans un appartement équivalent , à proximité et aux mêmes charges et conditions sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Elle demande également la condamnation de la RIVP au paiement des dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la preuve d’une absence d’habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier. A ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Le contrat de bail produit prévoit, au point 4 des obligations du preneur, que l’occupation des locaux loués est strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an.

Pour justifier du défaut d’occupation de Mme [S] [B], la RIVP produit le résultat d’une enquête menée par détective privé entre le 3 février 2023 et le 10 mars 2023 qui conclut que Mme [S] [B] ne réside plus à l’adresse communiquée, mais ce document qui ne caractérise pas les investigations menées pour aboutir à cette conclusion ne saurait emporter la conviction du tribunal.

En revanche, dans sa réponse à la sommation de justifier de sa résidence effective dans les lieux, Mme [S] [B] reconnaît, le 30 avril 2023 qu’elle est effectivement moins dans son appartement depuis quelques temps suite à sa retraite en juin 2022 et à des séjours prolongés auprès de sa soeur agée en [Localité 6] qui justifient qu’elle passe “en coup de vent” à son domicile parisien.

Par ailleurs selon constat dressé le 13 mars 2024, le commissaire de justice caractérise l’absence d’occupation régulière des lieux en ce qu’il y des denrées alimentaires périmés, que le réfrigérateur est vide et débranché, que les lieux sont poussiéreux et dans la pénombre, que la cuvette des toilettes est vide d’eau, qu’il y a des traces d’un dégat des eaux non réparé et que les courriers trouvés dans les lieux datent de 2021. Le voisin de palier lui indique ne pas avoir vu Mme [B] depuis environ deux ans.

Ces éléments corroborés par les dires de Mme [S] [B] sur sa présence en [Localité 6] auprès de sa soeur et la production de la consommation d’eau attestant d’un relevé identique depuis le 20 décembre 20219 confirment un défaut d’occupation du logement conventionné conformément à ses obligations contractuelles.

L’attribution d’un logement social ne pouvant servir de résidence secondaire compte tenu de la nécessité d’assurer un logement principal à ceux qui en ont besoin, il convient de résilier le bail aux torts de la locataire, pour défaut d’occupation des lieux.

Mme [S] [B] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, mais le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, le défaut d’occupation du bien à titre de résidence principale justifie que le délai légal soit réduit à 15 jours afin que le logement social puisse être récupéré rapidement par le bailleur pour être réattribué à une personne répondant aux conditions sociales requises.

Il n’apparaît cependant pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [S] [B] à son paiement, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le bailleur sera débouté de sa demande de majoration de 30% du loyer, à défaut de justifier d’un préjudice à l’appui de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêt, à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de relogement

S’agissant du programme de relogement suite à la transformation des lieux, Mme [S] [B] ne saurait soutenir qu’elle relève de cette opération dont l’information a été donnée le 5 mars 2024 alors qu’elle ne justifie pas d’une occupation effective des lieux depuis le 1er juin 2022. En effet le tribunal constate que la seule facture d’électricité produite mentionnne une activité à compter du mois de mars 2024 et qu’aucune facture précédente n’est produite alors que le détail de la consommation électrique entre septembre 2023 et mars 2024 est nul et que les relevés d’eau produits par la bailleresse confirment une absence de consommation depuis le 20 décembre 2019.

Mme [S] [B] sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en revanche condamnée à verser à la RIVP la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE à effet de la date du présent jugement la résiliation du bail d’habitation du 12 juillet 1989, liant la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] et Mme [S] [B] pour un logement de situé [Adresse 4] [Localité 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire et pasé le délai de 15 jours suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Mme [S] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [B] à verser à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, des taxes et des charges diverses et courantes qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE Mme [S] [B] à verser à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit en la matière ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection